Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Luật Minh khuê!

Năm 1986 bố tôi có khai hoang đất để trồng cây và cấy lúa. Nhưng đến năm 1989~1992 thời điểm này bố tôi đã ra đây sống và xây nhà trên đất khai hoang và nuôi trồng cây ăn quả và chăn nuôi gia súc cho đến bây giờ. Bố tôi khai hoang 2 mảnh đồi.

Mảnh 1 gồm có nhà, và trại bò nhỏ, cây ăn quả diện tích 700,6m. Mảnh đồi 2 Diện tích 156,7m (Đồi này chỉ trồng cây ăn quả) Và trước đồi bố tôi có đào 1979,8m làm ao (lúc đầu dùng để cấy lúa nhưng do sâu ko cấy được nên đã đào ao để thả cá)

Hiện tại khu chỗ tôi ở có dự án của tập đoàn vingrop vào và nhà nước đang có lệnh thu hồi đất và có nói qua về vc đền bù đất cho nhà tôi. Nhưng bên xã nói mảnh đồi 1 có nhà ở thì họ không tính nhà chỉ tính số gốc cây rồi đền bù và cả bên mảnh đồi 2 cũng vậy. Còn ao cá thì họ đền bù theo đất ruộng chưa nói số tiền đền bù là bao nhiêu.

Trước khi có thông tin dự án vào, gia đình tôi đã nhiều lần đề cập lên xã viết đơn xin làm sổ đỏ nhưng bên xã đều phớt lờ đơn xin của gia đình tôi. Và hiện tại dự án vào như thế này liệu gia đình chúng tôi có thể CHUYỂN ĐẤT KHAI HOANG SANG SỔ ĐỎ được hay không? Nếu được thì phải làm như thế nào? và nếu không được thì số tiền đền bù như thế nào?

Và đất ruộng thường thì số tiền đến bù như thế nào?

Rất mong luật sư tư vấn chi tiết giúp tôi.

Xin cảm ơn.

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định 11/2020/QĐ-UBND sửa đổi quyết định 42/2019/QĐ-UBND quy định về bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024;

- Văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Qua thông tin Qúy khách cung cấp, bố Qúy khách khai hoang hai mảnh đồi. Hiện tại, hai mảnh đất này đếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qúy khách đang vướng mắc hai nội dung chính: Hai mảnh đất này có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không và việc đền bù đất sẽ được tính như thế nào khi Nhà nước thu hồi đất.

Để Qúy khách dễ hiểu Luật Minh Khuê phân tích từng nội dung chính như sau:

Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Vì là đất bố Qúy khách khai hoang, do đó Luật Minh Khuê hiểu rằng bố Qúy khách không có giấy tờ liên quan đến hai diện tích đất này.

“Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Qua thông tin Qúy khách cung cấp, Luật Minh Khuê hiểu rằng diện tích đất này không nằm ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Do đó, dựa trên quy định tại Khoản 2 nêu trên bố Qúy khách đang sử dụng đất, sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ 04 điều kiện sau:

Thứ nhất, đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

Thứ hai, bố Qúy khách không vi phạm pháp luật về đất đai.

Tức là bố Qúy khách chưa từng bị bất kỳ cá nhân, tổ chức nào lập biên bản về hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến đất đai.

Thứ ba, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

Thứ tư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất,

Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Nếu hai mảnh đất này đáp ứng các điều kiện trên thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Thứ hai, đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo Điều 74 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường, cụ thể là những điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mà chưa được cấp, trừ trường hợp sau là không cần đáp ứng điều kiện có sổ đỏ:

+ Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Theo đó, dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng nếu thửa đất mà bố Qúy khách đang sử dụng đáp ứng các điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất vẫn được bồi thường.

Việc bồi thường đất sẽ được xác định theo bảng giá đất của UBND tỉnh quy định.(áp dụng trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh). Cụ thể, Qúy khách tham khảo Quyết định 11/2020/QĐ-UBND sửa đổi quyết định 42/2019/QĐ-UBND quy định về bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024;

Tại Khoản 1, Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐCP) đã quy định: Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau: Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng; Trường hợp đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất theo quy định trên. Do đó, nếu bố quý khách đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

Cơ quan xác định loại đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê