Mục lục bài viết

1. Xây nhà ở phần đất nằm trên 2 sổ đỏ khác nhau có được không?
2. Giải pháp khi muốn xây nhà trên phần đất nằm trên 2 sổ đỏ khác nhau
3. Lưu ý khi thực hiện các giải pháp trên

1. Xây nhà ở phần đất nằm trên 2 sổ đỏ khác nhau có được không?

Điều 166 của Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng lao động bao gồm các quyền sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Người sử dụng đất được công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất và tài sản liên quan.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất: Người sử dụng đất được hưởng các thành quả kinh tế từ lao động và đầu tư của mình trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp: Người sử dụng đất được hưởng các lợi ích từ các công trình công cộng được xây dựng để bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp: Người sử dụng đất được nhà nước hỗ trợ và hướng dẫn trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình: Người sử dụng đất được bảo vệ và hỗ trợ từ phía Nhà nước khi có người xâm phạm quyền và lợi ích của họ về đất đai.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này: Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai: Người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo, và khởi kiện trong trường hợp có hành vi vi phạm quyền của họ hoặc các quy định pháp luật về đất đai.

Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 của Luật Đất đai 2013 như sau:

- Sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, tuân theo quy định về sâu và cao trong lòng đất, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ các quy định pháp luật khác liên quan.

- Thực hiện kê khai và đăng ký đất đai; hoàn thành đầy đủ các thủ tục khi thực hiện các hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại, thừa kế, tặng quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Tuân thủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

- Tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, không gây tổn hại đến các lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liên quan.

- Tuân thủ các quy định pháp luật về việc phát hiện vật trong lòng đất.

- Trả lại đất khi có quyết định thu hồi từ phía Nhà nước hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn.

Vì vậy, người sử dụng đất phải tuân thủ mục đích và ranh giới của từng thửa đất, do đó việc xây dựng nhà trên hai mảnh đất thuộc hai sổ đỏ khác nhau đang vi phạm quy định pháp luật về đất đai, bởi mỗi thửa đất được Nhà nước công nhận có ranh giới riêng. Do đó, nếu bạn muốn xây dựng nhà trên hai thửa đất, bạn cần thực hiện thủ tục hợp thửa trước.

2. Giải pháp khi muốn xây nhà trên phần đất nằm trên 2 sổ đỏ khác nhau

Theo quy định trên, việc xây dựng một căn nhà trên hai thửa đất không thực hiện được. Để xây nhà trên cả hai thửa đất đó, bạn cần thực hiện việc hợp nhất hai thửa đất thành một. Để thực hiện việc hợp nhất, bạn cần có quyền sử dụng đất cho cả hai mảnh đất kề nhau. Do đó, bạn có thể mua lại một trong hai thửa đất để trở thành chủ sở hữu duy nhất của phần đất đó hoặc thuê phần đất của chủ sử dụng đất còn lại để xây dựng nhà ở.

Về những thủ tục cần phải thực hiện:

Quy trình giao kết và công chứng hợp đồng mua bán hoặc thuê đất bao gồm các bước sau:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

- Công chứng viên đánh giá yêu cầu của pháp luật đối với người yêu cầu công chứng:

+ Cá nhân phải đáp ứng đầy đủ năng lực hành vi dân sự (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).

- Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:

+ Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ và tuân thủ đúng pháp luật sẽ được thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

+ Trường hợp 2: Hồ sơ chưa đầy đủ sẽ yêu cầu bổ sung.

Bước 2: Thực hiện công chứng

- Trường hợp 1: Nếu các bên đã có hợp đồng soạn trước:

+ Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng.

* Nếu đáp ứng được yêu cầu, tiến hành công chứng tiếp theo.

* Nếu không đúng hoặc có vi phạm, yêu cầu sửa đổi; nếu không sửa, từ chối công chứng.

- Trường hợp 2: Với hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng:

+ Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận.

+ Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải diễn ra trước mặt công chứng viên).

+ Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ trong hồ sơ để đối chiếu.

+ Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

Quy trình hợp nhất thửa đất bao gồm ba bước chính như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ hợp thửa:

Theo quy định của khoản 11 Điều 9 trong Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, việc chuẩn bị hồ sơ hợp thửa đất yêu cầu bao gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã được cấp.

Bước 2. Nộp hồ sơ:

Theo quy định của khoản 2 Điều 60 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) là cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Trong trường hợp muốn nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã, bạn có thể nộp hồ sơ tại đó và nhận kết quả từ Ủy ban nhân dân cấp xã tương ứng.

Bước 3. Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định của khoản 2 và khoản 4 Điều 61 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, với thời gian thực hiện thủ tục không quá 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thửa đất được hợp nhất.

Trong quá trình này, không tính thời gian để thực hiện các nghĩa vụ tài chính, xem xét và xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật, cũng như thời gian để thực hiện trưng cầu giám định.

Tóm lại, nếu bạn muốn xây dựng trên hai thửa đất liền kề, trước tiên bạn phải tiến hành thủ tục hợp nhất thửa đất và sau đó, bạn cần phải xin Giấy phép xây dựng mới để có thể xây dựng trên cả hai thửa đất đó.

3. Lưu ý khi thực hiện các giải pháp trên

Khi muốn xây nhà trên phần đất nằm trên hai sổ đỏ khác nhau, cần lưu ý các điểm sau:

- Hợp thửa hai thửa đất thành một thửa đất:

+ Cần tuân thủ các quy định về điều kiện hợp thửa theo quy định của pháp luật đất đai.

+ Thực hiện các thủ tục hợp thửa theo quy định của pháp luật và đảm bảo điều kiện kỹ thuật, pháp lý để thực hiện việc hợp thửa một cách hợp pháp.

- Mua lại một trong hai thửa đất:

+ Cần thực hiện các thủ tục mua bán đất đai theo quy định của pháp luật.

+ Đảm bảo rằng quy trình mua bán được thực hiện đầy đủ và hợp pháp, bao gồm việc lập các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai và các thủ tục liên quan.

- Thuê phần đất của chủ sử dụng đất còn lại:

+ Cần ký hợp đồng thuê đất rõ ràng, đầy đủ các điều khoản và quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên.

+ Đảm bảo hợp đồng thuê đất được lập theo quy định của pháp luật và ghi rõ các điều khoản về thời hạn thuê, mục đích sử dụng đất, giá thuê và các điều khoản khác liên quan.

Tất cả các giải pháp trên đều cần phải được thực hiện một cách hợp pháp và đảm bảo các quy định của pháp luật đất đai và quy định cụ thể của địa phương.