Mục lục bài viết

Trước khi xây nhà trên đất vườn tạp, cần tìm hiểu về quy định và hạn chế liên quan đến việc sử dụng đất của khu vực đó để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và bảo vệ môi trường.

 

1. Tổng quan về đất vườn tạp

1.1. Đất vườn tạp là gì?

Dựa theo quy định được áp dụng trong Luật Đất Đai năm 2013, hiện tại chúng ta không thể tìm thấy bất kỳ định nghĩa cụ thể nào về khái niệm "đất vườn". Tương tự, không có quy định rõ ràng nào đề cập đến định nghĩa của thuật ngữ "đất vườn tạp". Tuy nhiên, khi quan sát thực tế, ta có thể thấy rằng "đất vườn" thường được định nghĩa như một loại đất được sử dụng trong hoạt động nông nghiệp, dành cho việc trồng cây trong thời gian dài, lặp lại hàng năm hoặc xen kẽ giữa các mùa vụ, và đôi khi còn kết hợp với mục đích sử dụng đất để sinh sống.

"Đất vườn tạp" thường được hiểu là những miếng đất trong khu vườn, có tính đa dạng trong cách sử dụng và có thể được chuyên dành cho mục đích canh tác, đầu tư lao động, sử dụng tài nguyên vật tư cùng với việc áp dụng ít yếu tố kỹ thuật hơn, nhưng lại mang lại hiệu suất kinh tế cao. Thông qua "đất vườn tạp", có thể thực hiện việc trồng trọt các loại cây hỗn tạp, bao gồm cả cây lâu năm và cây hàng năm, mà không cần thiết phải phân loại rõ ràng giữa chúng.

Nhìn chung, ta có thể khẳng định rằng, "đất vườn tạp" cũng đúc kết vào khả năng một loại đất nằm trong lĩnh vực nông nghiệp, với sự đa dạng trong cách sử dụng và mang lại hiệu suất kinh tế cao.

 

1.2. Thời hạn của đất vườn tạp

Đất vườn tạp có thể được xem là một loại đất nằm trong lĩnh vực đất nông nghiệp. Do đó, thời kỳ sử dụng đất vườn tạp sẽ tương ứng với thời gian sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp.

Theo những quy định được nêu tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 126 trong Luật Đất Đai năm 2013, ta có thể tóm tắt như sau:

1. Thời hạn giao đất và công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình và cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp, theo các điều khoản quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 của Điều 129 trong cùng Luật, là 50 năm. Hết thời hạn này, nếu hộ gia đình và cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp có nhu cầu, họ được phép tiếp tục sử dụng đất theo thời gian quy định tại khoản này.

2. Thời hạn thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình và cá nhân không vượt quá 50 năm. Sau khi kỳ hạn thuê đất hết hạn, nếu hộ gia đình và cá nhân cần, Nhà nước có thể xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Dựa trên những điều quy định trên, có thể kết luận rằng thời hạn sử dụng đất vườn tạp là:

  • 50 năm trong trường hợp đất vườn tạp được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp với thời hạn quy định.
  • Không quá 50 năm trong trường hợp đất vườn tạp (đất nông nghiệp) được Nhà nước cho hộ gia đình và cá nhân thuê đất với thời hạn sử dụng đất.

 

1.3. Đất vườn tạp có cần gia hạn sử dụng không?

Qua việc xem xét các quy định mà Điều 126 trong Luật Đất Đai năm 2013 đã trình bày, ta có thể dễ dàng nhận thấy rằng phạm vi quy định của pháp luật không bắt buộc yêu cầu việc thực hiện các thủ tục gia hạn sử dụng đất đối với loại đất vườn tạp (đất nông nghiệp). Do đó, tại thời điểm đất vườn tạp hết thời hạn, người có quyền sử dụng không cần phải tiến hành quy trình gia hạn. Khi thời hạn sử dụng đất vườn tạp (đất nông nghiệp) đạt tới 50 năm, cư dân được hưởng quyền tự do tiếp tục sử dụng mảnh đất này cho mục đích canh tác, trồng cây, và nuôi trồng gia súc, miễn là các hoạt động này không xâm phạm vào quy hoạch do Nhà nước đưa ra. Điều này tương tự như việc tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp mà không cần phải xin gia hạn, giúp tạo điều kiện thuận lợi cho những người dân tiếp tục duy trì hoạt động nông nghiệp bền vững trên mảnh đất vườn tạp của họ.

 

2. Đất vườn tạp có được xây nhà không?

Mặc dù đã tồn tại các quy định mạnh mẽ liên quan đến mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể, tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, hầu hết cư dân không thực sự nắm vững thông tin về vấn đề này, thậm chí vẫn mắc phải hiểu lầm rằng khi họ sở hữu mảnh đất được ghi tên trong sổ đỏ, họ có quyền tự do xây dựng ở bất kỳ vị trí nào trên đó. Thực tế này dẫn đến sự bối rối, khiến nhiều người tỏ ra băn khoăn không biết liệu có thể xây dựng nhà ở trên đất vườn tạp hay không. Một lần nữa, cần nhấn mạnh nguyên tắc cơ bản liên quan đến việc sử dụng đất, được thể hiện trong Khoản 1 của Điều 6 trong Luật Đất Đai năm 2013, như sau:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1.Thực hiện đúng theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, và tuân thủ mục đích sử dụng đất.”.

Vì vậy, không có ngoại lệ nào, không phân biệt người nào hay tình huống nào, bất kỳ hành động xây dựng nhà cửa không hợp pháp trên đất vườn tạp hay bất cứ loại đất nào không thuộc hạng mục đất thổ cư đều là vi phạm quy định. Cần tuân thủ chặt chẽ quy tắc này để đảm bảo sự hài hòa và bền vững trong việc sử dụng đất, từ đó bảo vệ lợi ích chung và quyền lợi của cả cộng đồng.

 

3. Mức phạt khi tự ý xây nhà trên đất vườn tạp

Dựa theo các quy định được nêu trong Khoản 2, 3 và 4 của Điều 10 trong Nghị Định 91/2019/NĐ-CP, việc tiến hành xây dựng công trình một cách tự ý trên đất vườn tạp sẽ dẫn đến việc bị áp dụng các biện pháp xử phạt đặc thù, với những mức phạt cụ thể như sau:

TT Diện tích xây trái phép Mức phạt (Khu vực nông thôn) Mức phạt (Khu vực đô thị)
1 Dưới 0,02 héc ta (200m2) Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng Hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt khu vực nông thôn
2 Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta Phạt tiền từ 05 – 08 triệu đồng
3 Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta Phạt tiền từ 08 – 15 triệu đồng
4 Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta Phạt tiền từ 15 – 30 triệu đồng
5 Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng
6 Từ 01 đến dưới 03 héc ta Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng
7 Từ 03 héc ta trở lên Phạt tiền từ 100 – 200 triệu đồng

Qua bảng tổng hợp trên, có thể thấy rõ mức độ nghiêm trọng và tính phạt tương ứng tăng dần theo diện tích xây trái phép trên đất vườn tạp. Các biện pháp này nhằm tạo ra một khung hình phạt linh hoạt, phản ánh mức độ vi phạm và đồng thời thúc đẩy việc tuân thủ quy định về việc sử dụng đất một cách cẩn trọng và bền vững.

Chú ý:

Những mức phạt được nêu trên chỉ là những biện pháp xử phạt dành cho hộ gia đình và cá nhân vi phạm. Trong trường hợp tổ chức vi phạm, họ sẽ chịu áp lực của biện pháp xử phạt gấp đôi so với mức phạt áp dụng đối với hộ gia đình và cá nhân.

Ngoài việc bị áp dụng biện pháp xử phạt bằng tiền, những người tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất cũng phải chịu một loạt hậu quả có thể gắn với việc vi phạm như sau:

  • Bắt buộc phải khôi phục lại trạng thái ban đầu của mảnh đất trước khi vi phạm diễn ra, nếu không đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 trong Nghị Định 43/2014/NĐ-CP.
  • Bắt buộc thực hiện việc đăng ký đất đai theo quy định, đối với những tình huống mà họ có đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 trong Nghị Định 43/2014/NĐ-CP.
  • Đòi hỏi phải trả lại các lợi ích vi phạm thu được bất hợp pháp thông qua hành vi vi phạm, đối với các trường hợp thực hiện việc tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất mà đất này thuộc hạng mục đất thổ cư.

 

4. Khi nào đất vườn tạp được chuyển lên đất ở?

Dựa theo khoản 1 của Điều 57 trong Luật Đất Đai năm 2013, những quy định cụ thể được trình bày như sau:

"1. Các tình huống liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải thuộc sự phê chuẩn của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó bao gồm:

a) Việc chuyển đổi đất từ mục đích trồng lúa sang mục đích trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối;

b) Việc chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới dạng ao, hồ, đầm;

c) Việc chuyển đổi đất từ mục đích rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, và đất rừng sản xuất để sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp mà Nhà nước đã giao đất mà không thu phí sử dụng sang đất phi nông nghiệp mà Nhà nước đã giao đất và đồng thời thu phí sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

e) Việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Việc chuyển đổi đất dành cho việc xây dựng các công trình sự nghiệp, đất được sử dụng cho mục đích công cộng kết hợp với mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh không thuộc lĩnh vực nông nghiệp và không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; hoặc việc chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ và đất dành cho việc xây dựng các công trình sự nghiệp sang đất được sử dụng cho mục đích sản xuất phi nông nghiệp."

Từ những hướng dẫn trên, có thể hiểu rõ hơn rằng khi muốn chuyển đổi đất vườn tạp (đất nông nghiệp) thành đất ở (đất phi nông nghiệp), thì việc đạt được sự đồng ý từ UBND cấp huyện hoặc tương đương là điều kiện cần thiết.

 

5. Các bước chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn tạp sang đất thổ cư

Để có khả năng thực hiện xây dựng trên khu vực đất vườn tạp, việc hoàn thành các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn tạp sang đất thổ cư là cần thiết và có các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ

Đầu tiên, mỗi cá nhân và hộ gia đình cần sắp xếp một bộ hồ sơ chuẩn bị gồm:

  1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
  2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

Các cá nhân và hộ gia đình mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải tới một trong các bộ phận sau để nộp hồ sơ:

  1. Một cửa: Họ có thể nộp hồ sơ tại đây để tiếp xúc với các quy trình một cách nhanh chóng.
  2. Phòng Tài nguyên và Môi trường: Nơi đây là trung tâm xử lý hồ sơ và thông tin liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ từ người dân

  • Khi hồ sơ được nộp đầy đủ, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi chú vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.
  • Nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện, trong vòng không quá 3 ngày làm việc, họ sẽ thông báo cụ thể và hướng dẫn về việc bổ sung hồ sơ theo quy định.

Bước 4: Xử lý yêu cầu

  • Tại giai đoạn này, các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước sẽ thực hiện các công việc theo quy định, bao gồm việc thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất và kiểm tra tình hình thực địa.
  • Trong khi đó, người dân cần nhớ rằng nghĩa vụ quan trọng nhất của họ là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo từ cơ quan thuế, nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra theo khoản 2, điều 57 của Luật Đất Đai năm 2013.

Bước 5: Trả kết quả

  • Thời gian để xử lý yêu cầu: Trong khoảng không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, xa, hay các vùng kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian này có thể kéo dài không quá 25 ngày làm việc.
  • Thời gian trên không tính đến khoảng thời gian nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Công ty Luật Minh Khuê trân trọng gửi đến quý khách hàng những tư vấn quý báu và trân quý. Chúng tôi xin chân thành mời quý khách tham gia vào một cơ hội đặc biệt, đặc biệt dành cho những trường hợp mà quý khách đang đối diện với các khía cạnh pháp lý phức tạp hoặc gặp khó khăn trong việc hiểu rõ về các vấn đề liên quan. Hãy tự tin liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi qua số hotline duy nhất: 1900.6162. Đồng thời, chúng tôi muốn gửi đến quý khách khả năng tham gia vào việc trao đổi thông tin qua email tới địa chỉ lienhe@luatminhkhue.vn, với mong muốn mang đến cho quý khách một kênh tương tác tối ưu. Tại đây, quý khách sẽ có cơ hội cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết về tình hình và thắc mắc của mình, từ đó nhận được sự hỗ trợ và giải đáp nhanh chóng từ đội ngũ chuyên gia pháp luật của chúng tôi. Chúng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn vô cùng đối với sự hợp tác quý báu và sẵn sàng đồng hành cùng quý khách hàng trên mọi bước đường pháp lý.