Mục lục bài viết

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162

Thưa Luật sư, tôi có một số vấn đề thắc mắc nhờ luật sư giải đáp. Chồng tôi mất năm 2015 không để lại di chúc. Tôi có 2 người con. Trong quá trình sinh sống, chúng tôi có tạo lập được một số tài sản sau: Một mảnh đất chúng tôi đang ở có xây nhà và có diện tích 80m2 ở Tuyên Quang, đứng tên hộ gia đình, một mảnh đất đứng tên vợ chồng tôi 100m2, một mảnh đất 55m2 dùng để trồng cây hàng năm có giấy viết tay năm 2008, gia đình tôi đã giao đầy đủ tiền, một mảnh đất khác 150m2 cũng có giấy tờ viết tay năm 2011 chưa sang tên sổ đỏ. Ngoài ra, khi chồng tôi mất có đươc bên bảo hiểm xã hội chi trả 500 triệu, chúng tôi đã họp gia đình và có sự chứng kiến của 2 bên nội ngoại cho con trai cả của tôi mượn số tiền 420tr để làm ăn, có chữ kí của những người tham dự nhưng chưa có chữ kí của con trai cả. Tôi muốn luật sư giúp tôi giải quyết một số câu hỏi sau:

1. Chia thừa kế với những diện tích đất có sổ đỏ kia như thế nào? (Bố mẹ chồng tôi không còn)

2. Mảnh đất 55m2 kia chồng tôi mất nhưng chưa sang tên. Tuy nhiên, bên bán chưa cấp gcn quyền sử dụng đất đối với phần đất này mà hai bên chỉ lập giấy tờ viết tay. Vậy tôi có thể nộp đơn xin cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất với phần đất này hay không?

3. Mảnh đất 150m2 bên bán đã được cấp sổ đỏ. Hiện tại bên bán và chồng tôi đều mất nhưng chưa sang tên, vậy có thể căn cứ vào giấy tờ viết tay này để sang tên cho tôi được không?

4. Hai mảnh đất chưa sang tên kia các con tôi có quyền đòi thừa kế hay không?

5. Tôi có thể yêu cầu con tôi trả lại số tiền 420tr kia được không?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Chia thừa kế với những diện tích đất có sổ đỏ kia như thế nào?

Thứ nhất, đối với mảnh đất đứng tên hộ gia đình.

Như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất này trong sổ đỏ ghi hộ gia đình, như vây, căn cứ theo Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì:

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả các thành viên có quan hệ huyết thống, có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận sẽ cùng là chủ sở hữu với mảnh đất này. Bạn cần xem xét xem thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các con bạn có tên trong Sổ hộ khẩu cùng với vợ chồng bạn hay không. Nếu các con bạn có tên trong sổ hộ khẩu thì các con bạn là đồng sở hữu với vợ chồng bạn. Khi chồng bạn mất thì 1/4 diện tích đất này sẽ là di sản thừa kế của chồng bạn. Cụ thể, với phần đất 80m2 kia, chồng bạn sẽ được 20m2 và khi chồng bạn mất, phần 20 m2 này sẽ là di sản thừa kế. Vì chồng bạn không để lại di chúc, nên phần di sản thừa kế sẽ được chí theo pháp luật.

Điều 650 Bộ Luật dân sự 2015 quy định những trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Điều 651 Bô Luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ chồng bạn không còn. Do đó, di sản thừa kế của chồng bạn sẽ được chia cho bạn và 2 người con của bạn, cụ thể mỗi người sẽ được 1 suất thừa kế bằng: 20+ 20/3 diện tích đất.

Thứ hai, với mảnh đất đứng tên vợ chồng bạn.

Theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 về tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng như sau:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Như vậy, trường hợp căn nhà là tài sản chung của vợ chồng bạn thì khi chồng bạn mất, trong khối tài sản chung của 2 người thì 1/2 tài sản là tài sản riêng của bạn, 1/2 còn lại là di sản của chồng bạn để lại. Như vậy, di sản do chồng bạn để lại sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của chồng bạn bao gồm: bạn và 2 người con bạn. Mỗi người sẽ được hưởng 1 phần bằng nhau.

2. Có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên bán chưa có giấy tờ về đất hay không?

Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng.

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ 04 điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.

Vì loại đất bạn nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp nên bạn phải đáp ứng các điều kiện sau:

“Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Như vậy, theo như thông tin bạn cung cấp thì bên bán chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng đất do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy chưa đáp ứng 1 trong các điều kiện khi thực hiện quyền chuyển nhượng. Do vậy, giấy tờ mua bán viết tay năm 2008 kia vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên bạn trả lại đất, bên kia trả lại tiền. Nếu như hai bên vẫn muốn thực hiện lại giao dịch này thì có thể xác lập thực hiện một giao dịch mới tại thời điểm hiện tại sau khi bên bán được cấp giấy chứng nhận Khi đó, về hình thức, hợp đống chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên bán phải được công chứng, chúng thực theo Luật Đất đai 2013:

“ Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Khi mà hợp đồng giữa bạn và bên bán đã đáp ứng yêu cầu về hình thức thì bạn hoàn toàn có quyền làm thủ tục sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng kí dất đai cấp huyện nơi có đất.

Trong trường hợp bên bán không tạo điều kiện để hợp thức hóa các thủ tục, bạn có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu bên bán trả lại tiền theo giá trị tại thời điểm hiện tại.

3. Có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có giấy viết tay vào năm 2011 hay không?

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 54 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, giấy tờ mua bán viết tay được xác lập năm 2011 chỉ có hiệu lực trong trường hợp chồng bạn có các giấy tờ về hợp lệ về quyền sử dụng đất, chẳng hạn như: sổ mục kê, Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật,.. Nếu như bạn không có các giấy tờ này thì giấy tờ mua bán của bạn không có giá trị pháp lý, trong trường hợp này bạn có thể thỏa thuận với bên bán để hợp thức hóa các giấy tờ.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì nhà bạn chưa sang tên mà bên bán đã mất, như vậy cần xem xét xem sổ đỏ bên bán kia ghi tên hộ gia đình, ghi tên vợ chồng hay ghi tên mỗi người chồng (người bán).

Trường hợp 1: Nếu như sổ ghi tên hộ gia đình, bạn cần thương lượng với bên kia về việc làm một hợp đồng mua bán có đầy đủ công chứng hoặc chứng thực, trong hợp đồng có đầy đủ chữ kí của các người có quyền sở hữu chung với diện tích đất trên.

Trường hợp 2: Nếu như sổ ghi tên vợ chồng người bán hoặc ghi tên một trong hai vợ chồng nhưng hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Khi đó, tài sản này là tài sản chung của vợ chồng, nên về nguyên tắc sẽ chia đôi. Khi đó, thời điểm người bán chết sẽ xảy ra vấn đề thừa kế. Nếu người đó có di chúc thì chia theo di chúc, nếu như không để lại di chúc sẽ chia theo pháp luật. Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Bố, mẹ người bán, vợ người bán, con đẻ, con nuôi người bán. Những người này sẽ được hưởng một suất thừa kế bằng nhau trong 1/2 khối tài sản chung của vợ chồng. Khi đó, chị cần xin đầy đủ chữ kí của những người này trong hợp đồng mua bán. Sau đó mới đi công chứng hợp đồng này và sang tên mình được

Trường hợp 3: Nếu sổ ghi tên một mình người chồng và tài sản này là tài sản riêng của người bán. Khi đó người bán này mất và toàn bộ phần diện tích đất này sẽ trở thành di sản thừa kế. Khi đó, hàng thừa kế thứ nhất của người này sẽ có phần hưởng một suất thừa kế bằng nhau. Khi xác lập lại hợp đồng, bạn cũng cần chữ kí của những người thừa kế này.

4. Có xảy ra vấn đề thừa kế với hai mảnh đất chưa sang tên kia hay không?

Việc chia thừa kế đất đai không có di chúc ngoài việc phải tiến hành chia thừa kế theo pháp luật. Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Đất đai thừa kế đang trong thời hạn sử dụng đất

Do vậy, như phân tích ở mục 3. thì trong trường hợp mà chồng bạn mất thì những giấy tờ viết tay kia không hợp pháp. Do đó, không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với những mảnh đất chưa sang tên kia. Như vậy, tài sản này không thuộc sở hữu của chồng bạn, nên không xảy ra vấn đề thừa kế. Nếu trong trường hợp bạn làm lại hợp đồng vay đứng tên một mình bạn thì nó sẽ là tài sản riêng của bạn và không phải di sản thừa kế.

5. Có thể đòi lại số tiền 420tr kia hay không?

Theo quy định tại Điều 494 BLDS 2015 về hợp đồng mươn tài sản:

Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.

Điều 496 BLDS 2015 quy đinh về nghĩa vụ của bên mượn tài sản như sau:

1. Giữ gìn, bảo quản tài sản mượn, không được tự ý thay đổi tình trạng của tài sản; nếu tài sản bị hư hỏng thông thường thì phải sửa chữa.

2. Không được cho người khác mượn lại, nếu không có sự đồng ý của bên cho mượn.

3. Trả lại tài sản mượn đúng thời hạn; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả lại tài sản thì bên mượn phải trả lại tài sản ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được.

4. Bồi thường thiệt hại, nếu làm mất, hư hỏng tài sản mượn.

5. Bên mượn tài sản phải chịu rủi ro đối với tài sản mượn trong thời gian chậm trả.

Như vậy, bạn hoàn toàn có quyền đòi lai tài sản trong 1 thời hạn hơp lý. Tuy nhiên phải chứng minh được con bạn hoàn toàn mượn số tiền này qua văn bản, giấy tờ, ghi âm, hình ảnh,...Còn việc con bạn không kí vào giấy tờ kia thì không chứng minh đươc là con bạn đã nhận được số tiền kia hay chưa, do vậy bạn cần có thêm chứng cứ thì mới có quyền đòi lại tài sản.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê