1. Có thể tách sổ đỏ được không khi một thành viên của gia đình không đồng ý tách thửa đất ?

Thưa luật sư, Công ty luật Minh Khuê. Gia đình tôi đông con có tất cả 7 Anh chị Em trong đó 4 chị gái đã lấy chồng, Ba Anh Em tôi muốn tách riêng phần đất của Bố Mẹ ra cho các Anh Em để xây dựng nhà ở, tạo lập cuộc sống. Nhưng các Anh Em xảy ra mâu thuẫn, người Anh cả không đồng ý ký hồ sơ tách thửa. Vậy, Chúng tôi có thể tách thửa đất nếu có sự cho phép của Bố Mẹ hay không ?
Cảm ơn luật sư (Người hỏi: Minh Phương - Hải Dương).

Có thể tách sổ đỏ được không khi một thành viên của gia đình không đồng ý tách thửa đất ?

Luật sư tư vấn thủ tục tách thửa, tách sổ đỏ gọi ngay: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến bộ phận tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến Công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề bạn quan tâm xin được giải đáp như sau:

Trong trường hợp này bạn cần xác định xem đất này thuộc sở hữu của ai?

Trường hợp 1: Nếu đất là của bố bạn thì nếu bạn muốn tách sổ đỏ thì bố bạn phải làm thủ tục tặng cho sau đó mới tách thửa được.

Để thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, bạn cần tiến hành những thủ tục sau đây:

- Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

- Bước 2: Công chứng/chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là bắt buộc, và các bên phải đảm bảo hình thức của hợp đồng theo quy định của luật thì pháp luật mới thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng này.

Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 , Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thủ tục tách thửa đất (chia tách quyền sử dụng đất) gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin công văn đủ điều kiện tách thửa đất:

Hồ sơ gồm:

– 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính);

– 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản sao có chứng thực);

– Hợp đồng tặng cho

– 02 CMND, sổ hộ khẩu của Bên chuyển nhượng (bản sao chứng thực);

– 02 CMND, sổ hộ khẩu của Bên nhận chuyển nhượng (bản sao chứng thực);

– 02 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất xin chuyển quyền và phần còn lại sau khi chuyển quyền (bản chính);

– 02 Hồ sơ hiện trạng nhà bản chính (nếu có).

Kết quả: Công văn đủ điều kiện tách thửa (chia tách quyền sử dụng đất).

Bước 2: Liên hệ với phòng/văn phòng công chứng để ký hợp đồng/Văn bản thỏa thuận chia tách theo công văn đủ điều kiện tách thửa nói trên.

Bước 3: thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Hợp đồng tặng cho đã được công chứng/chứng thực;

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao có chứng thực Chứng minh thư nhân dân của 2 bên;

- Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu của 2 bên;

Hồ sơ này bạn nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Khi tiến hành tách thửa, bên chuyển nhượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ việc tách thửa và chịu lệ phí trước bạ cho việc sang tên sổ đỏ. Nhưng các bên có thể tự thỏa thuận để một bên nộp cả hai loại thuế này.

Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân. Do đó, trường hợp của gia đình bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ. Như vậy việc bố bạn tặng cho bạn mảnh đất trên thì bạn không phải đóng lệ phí trước bạ và không phải tiến hành kê khai lệ phí trước bạ nhưng bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ giữa bạn và bố mẹ bạn như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu...lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định trên.

Do đó, nếu thuộc trường hợp trên, bạn không cần anh bạn đồng ý vẫn có thể làm thủ tục tách thửa

Trường hợp 2: Nếu đất là của Hộ gia đình thì bạn phải có sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu thì mới được tách thửa

Theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2005 quy định

“Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”

Do đó, nếu đây là tài sản chung của hộ gia đình và anh bạn cũng đứng tên trong sổ hộ khẩu thì anh bạn có quyền đồng ý hoặc không.

Ngoài ra, tùy từng tỉnh, thành phố có quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với từng loại đất nên bạn cũng phải tuân theo quy định đó.

Mọi vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Tư vấn về thủ tục tách sổ đỏ và tài sản chung của vợ chồng ?

Thưa luật sư! Em có 1 số vấn đề đang gặp phải trong quá trình mua đất mong luật sư tư vấn giúp em ạ.

1. Em muốn mua 1 mảnh đất nông nghiệp ( Thời hạn trong sổ ghi 30 năm ) diện tích 64,7 m2 tại đường Song Hành, Quận 12. Mảnh đất này trước kia là đất của ông bà để lại ( đều đã mất ) để lại cho 3 chị em ( có di chúc thừa kế). Ba người này đều đã có gia đình riêng. Bây giờ 3 người này đã thống nhất bán mảnh đất này cho em. Luật sư cho em hỏi là khi ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ai sẽ là người ký tên vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( Cả 3 chị em hay là phải có vợ và chồng của 3 người này ký ạ )?

2. Mảnh đất em mua có diện tích 64m2 nhưng nó nằm trong sổ đỏ của 1 mảnh đất lớn 2000 m2 (khi nhà nước làm đường đi xiên qua mảnh đất thì con đường nãy đã tách mảnh đất lớn này ra làm 2 phần ( 64m2 và 1226m2 ở hai bên đường ) Phần đường khoảng 700m2) . Vậy bây giờ mảnh đất còn lại (64m2 va 1236m2) của em có được tách làm 2 sổ đỏ không ạ ? Và thủ tục tách sổ như thế nào ?

Mong nhận được thu hồi âm của luật sư ạ . Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: P.T

Tư vấn về thủ tục tách sổ đỏ và tài sản chung của vợ chồng ?

Luật sư tư vấn đất đai về tách sổ đỏ, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn Luật Minh Khuê tư vấn như sau:

1. Về vấn đề ai là người ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bạn thắc mắc là mảnh đất này là do 3 người con ký hay phải cần cả vợ chồng của họ ký? Để trả lời vấn đề này thì phải xác định xem mảnh đất trên là tài sản chung hay tài sản riêng của 3 người con. Theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 :

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng."

Theo như thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu rằng mảnh đất trên là do ông bà để lại thừa kế riêng cho ba người con vậy nên đây là tài sản riêng do đó 3 chị em này có quyền tự định đoạt tài sản riêng này của mình, nên không cần chữ ký của những người chồng/vợ khi muốn chuyển nhượng cho bạn.

2. Về vấn đề thủ tục tách mảnh đất làm hai sổ đỏ.

- Nộp hồ sơ xin tách sổ đỏ tại UBND xã/phường hoặc Phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND huyện nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất có chữ ký của cả 3 chị em;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ;

+ Hợp đồng mua bán đất giữa hai bên có công chứng, chứng thực;

+ Bản sao chứng thực hộ khẩu, CMND của bên bán (3 chị em) và của bên mua (bạn).

- Sau đó hồ sơ này sẽ được gửi lên Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

- Đối với trường hợp tách sổ đỏ mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên - Môi trường cùng cấp;

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài nguyên - Môi trường trực thuộc;

- Ngay trong ngày nhận được sổ đỏ đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trao bản chính sổ đỏ đối thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu sổ đỏ đã ký, bản chính sổ đỏ đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

3. Có phải cứ 60 m2 đất ở Bình Dương thì được tách sổ đỏ ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi chuẩn bị mua một mảnh đất mục đính xây nhà ở tại Bình Dương, diện tích 100 m2, được biết lô đất này có tổng diện tích 1000m2 được chủ đầu tư chuyển đổi thành đất thổ cư và đã tách làm 4 sổ đỏ mỗi miếng 250m2. Do thấy mọi người có nhu cầu cao nên chủ đầu tư đã tách 2 miếng 250 m2 thành nhiều miếng nhỏ với điện tích 100m2 để bán .

Nhà tôi đang có nhu cầu để mua thì biết được và chuẩn bị mua một miếng trong đó. Tôi đã tìm hiểu là ở Bình Dương cứ đất > 60 m2 là được tách sổ, nhưng tôi có đọc được là đất đã tách sổ một lần thì không được tách sổ nữa. Cho tôi hỏi vậy đất nhà tôi có đủ điều kiện tách sổ không ?

