Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2024?

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất mà còn tác động sâu rộng đến phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. Vì vậy, pháp luật đất đai luôn quy định chặt chẽ về thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc quyết định các vấn đề này. Luật Đất đai năm 2024, với nhiều điểm mới quan trọng, đã tiếp tục cụ thể hóa và phân định rõ ràng thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất giữa các cấp chính quyền, nhằm bảo đảm quản lý đất đai thống nhất, minh bạch và hiệu quả.

1. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Khái niệm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Luật đất đai năm 2024 quy định như sau:

"Điều 3. Giải thích từ ngữ

...

11. Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

...

32. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

...

34. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất". 

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu là quyền năng pháp lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc ban hành quyết định hành chính về đất đai đối với người có nhu cầu sử dụng đất. Căn cứ Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, giao đất và cho thuê đất đều là hành vi pháp lý do Nhà nước thực hiện thông qua quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng chỉ được thực hiện khi đáp ứng điều kiện và được cơ quan nhà nước cho phép. Thẩm quyền này thể hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Qua đó, Nhà nước bảo đảm việc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích.

Từ các khái niệm trên, có thể xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quyền quyết định của cơ quan nhà nước được pháp luật quy định cụ thể trong từng trường hợp. Cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất, loại đất và đối tượng sử dụng để ban hành quyết định phù hợp. Thẩm quyền này không thuộc về cá nhân hay tổ chức sử dụng đất mà thuộc về Nhà nước. Việc thực hiện đúng thẩm quyền giúp bảo đảm tính hợp pháp của các quyết định về đất đai. Đồng thời, nó góp phần quản lý thống nhất quỹ đất và phòng ngừa vi phạm pháp luật đất đai.

2. Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 

Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 123 Luật đất đai năm 2024. Điều 123 Luật đất đai năm 2024 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 123 Luật đất đai năm 2024 như sau:

" Điều 123. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;

b) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

c) Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;

d) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và các trường hợp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.

5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều này không được phân cấp, không được ủy quyền". 

Khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chủ yếu thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với các chủ thể có quy mô, tính chất pháp lý phức tạp. Cụ thể:

2.1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Quy định này nhằm bảo đảm việc quản lý đất đai được thống nhất, chặt chẽ, phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Việc tập trung thẩm quyền ở cấp tỉnh giúp hạn chế phân tán quyền lực và giảm rủi ro lạm dụng đất đai. Ví dụ, một doanh nghiệp trong nước xin giao đất để thực hiện dự án khu công nghiệp thì UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định. Qua đó, Nhà nước kiểm soát hiệu quả việc sử dụng đất cho các dự án có quy mô lớn.

2.2. Ủy ban nhân dân cấp xã

Khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024, Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có điểm mới quan trọng khi chuyển giao thẩm quyền của UBND cấp huyện cho Chủ tịch UBND cấp xã đối với một số trường hợp nhất định.

Theo đó, Chủ tịch UBND cấp xã được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân và giao đất cho cộng đồng dân cư. Tuy nhiên, đối với trường hợp cá nhân thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, vẫn phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh. Quy định này thể hiện xu hướng phân quyền gắn với trách nhiệm, đồng thời vẫn bảo đảm sự kiểm soát của cấp trên. Ví dụ, một hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng 300 m² đất ở để xây nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết. Điều này giúp thủ tục hành chính nhanh gọn, sát thực tế địa phương.

Khoản 3, 4 và 5 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục khẳng định rõ phạm vi và nguyên tắc thực hiện thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. UBND cấp xã được cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn nhằm phục vụ lợi ích chung. Đồng thời, cơ quan đã có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cũng là cơ quan quyết định việc điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất. Đặc biệt, Luật quy định rõ các cơ quan này không được phân cấp, không được ủy quyền nhằm tránh tùy tiện trong quản lý đất đai. Ví dụ, đất công ích của xã được cho cá nhân thuê làm bãi trông giữ xe tạm thời thì UBND cấp xã trực tiếp quyết định. Quy định này góp phần tăng cường kỷ cương pháp luật và trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong quản lý đất đai.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền có bị thu hồi đất không?

