Lấp ao xây nhà có cần phải xin phép hay không?

1. Lấp đất ao xây nhà có phải xin phép hay không?

Khi căn cứ vào Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất vườn, ao là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiêp. Tuy nhiên, trên thực tế, đất ao được người dân sử dụng với mục đích là để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, ... Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp đất ao của hộ gia đình, cá nhân nằm cùng thửa đất đã có nhà ở thì được công nhận là đất ở.

Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có bao gồm chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Mà trong đó, đất ao là đất nông nghiệp, còn xây nhà thì phải được thực hiện trên đất phi nông nghiệp. Tức là, việc chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở (đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp) thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đối với hộ gia đình cá nhân thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện).

Như vậy, khi tiến hành lấp ao (đất nông nghiệp) để xây dựng nhà ở - chuyển sang làm đất ở (đất phi nông nghiệp), người thực hiện hành vi trên phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất thổ cư

Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất thổ cư thì phải tiến hành theo trình tự các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi diện tích đất ao, vườn xin chuyển mục đích sử dụng của gia đình phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt, đề nghị nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền mới đất;

Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thông báo kết quả

Trong 08 ngày làm việc, kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các hoạt động sau:

- Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa,  thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Theo quy định của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 4: Người sử dụng đất nhận kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Thời gian thực hiện các thủ tục nêu trên không quá 15 ngày, riêng các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì không quá 30 ngày.

3. Xây nhà trên đất ao không xin phép có bị phạt không?

Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Như vậy, người dân không tự ý xây nhà ở trên đất ao khi chưa được cơ quan chức năng cho phép.

Theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì mức phạt với hành vi tự ý chuyển đất có ao vườn sang đất phi nông nghiệp như sau:

- Diện tích dưới 0,02 ha, khu vực nông thôn sẽ phạt từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng;

- Diện tích từ 0,02 ha đến 0,05 ha thì bị phạt từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng;

- Diện tích từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha thì bị phạt 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng;

- Diện tích từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha thì bị phạt từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng;

- Diện tích từ 0,5 ha đến dưới 1 ha thì bị phạt từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng;

- Diện tích từ 1 ha đến 3 ha thì bị phạt 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

- Diện tích từ 3 ha trở lên thì bị phạt 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng.

Tại khu vực đô thị, mức tiền phạt khi chuyển đổi trái phép gấp 02 lần khu vực nông thôn.

Bên cạnh đó, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đồng thời, buộc phải đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Ngoài ra, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư.

Để hợp pháp thủ tục xây nhà ở trên đất ao, cá nhân, hộ gia đình phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên, điều này phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (theo điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013).

4. Tự ý san lấp ao bị coi là hủy hoại đất trong trường hợp nào?

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định, trong đó:

- Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp: thay đổi độ dốc bề mặt đất; hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất thấp hơn so với thửa đất liền kề; san lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp so với các thửa đất liền kề; trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận

Như vậy, có thể thấy hành vi tự ý san lấp ao mà làm viến dạng địa hình thì bị xem là hủy hoại đất. Theo quy định tại Điều 15 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì đối với trường hợp hủy hoại đất làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất thì hình thức và mức xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 02 triệu đồng đến 05 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại dưới 0,05 héc ta;

- Phạt tiền từ 05 triệu đồng đến 10 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

- Phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 30 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

- Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 60 triệuđồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

- Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 150 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 01 héc ta trở lên.

Đối với trường hợp gây ô nhiễm thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường. Ngoài ra, bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm nêu trên là: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Trường hợp người có hành vi vi phạm không chấp hành thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau:  Đất ao có được cấp sổ đỏ không? Thủ tục và chi phí như thế nào ? Có phải đóng thuế gì không ?

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. 

Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.