Người gửi: D.H

Có phải cứ 60 m2 đất ở Bình Dương thì được tách sổ đỏ ?

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

Điều 99 Luật đất đai 2013Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo quy định tại Điều 3 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND thì:

"1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

2. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải bảo đảm:

a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m;

b) Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất."

Như vậy, pháp luật không có quy định về số lần tách thửa tối đa là bao nhiêu nên cho dù mảnh đất bạn định mua đã được tách một lần thì bạn vẫn có thể tách đất lần nữa nhưng phải đảm bảo diện tích tối thiểu được tách là 60 m2 và thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m.

Trân trọng ./.

4. Tư vấn tách sổ đỏ khi mua đất không công chứng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi mua đất cuối năm 2010 và làm nhà năm 2012. Đất tôi mua ở Quận Bắc từ Liêm. Diện tích mua trên giấy tờ mua bán (viết tay không có công chứng) là 30m2 là diện tích được tách ra từ miếng đất 70m2 của người bán.

Nhưng diện tích thực tế để xây nhà là 27.5m2 (Đất không được vuông vắn, chiều rộng 1 đầu là 3m, một đầu là 2,7m) và có 11m2 chung làm đường vào nhà của 2 bên. Đến bây giờ mình vẫn chưa tách được sổ đỏ. Mình muốn nhờ công ty tư vấn giúp mình xem mình có thể tách sổ được không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: N.P

Tư vấn tách sổ đỏ khi mua đất không công chứng ?

Luật sư tư vấn luật đất đai về tách thửa đất, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Đối với câu hỏi của bạn công ty luật MINH KHUÊ xin hỗ trợ bạn trả lời như sau:

Căn cứ vào khoản 2 điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất.

" Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."

Căn cứ điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:

" 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Đối với trường hợp của bạn nếu bạn không thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán đất đai thì bạn sẽ không được thực hiện thủ tục tách thửa sau này được.

Và đối với câu hỏi về việc tách thửa của bạn thì căn cứ vào điểm a điểm b khoản 1 điều 5 của Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội quy định cụ thể như sau:

" Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc xử lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều quy định này đối với các xã còn lại."

Như vậy, đối với trường hợp của bạn nếu bạn không thực hiện việc mua bán đất theo đúng thủ tục là việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn không thể thực hiện theo thủ tục tách thửa. Trong trường hợp nếu bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục và đúng quy định của pháp luật thì bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là những tư vấn của công ty đối với vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn dịch vụ của công ty chúng tôi. Trân trọng!

5. Chia tách sổ đỏ cho nhà 7 tầng có được không?

Thưa Luật sư! Bố mẹ tôi có căn nhà 7 tầng ở Hà Nội. Tình trạng: Nhà xây trên toàn bộ đất trong sổ đỏ. Các cụ xây cách đây hơn 5 năm. Nay bố mẹ tôi muốn làm thủ tục để cho chị gái tôi và tôi mỗi người 1 tầng và tách 4 tầng còn lại thành 4 sổ khác nhau để cho mục đích của bố mẹ tôi. Nhà tôi có Tầng 1 là sử dụng chung và thang máy đi riêng cho từng tầng.

Tôi xin Luật sư tư vấn giúp xem thủ tục pháp lý cần thiết để sang tên cho chị tôi và tôi.

Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Trường hợp này, gia đình bạn phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính

Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Trong trường hợp của bạn, thông tin về đất và nhà ở gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được ghi như sau (theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất):

Điều 8. Thể hiện nội dung Giấy chứng nhận trong trường hợp thửa đất có phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của chung nhiều người và có phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của riêng từng người mà không tách thành thửa đất riêng

1. Trường hợp người có quyền sử dụng riêng đối với một phần diện tích thửa đất, sở hữu riêng một phần tài sản gắn liền với đất và có quyền sử dụng chung đối với một phần diện tích khác của thửa đất, sở hữu chung đối với một phần tài sản khác thì Giấy chứng nhận cấp cho người đó được ghi như sau:

a) Thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi trên trang 1 của Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Thông tư này;

b) Thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất được ghi trên trang 2 của Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 6 và các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 Điều 7 của Thông tư này, trong đó:

- Diện tích đất sử dụng: ghi tổng diện tích đất mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sử dụng riêng và sử dụng chung với người khác. Hình thức sử dụng đất ghi diện tích đất sử dụng riêng vào mục sử dụng riêng và ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục sử dụng chung;

- Diện tích của tài sản (gồm diện tích xây dựng, diện tích sàn): ghi tổng diện tích tài sản mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sở hữu riêng và sở hữu chung với người khác. Hình thức sở hữu tài sản ghi từng hình thức và diện tích sở hữu riêng, sở hữu chung theo quy định tại Điểm d Khoản 2, Điểm d Khoản 3, Điểm b Khoản 4, Điểm d Khoản 5 và Điểm c Khoản 6 Điều 7 của Thông tư này.

Trường hợp tài sản gắn liền với đất gồm nhiều loại hoặc nhiều hạng mục khác nhau, trong đó có phần thuộc sở hữu riêng và có phần thuộc sở hữu chung thì lập bảng như quy định tại Khoản 8 Điều 7 của Thông tư này để liệt kê thông tin về từng tài sản hoặc từng hạng mục tài sản theo như ví dụ dưới đây:

Loại tài sản

Diện tích chiếm đất (m2)

Diện tích sàn (m2) hoặc công suất

Hình thức sở hữu

Cấp hạng

Thời hạn sở hữu

Nhà ở

100

100

150

Riêng

Chung

3

-/-

-/-

Cửa hàng

25

25

Chung

4

-/-

Cây lâu năm

500

-/-

Chung

-/-

-/-

c) Tại điểm Ghi chú trên trang 2 của Giấy chứng nhận ghi tên những người cùng sử dụng chung đối với từng phần diện tích đất sử dụng chung; tên người cùng sở hữu chung đối với từng phần diện tích tài sản gắn liền với đất chung. Ví dụ: "Cùng sử dụng đất chung (diện tích 30m2) với ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị C"; Cùng sử dụng đất chung (diện tích 30m2) và cùng sở hữu chung Nhà kho (diện tích 20m2 sàn) với ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị C".

2. Trường hợp người có quyền sử dụng chung đối với một phần diện tích của thửa đất, sở hữu chung đối với một phần tài sản gắn liền với đất mà không có quyền sử dụng đất riêng, quyền sở hữu tài sản riêng thì Giấy chứng nhận cấp cho người đó được ghi như quy định tại Điều 5, Điều 6 và các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 Điều 7 của Thông tư này và quy định sau đây:

a) Diện tích đất sử dụng: chỉ ghi phần diện tích đất mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sử dụng chung với người khác theo hình thức sử dụng chung;

b) Diện tích của tài sản (gồm diện tích xây dựng, diện tích sàn): chỉ ghi phần diện tích tài sản mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sở hữu chung với người khác theo hình thức sở hữu chung.

Như vậy, Đối với căn nhà 7 tầng của bố mẹ bạn, bạn không thể tách được thành 4 sổ đỏ theo 4 tầng, vì Luật đất đai năm 2013 chỉ áp dụng điều này đối với nhà chung cư mini, nhà ở dự án..Do đó, bố mẹ bạn chỉ có thể chuyển nhượng cho chị em bạn và đứng tên đồng sở hữu trong căn nhà mà thôi.

Trình tự, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản gốc + 3 bản sao công chứng)

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa các bên.

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có)

+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên tặng cho và bên nhận tặng cho (bản sao, công chứng)

+ Các giấy tờ khác như giấy đăng ký hết hôn nếu tặng cho cả vợ và chồng, biên bản thỏa thuận về tài sản có liên quan đến phần đất này… (nếu được yêu cầu)

Nơi nộp hồ sơ: nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013 do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê