1. Không có lối đi không được cấp sổ đỏ có đúng không ?

Thưa Luật sư, hiện gia đình em đang làm thủ tục xin cấp sổ đỏ nhưng gặp nhiều khó khăn mong anh chị tư vấn giúp. Hiện tại nhà em đang ở trên một mảnh đất mà gia đình em mua từ năm 1990, khi mua trên đất đã có nhà ở được chính quyền địa phương cấp giấy phép xây dựng năm 1980.
Do điều kiện khó khăn nên đến nay gia đình em mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những giấy tờ liên quan gồm có 1 giấy phép xây dựng nhà ở được chính quyền địa phương đồng ý xác nhận năm 1980, 1 giấy tờ mua bán năm 1990, 1 đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 1 giấy chứng nhận không tranh chấp với 4 hộ giáp ranh. Lý do gia đình em không được cấp GCNQSDĐ là vì trên tờ bản đồ 30 vẽ năm 2001 không hiển thị con đường để vào nhà.
Gia đình em có yêu cầu huyện vẽ lại sơ đồ và vẽ con đường, nhưng khi vẽ xong gia đình em lại không được nhận kết quả đó vì lý do con đường đi trên đất ruộng. Như vậy là đúng hay sai?
Em xin chân thành cảm ơn.

>> Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162

Trả lời:

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn phải đảm bảo các điều kiện về hồ sơ, giấy tờ và quá trình sử dụng đất. Đất nhà bạn đang ở là đất nhận chuyển nhượng mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sẽ được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.".

+Trường hợp bạn có các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.".

+ Trường hợp bạn không có các giấy tờ nêu tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận QSD đất nếu đảm bảo được các điều kiện quy định tại hai trường hợp Điều 101 Luật đất đai 2013:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.".

Tham chiếu theo các qui định trên, nếu gia đình bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì sẽ gia đình sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai hướng dẫn chi tiết như sau:

"Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.".

Căn cứ theo đó, về điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không có quy định nào nói rằng lối đi vào nhà nằm trên đất ruộng thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện giờ gia đình bạn đang gặp khó khăn với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương về vấn đề này (gia đình không nhận được kết quả vẽ lại bản đồ), vì vậy để được biết rõ lý do vì sao cơ gia đình bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến lối đi này, gia đình nên tìm hiểu cụ thể hơn về thông tin đất đai bằng cách yêu cầu được cung cấp dữ liệu đất đai theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai ban hành:

"Điều 9. Các hình thức khai thác thông tin đất đai

1. Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.

2. Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai.

3. Việc khai thác thông tin đất đai phải trả phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này và các trường hợp sau đây:

a) Danh mục dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

c) Khung giá đất, bảng giá đất đã công bố;

d) Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.

4. Trường hợp cung cấp dữ liệu đất đai để phục vụ cho các mục đích quốc phòng và an ninh, phục vụ yêu cầu trực tiếp của lãnh đạo Đảng và Nhà nước hoặc trong tình trạng khẩn cấp, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai có trách nhiệm tổ chức thực hiện theo chỉ đạo của Thủ trưởng cơ quan, không thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai.

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương, Ủy ban nhân dân các cấp được cung cấp dữ liệu đất đai không phải trả phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai để thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.".

Và Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai ở địa phương là Văn phòng đăng ký đất đai, đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm cung cấp dữ liệu đất đai từ hồ sơ địa chính theo phân cấp quản lý hồ sơ địa chính. (Điều 15 khoản 2). Trình tự, thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai được quy định như sau:

"1. Việc nộp văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện theo một trong các phương thức sau:

a) Nộp trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai;

b) Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;

c) Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

2. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.

3. Sau khi tổ chức, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

4. Thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;

b) Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.".

Khi đã tìm hiểu chính xác các thông tin đất đai liên quan, gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan địa phương để biết lý do chính xác mà gia đình bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./

2. Làm sổ đỏ không có tên vợ khi hai bên đã thỏa thuận ?

Kính chào luật Minh Khuê ! Tôi có tình huống: Bố tôi tên T.V.Q năm nay 87 tuổi. Năm 2001 Mẹ tôi qua đời. Năm 2004 bố tôi lấy vợ kế có hôn thú tên là N.T.N . Năm 2010 bố tôi mua một căn nhà tại ấp T.L.2, xã P.T, huyện T.P, tỉnh Đ. Đến nay vẫn chưa có sổ hồng nhà đất mà chỉ có giấy hợp đồng mua bán viết tay không có chứng thực.Từ đó tới nay bố tôi và bà N sống trong căn nhà này.

Ngày11/06/2015 bà N nhận 50 triệu đồng của bố tôi và viết một tờ giấy chia tay từ nay không còn khiếu nại gì nữa, và bà đã ra đi không ở với bố tôi nữa. Đến nay bố tôi muốn làm sổ nhà đất mà không muốn có tên bà N trong đó, nhưng khi ra Uỷ ban Xã P.T thì được trả lời là tờ giấy bà N viết không có chứng thực nên không được, bây giờ phải mời bà N về đây ký tên trước mặt Uỷ ban thì mới được. Tôi đã đi gặp bà N xin bà, năn nỉ bà làm ơn giúp bố tôi giờ đã yếu lắm rồi, không hề dám nặng lời một tiếng, nhưng bà N vẫn không đi, lấy lý do là đang đau yếu khi nào khỏe rồi đi , rồi bà đi mất tiêu khi thì ở tỉnh B khi thì ở tỉnh T. Tức là bà N không muốn giúp bố tôi nữa. Tôi xin hỏi bây giờ phải làm gì để làm sổ chủ quyền căn nhà trên hoặc là cưỡng chế bà N phải về xã P.T để ký giấy hoặc là đăng báo đài yêu cầu bà N phải về , hoặc làm gì không cần sự có mặt của bà N nữa. Xin Luật sư vui lòng chỉ dẫn , tôi xin chân thành cảm ơn ! Sau đây là nguyên văn tờ giấy bà N đã viết:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

GIẤY NHẬN TIỀN

Tôi tên là N.T.N. Sinh năm 1952 Viết giấy nhận tiền như sau : Tôi và ông T.V.Q\ chung sống với nhau từ năm 2004 – đến nay đã 12 năm rồi . Nay vì hoàn cảnh của cả hai bên chúng tôi đồng ý thỏa thuận chia tay nhau . Về nhà đất là của ông T.V.Q. Tôi giao hết lại cho ông Q. Về tiền bạc trước đây ông Q đã giao cho tôi giữ một số tiền rồi. Hôm nay ông Q lại giao thêm cho tôi 50.000.000 – Năm mươi triệu đồng là đủ rồi, tôi không còn khiếu nại gì nữa .

NT.N ký

T.P ngày 11 – 6 - 2015

Làm sổ đỏ không có tên vợ khi hai bên đã thỏa thuận ?

Luật sư tư vấn luật đất đai về cấp sổ đỏ, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định trong Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung

Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.

Điều 38. Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân

1. Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 42 của Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

2. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp vợ, chồng có yêu cầu thì Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 59 của Luật này.

Như thông tin bạn đã cung cấp thì bố bạn và bà N chưa ly hôn. Thỏa thuận chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân của họ chưa được công chứng theo quy định của pháp luật, như vậy nó chưa có hiệu lực và bà N vẫn có quyền được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây vẫn là tài sản chung.

Nếu bố bạn muốn đứng tên một mình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như căn cứ tại Điều 33 thì bố bạn phải chứng minh được đó là tài sản riêng của bố bạn, như là: mảnh đất có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Nếu không chứng minh được đấy là tài sản riêng và bà N không chịu quay về công chứng thỏa thuận thì rất khó để bố bạn có thể đứng tên một mình và sở hữu riêng mảnh đất cùng cùng nhà đó.

Trên đây là tư vấn để cá nhân, tổ chức tham khảo, mọi vướng mắc vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật hôn nhân gia đình miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Thủ tục làm sổ đỏ nhà đất sau khi người bố qua đời ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Hiện tại bố tôi đã mất không để lại di chúc, bây giờ gia đình tôi muốn chuyển tên sổ đỏ từ tên bố tôi sang tên của mẹ tôi thì phải cần có những thủ tục gì ạ khi bố tôi đã mất? Người hỏi: T.H

4. Có được cấp sổ đỏ khi lấn sang phần đất nhà liền kề ?

Thưa luật sư! Nhà tôi và nhà hàng xóm liền kề đã được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, do nhà liền kề xây năm 1993 đã xây sang đất nhà tôi, hiện tại nhà liền kề đã phá để xây mới nên nhà tôi đã yêu cầu trả lại phần đất theo sổ đỏ. Tuy nhiên, nhà liền kề đã đơn phương làm thủ tục cấp mới lại sổ đỏ như hiện trạng (bao gồm cả phần đất nhà tôi), trường hợp này xin hỏi Luật sư việc đơn phương xin cấp lại sổ đỏ có phù hợp với quy định của Pháp luật đất đai hiện hành không ?
Xin trân trọng cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

- Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 106 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định như sau:

"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

- Căn cứ Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Mặt khác, Căn cứ Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 Luật đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh."

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì việc xác định cá nhân đơn phương thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận có đúng hay không cần xem xét về điều kiện cấp giấy chứng nhận của cá nhân đó là gì. Nếu đủ điều kiện được cấp thì việc cấp đó là hợp pháp còn không đủ điều kiện được cấp giấy theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì giấy chứng nhận đó sẽ bị thu hồi.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Làm thế nào để lấy được sổ đỏ ?

Kính chào Luật Minh khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư tư vấn giúp: Tôi có mua một mảnh đất thổ cư từ năm 2013. Trong quá trình thỏa thuận mua bán tôi đã đồng ý thanh toán cho bên bán 80% số tiền mua đất và hẹn 1 tháng sau sẽ thanh toán hết số tiền và nhận sổ đỏ, hai bên có viết và ký giấy cam kết và có người hàng xóm ký làm chứng.

Do sổ đỏ bên bán đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng đầu tư và phát triển nông thôn. Tới thời gian hẹn tôi đã không nhận được sổ đỏ do bên bán vẫn chưa thanh toán cho ngân hàng để nhận sổ . Qua nhiều lần lui tới bên bán đã không thực hiện đúng như trên. Năm 2014, 2015 Tôi có trình báo chính quyền địa phương và chính quyền địa phương hòa giải yêu cầu bên bán hẹn rõ ngày trả sổ đỏ., qua hai lần đến nay bên bán vẫn chưa giao sổ đỏ ?

Kính mong luật sư tư vấn giúp tôi sự việc trên.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Làm thế nào để lấy được sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì bạn đã thỏa thuận với bên bán thanh toán 80% số tiền mua đất và hẹn 1 tháng sau sẽ thanh toán nốt số tiền và nhận sổ đỏ. Tuy nhiên, tới tháng hẹn bạn vẫn không nhận được sổ đỏ. Đã thông qua hai lần hòa giải mà bên bán vẫn không giao sổ đỏ.

Căn cứ Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

" Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.".

Như vậy, việc đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản, không yêu cầu có công chứng hoặc chứng thực. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa bạn và chủ đất đã được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký hai bên đã được coi là hợp pháp.

Nếu như đến hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng mà chủ đất không giao sổ đỏ cho bạn với lí do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được mang đi cầm cố và chưa lấy lại được tức là chủ đất vi phạm, không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng. Theo đó, chủ đất có nghĩa vụ trả cho bạn tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp bên nhận đặt cọc không giao sổ đỏ, cũng không trả tiền đặt cọc thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện ra tòa án cấp huyện nơi bị đơn cư trú để đòi lại số tiền đã đặt cọc.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Tư vấn về dịch vụ, chi phí làm sổ đỏ ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Cho tôi hỏi công ty có nhận làm dịch vụ sổ đỏ không? Nếu có mong luật sư tư vấn cho tôi biết và báo giá chi phí hộ tôi nhé. Cho tôi hỏi công ty có nhận làm dịch vụ sổ đỏ không? Nếu có mong luật sư tư vấn cho tôi biết và báo giá chi phí hộ tôi nhé ?
Trân trọng cảm ơn!
Người gửi: Q.C

Tư vấn về dịch vụ, chi phí làm sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Với thắc mắc của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Đầu tiên, công ty Luật Minh Khuê không phải là cơ quan được Nhà nước giao thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện, cụ thể là Phòng tài nguyên và môi trường, và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cụ thể là Sở tài nguyên và môi trường trong từng trường hợp cụ thể.

Thứ hai, chúng tôi xin được tư vấn về chi phí mà bạn sẽ phải nộp khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các loại phí cụ thể:

- Tiền sử dụng đất: Bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nếu bạn nằm trong số những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định tại điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (Nghị định 23/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung), Bao gồm:

1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.

Ngoài ra từ điều 6 đến điều 9 của nghị định số 45/2014/NĐ-CP liệt kê các đối tượng sử dụng đất khác nhau để xác định tỉ lệ nộp phí tiền sử dụng đất khi yêu cầu cấp sổ đỏ. Để xác định số tiền cần nộp, bạn nên đối chiếu trường hợp cụ thể của mình theo theo các điều luật này.

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC (Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi bổ sung), bạn phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành).

Ngoài ra theo Thông tư 250/2016/TT- BTC bạn cần nộp thêm khoản phí nữa, cụ thể là Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất:

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê