1. Làm rõ khái niệm giao đất và cho thuê đất

+ Nếu giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thì cho thuê là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

+ Giao đất và cho thuê đất khác nhau về hình thức sử dụng, quyền của người sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất.

Khái niệm giao đất được quy định tại khoản 7 điều 3 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Khái niệm cho thuê đất được quy định tại khoản 8 điều 3 Luật đất đai 2013 như sau:

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

 

2. Phân biệt giao đất và cho thuê đất.

2.1 Về cơ sở pháp lý

- Theo Luật Đất đai 2013, Luật số 45/2013/QH13.

 

2.2 Về hình thức sử dụng đất

+ Đối với giao đất:

Có hai hình thức không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Tùy theo từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp theo quy định tại Điều 54 và Điều 55 Luật Đất đai 2013

+ Đối với cho thuê đất:

Có hai hình thức là Thuê đất trả tiền hằng năm và Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Luật đất đai 2013 quy định cụ thể trường hợp thuê đất chung.

Người thuê đất được thỏa thuận về hình thức trả tiền khi thuê đất. Trừ trường hợp thuộc Khoản 2 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì thuê đất trả tiền hàng năm.

 

2.3 Về chủ thể sử dụng đất

Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Phần quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong hai trường hợp giao đất và thuê đất cũng có điểm khác biệt.

+ Đối với giao đất:

Người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Theo Điều 179 Luật đất đai 2013)

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

+ Đối với cho thuê đất:

Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền.

Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê thì người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất.

Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất.

Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê.

 

2.4 Về thời hạn sử dụng đất

+ Đối với giao đất:

Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hai hình thức là sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn.

Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp Nhà nước giao đất được sử dụng lâu nhất là sử dụng ổn định lâu dài.

+ Đối với cho thuê đất:

Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài.

Thời hạn thuê đất theo từng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99 năm.

Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu nhất là 99 năm.

 

2.5 Về hạn mức sử dụng đất

+ Đối với giao đất:

Nhà nước quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất ở.

Tùy theo tình hình cụ thể của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao đất ở.

Đối với hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013

+ Đối với cho thuê đất:

Không có quy định về hạn mức cho thuê đất.

Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là nhu cầu sử dụng đất và quỹ đất đáp ứng.

Diện tích cụ thể cho thuê đất được ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

 

3. Phân tích ưu nhược điểm của hai hình thức

3.1 Giao đất có thu tiền

Về Ưu điểm:

- Quy mô sử dụng diện tích đất là rất lớn, là cơ hội để nâng cao hệ số sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất tương đối ổn định, lâu dài

- Nhà nước không có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất

- Được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

Về nhược điểm:

- Chỉ những đối tượng nhất định mà pháp luật quy định tại Điều 55 mới được tiếp cận với phương thức này

- Phải trả một gánh nặng tài chính lớn.

 

3.2 Thuê đất trả tiền hằng năm

Ưu điểm:

- Nhà đầu tư không cần phải chuẩn bị một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai mà chỉ phải trả một khoản tiền vừa phải để thuê theo từng năm. Vì vậy nhà đầu tư có thể sử dụng tiền để đầu tư cho các hoạt động kinh doanh khác

- Nhà đầu tư có thể chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

- Khả năng rút lui khỏi thị trường dễ dàng hơn. Trong trường hợp dự án đầu tư xảy ra vấn đề dẫn đến phải dừng thực hiện thì nhà đầu tư không bị mất khoản tiền đã trả như thuê đất trả tiền một lần

Nhược điểm:

- Khi nhà nước đóng tiền thuê đất hàng năm theo giá đất của thị trường, khi biến động giá đất dẫn đến tăng giá đất thì nhà đầu tư phải đóng theo giá đó

- Không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho…

 

3.3 Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Ưu điểm:

- Thời gian sử dụng ổn định, lâu dài

- Nhà nước không thể điều tiết thêm bất kì một khoản nghĩa vụ tài chính nào về đất trong suốt cả thời gian đó, kể cả khi giá của thị trường có sự chênh lệch tăng lên hay khi nhà nước ban bố khung giá đất mà tăng

- Được hưởng nhiều ưu đãi: được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản đã đầu tư trên đất (nếu có)

Nhược điểm:

- Số tiền mà nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là lớn nên có thể tạo ra gánh nặng tài chính lớn, làm ảnh hưởng việc đầu tư cho dự án của nhà đầu tư. Điều này dẫn đến chỉ những doanh nghiệp có khả năng mới có thể tiếp cận phương thức này, hạn chế những doanh nghiệp nhỏ và vừa ít có cơ hội tiếp cận đất đai

- Nếu đầu tư kinh doanh thua lỗ, thị trường có sự suy giảm hay tác động của khủng hoảng tài chính thì cơ hội rút lui khỏi thương trường sẽ khó khăn hơn nhiều so với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư nếu chấm dứt trước khi hết thời gian thuê thì sẽ bị lỗ đối với phần tiền thuê đất đã đóng trước đấy.

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)