Căn cứ khoản 3 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền được xác định là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai có thể bị Nhà nước thu hồi đất. Quy định này nhằm bảo đảm nguyên tắc quản lý đất đai thống nhất, đúng thẩm quyền, đúng trình tự pháp luật. Việc giao đất phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo luật định quyết định, nếu vượt thẩm quyền hoặc giao sai đối tượng thì quyết định đó không có giá trị pháp lý. Qua đó, Nhà nước kịp thời khắc phục sai phạm trong quản lý đất đai. Đồng thời, quy định còn góp phần phòng ngừa tình trạng tùy tiện, lạm quyền trong việc giao đất.

Ví dụ: Trường hợp Chủ tịch UBND cấp xã tự ý giao đất ở cho doanh nghiệp khi chưa được pháp luật trao thẩm quyền. Mặc dù doanh nghiệp đã xây dựng nhà ở và đầu tư ổn định, nhưng khi cơ quan cấp trên kiểm tra, xác định việc giao đất không đúng thẩm quyền thì Nhà nước vẫn có quyền tiến hành thu hồi đất theo Điều 81 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp này cho thấy việc tuân thủ đúng thẩm quyền trong giao đất là yêu cầu bắt buộc. Qua đó bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và quyền lợi chung của Nhà nước, xã hội.

4. Ý nghĩa của quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quản lý đất đai thống nhất, đúng pháp luật và hiệu quả. Việc xác định rõ cơ quan có thẩm quyền giúp tránh tình trạng chồng chéo, lạm quyền hoặc ban hành quyết định trái quy định. Qua đó, Nhà nước kiểm soát chặt chẽ việc phân bổ, sử dụng nguồn lực đất đai theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt. Quy định này còn góp phần nâng cao trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong quá trình ra quyết định hành chính về đất đai. Ví dụ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án khu công nghiệp theo đúng thẩm quyền, bảo đảm phù hợp quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Bên cạnh đó, quy định về thẩm quyền còn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Khi thẩm quyền được xác định rõ ràng, người dân và doanh nghiệp biết chính xác cơ quan nào có trách nhiệm giải quyết hồ sơ, từ đó hạn chế khiếu nại, tranh chấp phát sinh. Quy định này tạo sự minh bạch, công khai trong thủ tục hành chính về đất đai, góp phần cải thiện môi trường đầu tư. Đồng thời, việc tuân thủ đúng thẩm quyền giúp các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có giá trị pháp lý vững chắc. Thực tiễn cho thấy, nhiều hộ gia đình khi xin chuyển mục đích sử dụng đất ở đã được UBND cấp huyện giải quyết đúng thẩm quyền, bảo đảm quyền lợi và ổn định đời sống.

Kết luận

Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định tương đối đầy đủ và rõ ràng về cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định thẩm quyền chủ yếu thuộc về Ủy ban nhân dân các cấp thể hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Quy định này góp phần bảo đảm sự thống nhất trong quản lý đất đai trên phạm vi cả nước. Đồng thời, việc phân cấp thẩm quyền phù hợp với từng đối tượng và loại đất giúp nâng cao hiệu quả quản lý ở địa phương. Qua đó, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm tốt hơn. Các quyết định về đất đai cũng trở nên minh bạch, hạn chế tình trạng tùy tiện trong áp dụng pháp luật. Luật Đất đai 2024 còn tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc kiểm tra, giám sát trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền. Đây là nền tảng để phòng ngừa vi phạm và tranh chấp đất đai. Việc hiểu đúng thẩm quyền theo luật giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện thủ tục hành chính thuận lợi hơn. Qua đó góp phần sử dụng đất hiệu quả, bền vững và phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.