1. Khái niệm tiền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 thì tiền sử dụng đất là một khoản chi phí tài chính quan trọng mà người sử dụng đất cần phải thực hiện khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đây là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước trong các trường hợp sau:
- Đây là khoản tiền mà người được giao đất phải thanh toán cho Nhà nước khi nhận quyền sử dụng đất, trong đó đất được giao có yêu cầu thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất này thường được tính dựa trên giá trị của khu đất, diện tích và mục đích sử dụng.
- Trong trường hợp người sử dụng đất xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích này sang mục đích khác, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất thương mại, họ cần phải thanh toán tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khoản tiền này phản ánh sự thay đổi trong giá trị và khả năng khai thác của đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Ngoài hai trường hợp chính trên, còn có những tình huống khác mà pháp luật yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất, chẳng hạn như trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mở rộng diện tích đất, hoặc các giao dịch khác có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất không chỉ là một nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất mà còn là một công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý và điều chỉnh việc sử dụng tài nguyên đất. Khoản tiền này giúp đảm bảo rằng việc giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện công bằng và hợp lý, đồng thời tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ việc khai thác tài nguyên đất.
- Việc nộp tiền sử dụng đất giúp đảm bảo rằng mọi giao dịch liên quan đến đất đều được thực hiện theo quy định của pháp luật, giúp duy trì sự công bằng trong việc sử dụng tài nguyên đất.
- Khoản tiền này hỗ trợ Nhà nước trong việc quản lý và phân phối tài nguyên đất, đảm bảo rằng đất đai được sử dụng hiệu quả và đúng mục đích.
- Tiền sử dụng đất là một nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước, góp phần vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công cộng.
- Bằng cách yêu cầu nộp tiền sử dụng đất, Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực hiện các kế hoạch sử dụng đất một cách hiệu quả và hợp lý.
2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2024 số 31/2024/QH15 do Quốc hội ban hành ngày 18/01/2024
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
3. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
* Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Điều 4 của Luật Đất đai, có nhiều trường hợp mà người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
- Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Điều này áp dụng cho cả những tổ chức và cá nhân khi họ nhận quyền sử dụng đất theo các hình thức này.
- Khi người sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất công nghiệp, họ cần phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị gia tăng của đất sau khi chuyển mục đích.
- Trong các trường hợp gia hạn quyền sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, hoặc điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất có thể phải nộp thêm tiền sử dụng đất nếu các điều chỉnh làm thay đổi giá trị đất hoặc tăng thêm thời gian sử dụng.
- Khi có sự thay đổi trong quy hoạch chi tiết liên quan đến khu đất hoặc khi được phép chuyển đổi hình thức sử dụng đất, người sử dụng đất cần thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
- Trong trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất mà trước đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
* Các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức trong nước:
+ Cơ quan nhà nước và các tổ chức chính trị-xã hội: Bao gồm các cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật.
+ Tổ chức kinh tế: Các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ những trường hợp được miễn trừ theo quy định tại khoản 7 Điều này.
- Các tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc, nếu có hoạt động liên quan đến sử dụng đất.
- Công dân Việt Nam đang cư trú trong nước và người Việt Nam sống tại nước ngoài.
- Các cộng đồng dân cư khi có quyền sử dụng đất theo các hình thức được quy định.
- Các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam công nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, tổ chức liên chính phủ.
- Các cá nhân là người gốc Việt Nam đang cư trú ở nước ngoài và có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
- Các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động tại Việt Nam.
4. Mức thu tiền sử dụng đất
* Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, việc tính toán số tiền phải nộp được thực hiện theo công thức và quy định sau:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất × Giá đất tính tiền sử dụng đất
- Trong đó:
+ Diện tích đất mà tiền sử dụng đất được tính dựa trên quy định tại Điều 4 của Nghị định liên quan. Diện tích này được xác định theo các tiêu chuẩn và phương pháp cụ thể để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc tính tiền sử dụng đất.
+ Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 5 của Nghị định tương ứng. Giá này là mức giá do Nhà nước quy định và có thể thay đổi tùy theo từng khu vực, loại đất, và mục đích sử dụng đất.
- Thời điểm tính tiền sử dụng đất:
+ Thời điểm để tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 155 của Luật Đất đai. Điều này đảm bảo rằng việc tính toán và thu tiền sử dụng đất được thực hiện đúng thời điểm quy định, tránh tình trạng tranh chấp hoặc sai sót.
+ Đối với trường hợp giao đất tái định cư, thời điểm xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất đặc biệt được quy định tại khoản 3 Điều 111 của Luật Đất đai. Cụ thể, thời điểm này là thời điểm cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư. Quy định này đảm bảo rằng việc tính toán tiền sử dụng đất cho các dự án tái định cư được thực hiện một cách chính xác và hợp lý.
* Theo quy định tại Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì cách tính tiền sử dụng đất phải nộp:
- Đối với những người sử dụng đất không nằm trong các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc không thuộc trường hợp được hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, số tiền sử dụng đất phải nộp được tính dựa trên các quy định tại các Điều 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 và 15 của Nghị định hiện hành. Các quy định này sẽ hướng dẫn cụ thể về cách xác định số tiền sử dụng đất phải nộp dựa trên các yếu tố liên quan như diện tích đất, giá đất, mục đích sử dụng và các yếu tố khác.
- Khi người sử dụng đất đủ điều kiện được giảm tiền sử dụng đất hoặc được hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, số tiền sử dụng đất phải nộp sẽ được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 - Tiền sử dụng đất được giảm theo Điều 19 Nghị định - Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ theo Điều 16 Nghị định
Trong đó:
+ Tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 là số tiền được tính theo các điều khoản quy định cụ thể của Nghị định.
+ Tiền sử dụng đất được giảm là số tiền giảm theo các quy định tại Điều 19 của Nghị định, nếu có.
+ Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là số tiền được hoàn trả hoặc trừ vào tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 của Nghị định, nếu có.
5. Thủ tục nộp tiền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì thủ tục nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Xử lý hồ sơ và chuyển thông tin:
+ Khi có quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc quyết định chuyển hình thức sử dụng đất, cùng với đơn đề nghị công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân, các hồ sơ liên quan được nộp theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận.
+ Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan có chức năng quản lý đất đai, hoặc bộ phận một cửa liên thông có trách nhiệm chuyển Phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế để thực hiện việc tính toán tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Tính toán tiền sử dụng đất và thông báo:
+ Dựa trên Phiếu chuyển thông tin (bao gồm thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý đất đai chuyển đến; và căn cứ vào Bảng giá đất cùng với mức giảm tiền sử dụng đất (nếu có) do cấp có thẩm quyền xác định, cơ quan thuế sẽ tiến hành tính toán số tiền sử dụng đất phải nộp.
+ Trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất và quyết định giảm tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp được giảm). Các tài liệu này sẽ được gửi cho hộ gia đình, cá nhân hoặc cơ quan đã chuyển Phiếu chuyển thông tin theo quy định. Quyết định về giảm tiền sử dụng đất sẽ thực hiện theo Mẫu số 02 tại Phụ lục I kèm theo Nghị định.
+ Thông báo nộp tiền sử dụng đất sẽ được gửi đồng thời cho Kho bạc Nhà nước cùng cấp để theo dõi và hạch toán theo quy định.
- Khi thiếu thông tin:
+ Nếu hồ sơ chưa đủ cơ sở để tính tiền sử dụng đất hoặc các khoản phải nộp khác, cơ quan thuế phải thông báo bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý đất đai, và Ủy ban nhân dân cấp huyện (trong trường hợp cần khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) để bổ sung hồ sơ.
+ Sau khi nhận đủ hồ sơ bổ sung, cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất và quyết định giảm tiền sử dụng đất (nếu có) trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ bổ sung. Đồng thời, cơ quan thuế sẽ lập hồ sơ theo dõi tình hình thu nộp tiền sử dụng đất theo Mẫu số 04 tại Phụ lục I kèm theo Nghị định.
- Nộp tiền sử dụng đất: Người sử dụng đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế, tuân theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
- Chuyển thông tin và thực hiện giao đất:
+ Sau khi thu tiền sử dụng đất, cơ quan thu ngân sách nhà nước sẽ chuyển thông tin thu nộp ngân sách cho cơ quan thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Cơ quan thuế sẽ tiếp tục chuyển thông tin này cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để thực hiện việc giao đất cho người sử dụng đất.
+ Việc giao đất chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định, đặc biệt đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
6. Miễn, giảm tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 18 và Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Miễn tiền sử dụng đất khi giao đất:
+ Để thực hiện chính sách nhà ở: Thương binh, bệnh binh không còn khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không có lao động chính.
+ Đối tượng xã hội đặc biệt: Người nghèo, dân tộc thiểu số ở khu vực khó khăn, biên giới, hải đảo.
+ Di dời do nguy cơ: Đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do nguy cơ đe dọa tính mạng.
+ Giao đất cho hộ gia đình: Khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở và không đủ điều kiện bồi thường.
+ Dự án hạ tầng nghĩa trang: Diện tích đất tại dự án để phục vụ mai táng cho đối tượng chính sách xã hội.
+ Tách hộ dân tộc thiểu số, hộ nghèo: Đối với đất chuyển mục đích từ đất không phải là đất ở sang đất ở tại các khu vực đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ.
+ Đất ở cho người có công: Miễn tiền sử dụng đất đối với các đối tượng này theo quy định của pháp luật về người có công.
+ Các trường hợp đặc biệt: Các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể đề xuất các trường hợp miễn khác để Bộ Tài chính tổng hợp trình Chính phủ quy định.
+ Quy trình xử lý:
- Không phải thủ tục đề nghị: Trong các trường hợp miễn tiền sử dụng đất không cần làm thủ tục đề nghị, cơ quan quản lý đất đai phải thống kê và tổng hợp.
- Kiểm tra điều kiện: Nếu sau khi miễn, người nhận không đáp ứng điều kiện, cơ quan quản lý đất đai sẽ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thu hồi miễn giảm và tính lại số tiền phải nộp.
- Giảm tiền sử dụng đất:
+ Giảm 50% tiền sử dụng đất:
- Người nghèo, dân tộc thiểu số: Tại các khu vực không thuộc địa bàn đặc biệt khó khăn.
- Cán bộ công tác tại xã biên giới, hải đảo: Các đối tượng quy định tại Điều 124 Luật Đất đai.
+ Giảm 30% tiền sử dụng đất: Cán bộ công tác tại khu vực khó khăn: Các đối tượng quy định tại Điều 124 Luật Đất đai làm việc tại các xã biên giới, hải đảo.
+ Giảm tiền sử dụng đất đối với dự án hạ tầng nghĩa trang:
- 50%: Nếu dự án ở khu vực đặc biệt khó khăn.
- 30%: Nếu dự án ở khu vực khó khăn.
- 20%: Nếu dự án không thuộc các khu vực trên.
+ Quy trình xử lý:
- Tính và quyết Định: Cục trưởng Cục thuế quyết định giảm cho tổ chức kinh tế và tổ chức nước ngoài, trong khi Chi cục trưởng Chi cục thuế quyết định giảm cho hộ gia đình và cá nhân.
- Các trường hợp khác: Các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất giảm khác để trình Chính phủ quy định sau khi có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Ngoài ra, có thể tham khảo: Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ theo công thức nào. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.
