1. Chuyển mục đích sử dụng đất có cần UBND xã, huyện đồng ý ?

Thưa luật sư, xin Luật sư cho tôi hỏi: Những trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ? Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định như sau:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Ngoài ra, khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thứ hai, cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định như sau:

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013, theo đó:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; hay sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện không được ủy quyền việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của mình.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư ư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

2. Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm trụ sở công ty ?

Kính gửi Luật sư minh khuê! Em dự định thành lập công tyTNHH hai thành viên về sản xuất may, địa điểm là đất mua có đất thổ cư 200m2, đất vườn 400m2 thì mình có chuyển đổi được sang đất sản xuất không? và được xin giấy phép xây dựng không ?
Mong được quý luật sư tư vấn giúp em!

Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất và việc miễn giảm thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Về điều kiện thực hiện thủ tục chuyển nhượng Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Luật Đất đai 2013 quy định đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ việc đất vườn 400m2 mà bạn định làm trụ sở công ty trước đó có nguồn gốc và mục đích sử dụng là loại đất gì, nên ở đây chúng tôi chia hai trường hợp:

Thứ nhất là cả hai mảnh đất trên đều được xác định là đất ở

Về trường hợp cả hai mảnh đất được xác định là đất ở thì bạn không cần phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất nữa mà chỉ cần làm thủ tục xin cấp phép xây dựng

Về thủ tục xin cấp phép xây dựng bạn tiến hành như sau:

Để được cấp phép xây dựng cần phải có những loại giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy tờ thừa kế nhà, đất được UBND phường xã xác nhận về thừa kế, không có tranh chấp..

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất ở được UBND Phường/Xã/Thị trấn, Quận/Huyện xác nhận không có tranh chấp.

- Các loại giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở theo Quyết định 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19-6-2000 của UBND Thành phố.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở được quy định:

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới được lập thành 3 bộ và nộp tại UBND Quận/Huyện gồm:

- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) do chủ nhà đứng tên.

- Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, kèm theo bản trích lục bản đồ đất hoặc trích đo trên thực địa xác định sơ đồ ranh giới lô đất, cao độ và tỉ lệ đúng quy định địa chính.

- Giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).

- Hồ sơ thiết kế gồm: Mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200-1/500, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/100, mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng, sơ đồ cấp thoát nước, điện.

Cơ quan thẩm quyền cấp phép xây dựng:

Chủ tịch UBND Quận/Huyện cấp phép xây dựng nhà ở và các công trình có diện tích sàn đến 1.000m2 hoặc kinh phí đầu tư đến 2 tỷ đồng, các công trình lớn hơn do Sở Xây dựng Thành phố cấp phép.

Thời gian cấp phép xây dựng tối đa là 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau 30 ngày nếu không có giấy phép hoặc ý kiến từ chối của cơ quan cấp phép thì người xin cấp phép làm đơn báo UBND cấp Phường và được quyền khởi công xây dựng mà không cần giấy phép.

Thứ hai, 400m2 đất vườn được xác định là đất nông nghiệp

Trong trường hợp này bạn phải tiến hành thủ tục chuyển đổi cả hai mảnh đất trên. Về chuyển đổi đối với 200m2 đất ở làm tương tự như trường hợp 1 còn đối với chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để sản xuất kinh doanh bạn tiến hành như sau:

Điều 50 Nghị định 59/2015/NĐ-CP quy định về điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ như sau:

Điều 40. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy định tại Điều 91, Điều 92 và Điều 93 của Luật Xây dựng năm 2014.

2. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng trong đô thị tại khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì giấy phép quy hoạch xây dựng hoặc thông tin quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy, để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở, đất thuộc quyền sử dụng của bạn phải có mục đích sử dụng là đất ở. Vì vậy, bạn cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Về nghĩa vụ tài chính, Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất quy định như sau:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm:

- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

- Mục đích sử dụng đất.

-Giá đất tính thu tiền sử dụng đất do UBND tỉnh quy định.

Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn có thể tiến hành thủ tục xin cấp phép xây dựng được phân tích ở trường hợp 1 mà chúng tôi đã phân tích.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

3. Có được miễn giảm thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Bố tôi là thân nhân liệt sỹ ( có vợ và con trai hy sinh) khi chuyển mục đích sử dụng đất lần đầu tiên diện tích trong hạn mức. Vậy bố tôi được miễn, giảm bao nhiêu % ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

NHư vậy trường hợp của bố bạn là thân nhan liệt sỹ thì theo quy định của pháp lện người có công với cách mạng năm 2005 thì bố bạn cũng thuộc quy định là người có công với cách mạng

Và theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Thông tư 76 Hướng dẫn nghị định 45/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất

2. Việc giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền hay phân cấp).

> NHư vậy mức giảm cụ thể sẽ căn cứ vào hồ sơ thực tế, và diện tích đất cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giảm cụ thể cho bố bạn theo quy định tại Điều16 Thông tư 76

Điều 16. Trình tự, thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất

Căn cứ hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất nhận được từ tổ chức kinh tế hoặc từ cơ quan tài nguyên và môi trường chuyển đến, trong thời hạn 15 ngày làm việc, cơ quan thuế xác định và ban hành Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

1. Trường hợp thuộc đối tượng xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư: cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm bằng (=) diện tích phải nộp tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất và ghi số tiền được miễn, giảm cụ thể vào Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất; đồng thời tại Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất ghi rõ nội dung: “Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải nộp số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm cho Nhà nước; số tiền sử dụng đất được ghi tại Quyết định này sẽ được tính lại theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng”.

2. Trường hợp thuộc đối tượng xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất: cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm bằng (=) diện tích phải nộp tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất và ghi số tiền được miễn, giảm cụ thể vào Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Thưa luật sư, Cho em hỏi Công ty TNHH đang sử dụng đất ở có nguồn gốc nhận chuyển nhượng của cá nhân vào năm 2006. Nay do nhu cầu kinh doanh công ty em muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất cơ sở sản xuất kinh doanh để xây dựng nhà xưởng. Theo như luật đất đai thì trường hợp chuyển mục đích của công ty em là không xin phép và thực hiện đăng ký biến động về việc chuyển mục đích. Nhưng theo điều 56 luật đất đai em là tổ chức kinh tế để sử dụng đất sản xuất kinh doanh thì phải thuê đất. Như vậy việc chuyển mục đích sử dụng đất của công ty em có phải làm thủ tục chuyển qua thuê đất không ạ?

=> Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2013:

Điều 56 Cho thuê đất

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Theo quy định trên thì đây được hiểu là nếu công ty bạn không có đất đẻ thực hiện họt động sản xuất kinh doanh thì công ty bạn có thể làm đơn xin nhà nước cho thuê đất chứ đây không phải là yêu cầu bắt buộc

Theo quy định tại Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Thông tư quy định, 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, gồm: Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

>> NHư vậy nếu trường hợp của bạn không thuộc quy định tren thì bắt buộc phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

4. Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, Hiện gia đình em có một phần đất ruộng trồng lúa sau đó chuyển sang đang trồng cây hằng năm. Khu đất này có một mặt là mặt đường xã và một mặt là mặt ngõ (vì ngay sau khu đất này là khu dân ở). Khu đất đứng tên hộ gia đình bố mẹ chồng em và chia cho 6 xuất trong nhà bao gồm bà nội, bố chồng, mẹ chồng, anh chồng, chị gái và chồng em.

Giờ vợ chồng em muốn mua lại và chuyển mục đích sử dụng về đất ở. Thủ tục và giá đất thì em đã tìm hiểu qua, em muốn hỏi 1 số điểm:

1. Khu đất này có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trông cây hằng năm thành đất ở không?

2. Có phải nếu để ông bà chuyển đổi mục đích sử dụng sau đấy bán cho vợ chồng em thì chỉ mất 50% giá đất quy định, còn nếu vợ chồng em mua lại sau đó mới chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải mất 100% giá đất quy định.

3. Khu đất này ở vị trí cách UBND xã, trường học, trạm y tế ... khoảng 300 - 500m và nằm trên trục đường tuyến xã có mặt cắt > 2.5m thì được tính giá theo ở vị trí cách UBND xã, trường học, trạm y tế (giá 1.2 triệu/m2) hay tính giá theo nằm trên trục đường tuyến xã có mặt cắt > 2.5m (giá 0.9 triệu/m2)?

4. Khu đất này phần mặt đường rộng 6m sâu 27m. Vậy cách tính giá chuyển đổi có phải là: (1.1 x giá đường cao nhất - giá đất nông nghiệp trồng cây hằng năm) x 6 x 27

5. Bố chồng em có 2 chú em, phần đất của bà nội đã được phân vào đất này thì nếu em mua lại có lo 2 ông chú tranh chấp không ạ?

Em xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Câu hỏi thứ nhất: Khu đất này có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trông cây hằng năm thành đất ở không ?

Trường hợp của bạn được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sáng thành đất ở, nhưng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ Điều 57 Luật đất đai 2013:

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất phải thỏa mãn điều 52 Luật đất đai năm 2013:

" Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Câu hỏi thứ hai: Có phải nếu để ông bà chuyển đổi mục đích sử dụng sau đấy bán cho vợ chồng em thì chỉ mất 50% giá đất quy định, còn nếu vợ chồng em mua lại sau đó mới chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải mất 100% giá đất quy định.

Đất chuyển quyền sử dụng, nhà nước sẽ thu phí và việc thu phí này được quy định điểm a Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất:

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất...

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này."

Như vậy theo quy định pháp luật, việc thu phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang làm đất ở mang tính đồng nhất,chứ không phân biệt chủ thể hay hiện trạng hiện tại (điểm a khoản 2 Điều 5). Như vậy thì việc bạn mua trước hay mua sau thì khi muốn chuyển mục đích sử dụng mảnh đất vườn trồng cây lâu năm đều phải đóng cùng khoản phí cho nhà nước.

Câu hỏi thứ ba: Khu đất này ở vị trí cách UBND xã, trường học, trạm y tế... khoảng 300 - 500m và nằm trên trục đường tuyến xã có mặt cắt > 2.5m thì được tính giá theo ở vị trí cách UBND xã, trường học, trạm y tế (giá 1.2 triệu/m2) hay tính giá theo nằm trên trục đường tuyến xã có mặt cắt > 2.5m (giá 0.9 triệu/m2)?

Trường hợp này tùy từng địa phương, tùy từng trường hợp mà có cách tính giá theo vị trí riêng.

Câu hỏi thứ tư: Khu đất này phần mặt đường rộng 6m sâu 27m. Vậy cách tính giá chuyển đổi có phải là: (1.1 x giá đường cao nhất - giá đất nông nghiệp trồng cây hằng năm) x 6 x 27.

Trường hợp này tùy từng địa phương, tùy từng trường hợp mà có cách tính giá theo vị trí riêng.

Câu hỏi số năm: Bố chồng em có 2 chú em, phần đất của bà nội đã được phân vào đất này thì nếu em mua lại có lo 2 ông chú tranh chấp không ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

5. Chuyển đổi cây trồng trên đất lúa có cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất không ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Đất ruộng thì có được đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không ạ ? Cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định của luật đất đai, đất phân thành 3 nhóm sau:

– Nhóm đất nông nghiệp

– Nhóm đất phi nông nghiệp

– Nhóm đất chưa sử dụng

Nhóm đất nông nghiệp được hiểu là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ rừng, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp.

Khoản 1 điều 10 luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”

Như vậy UBND xã trả lời bạn như vậy là đúng theo quy định của pháp luật vì các loại cây như cà phê, đỗ, lạc là cây công nghiệp. Khoản 1 điều 57 luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy nếu muốn trồng các loại cây như bạn mong muốn bạn phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều 59 luật đất đai năm 2013 có quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản 2 điều 59 quy định:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.”

Theo đó, bạn phải lên xin phép chuyển mục địch sử dụng đất tại ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê ?