Có được đăng ký tài sản trên đất khi đang thế chấp đất không?

1. Có được bán đất khi đang thế chấp tại ngân hàng?

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015

Như vậy, người sử dụng đất sẽ không được quyền bán tài sản là đất đai đang thế chấp tại ngân hàng. Giao dịch của người sử dụng đất với người thứ ba không có hiệu lực vì không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có giấy chứng nhận được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Nếu người sử dụng đất bán tài sản là đất đai đang thế chấp tại ngân hàng cho người khác thì người sử dụng đất sẽ vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại khoản 8 Điều 320 nêu trên. Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự này vô hiệu do vi phạm điều cấm của của luật.

Tuy nhiên, trong trường hợp người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý thì người sử dụng đất vẫn có thể được bán phần đất đai đó cho người khác.

2. Có được đăng ký tài sản trên đất khi đang thế chấp đất không?

Việc cá nhân có tài sản đang thế chấp tại ngân hàng được phép thực hiện việc làm tăng giá trị tài sản thế chấp ví dụ như xây dựng nhà, xây dựng công trình, trồng cây lâu năm... Chính vì vậy, cá nhân cũng có quyền đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì cá nhân có quyền cũng như nghĩa vụ thực hiện đăng ký biến động đất đai trong những trường hợp dưới đây:

- Cá nhân sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được trao quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại; Ngoài ra còn có quyền định đoạt để thừa kế cho một cá nhân hoặc tổ chức khác, tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; trong đời sống thường nhật có thể đem tài sản của mình để thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền được thay đổi tên tài sản mà mình đang sở hữu hợp pháp;

- Trong suốt quá trình sử dụng nếu có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu thì cũng phải tiến hành việc đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền;

- Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất đã được nhà nước giao thì cá nhân phải tiến hành chuyển đổi mục đích nếu có sự thay đổi thì mới đảm bảo hợp lệ trong quá trình sử dụng;

- Nếu có sự thay đổi về thời hạn sử dụng đất thì tiến hành đăng ký biến động;

 - Có sự chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian mà cá nhân hay hộ gia đình thuê; hoặc chuyển đổi từ hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai 2013;

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền với đất của vợ hoặc của chồng muốn chuyển thành quyền sử dụng đất chung quyền sở hữu tài sản chung của cả vợ và chồng;

- Hoạt động chia tách quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của bạn và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung nhóm chủ sở hữu tài sản chung và tài sản gắn liền với đất;

- Với những vụ án tranh chấp về đất đai nếu thông qua hòa giải mà đạt kết quả thành được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận thì việc thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo kết quả này; nếu thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ có ghi nhận việc thay đổi; hoặc nhận quyết định từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai hoặc khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định của bản án của Tòa án nhân dân và quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; xét đến trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì văn bản công nhận kết quả đấu giá này sẽ được coi là phù hợp với quy định pháp luật;

- Phát sinh việc xác lập thay đổi hoặc chấm dứt về sự giúp hạn chế thửa đất liền kề;

- Phát sinh những thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên cá nhân hoàn toàn có thể đăng ký biến động đất đai tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện. 

3. Quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 07/2019/TT-BTP quy định về việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai như sau: Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc Văn phòng đăng ký đất đai ghi nhận các thông tin về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào sổ địa chính hoặc sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

Cụ thể, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm: Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan;

- Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng bên thế chấp xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp;

Xem thêm: Xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản trên đất

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Có được đăng ký tài sản trên đất khi đang thế chấp đất không? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!