1. Tư vấn thủ tục tách sổ đỏ khi đang thế chấp tại ngân hàng ?

Kính chào Luật Minh Khuê. Tôi có một số câu hỏi xin luật sư tư vấn giúp. Hiện cha mẹ tôi muốn chia cho 4 anh em chúng tôi mỗi người 1 mảnh đất vườn (diện tích là 4 sào 9 của bắc bộ). Sổ đỏ đang cầm cố ở ngân hàng để vay tiền cho anh trai kinh doanh.

Vậy xin hỏi, theo quy định của Nhà nước hiện hành, thì để tách sổ đỏ của mảnh vườn trên, Cha Mẹ tôi cần làm những gì (quy trình, các loại giấy tờ, gửi đến cơ quan nào, lệ phí ra sao và mất bao nhiêu thời gian) để tách được sổ cho 4 anh em chúng tôi. Và 4 anh em chúng tôi cần làm những gì để đứng tên trong 4 sổ đỏ đươc cha mẹ tách cho?

Gia đình tôi đang ở xã Tân Xuân, huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An.

Về hộ khẩu thì tôi là bộ đội nên hộ khẩu tại đơn vị, còn 3 anh trai thì đều đã có vợ, trong đó chỉ mới 1 anh tách hộ khẩu riêng.

Ý của Cha mẹ tôi, là mảnh đất này chỉ cho riêng các con ruột, là tài sản riêng của các con mà không liên quan gì đến vợ của con.

Chân thành cảm ơn và rất mong sớm nhận được hồi âm từ quý công ty!

Người gửi: Nguyễn Đình Thành.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Hiện gia đình bạn muốn tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc từ phía ngân hàng để nộp hồ sơ tiến hành tách thửa.

1. Hồ sơ hồ sơ xin tách sổ đỏ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản gốc + 03 bản photo công chứng);

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu);

- Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (03 bản photo công chứng);

- Các giấy tờ khác

2. Thời hạn giải quyết:

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Notes: Vì sổ đỏ của bạn đang thế chấp tại ngân hàng cho nên bạn phải giải chấp trước khi tiến hành thủ tục này theo đúng trình tự mà pháp luật đã quy định.

Trường hợp của bạn, bạn có thể liên lạc với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn trực tuyến, gọi: 1900.6162.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

2. Cần tư vấn về luật đất đai: Tách sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Bà A có một thửa đất 168m2, bán cho bà B một phần đất là 55m2, đã được UBND phường vào đo tách thửa nhưng cả thửa đất chưa được cấp sổ đỏ.

Sau đó, tôi mua lại mảnh đất từ bà B, việc mua bán giữa các bên đều có xác nhận của UBND phường và được thanh toán đầy đủ. Cuối năm đó, tôi mới biết bà A đã được cấp sổ đỏ, trong đó có cả phần diện tích đất đã chuyển nhượng. Qua nhiều lần đặt vấn đề tách sổ nhưng tôi gặp sự bất hợp tác từ gia đình bà A. Vậy tôi muốn được tư vấn đầy đủ tôi phải làm như thế nào để có thể tách sổ mà không cần qua bà A?

Người hỏi: TV Hà

Tư vấn thủ tục và quy trình tách sổ đỏ có đất vườn và đất ở?

Luật sư tư vấn và giải đáp về thủ tục tách sổ đỏ, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn TV Hà, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Bạn không thể làm được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất mà bạn đã nhận chuyển nhượng mà không thông qua bà A, bởi hiện tại, bà A đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả diện tích đất của bạn.

Như thông tin của bạn, gia đình bà A không hợp tác với bạn, hay nói cách khác là không chịu tách sổ đỏ đối với mảnh đất của bạn, thì bạn gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất đang tranh chấp đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2014:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Trường hợp hòa giải không thành, bạn có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đó là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân huyện nơi có đất hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện nơi có đất.

Khi bạn làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất hoặc đơn khởi kiện, bạn cần phải chuẩn bị những tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của bạn là có căn cứ và hợp pháp. Trong đó, bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND phường và giấy tờ chứng nhận việc thanh toán đầy đủ là những tài liệu, chứng cứ rất quan trọng giúp bạn bảo vệ được quyền lợi của mình.

Trân trọng./.

3. Phải làm gì khi bên bán không chịu tách sổ đỏ ?

Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Khi bên bán không chịu tách sổ thì làm như thế nào? Em có mua một mảnh đất 300m vuông, chủ mảnh đất nhất định không đưa sổ bìa đỏ để em tách phần đất đó. Cho em hỏi bây giờ em phải làm thế nào để hợp pháp phần đất đó. Giấy tờ mua bán có đầy đủ chữ ký của cả vợ cả chồng chủ ô đất và có cả chứng thực của uỷ ban nhân dân xã.
Em xin cám ơn!

Phải làm gì khi bên bán không chịu tách sổ đỏ ?

Tư vấn pháp luật dân sự, đất đai, lao động, Gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định.

Trong trường hợp của bạn, đã có hợp đồng mua bán nhưng chưa thực hiện việc chuyển quyền sở hữu, như vậy quyền sử dụng đất của bạn vẫn chưa trọn vẹn.

Hành vi của bên bán đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng về việc thực hiện chuyển quyền sở hữu, bạn có thể khởi kiện ra tòa án, yêu cầu bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

4. Tư vấn thủ tục và quy trình tách sổ đỏ có đất vườn và đất ở?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Chủ mà tôi mua đất có mảnh đất ấy có diện tích 3000m2 và có 200m2 đất ở và cắt sang cho tôi 40m2 nhà ở.

Tôi mua miếng vườn diện tích rộng 12m dài 40m và có 40m2 đất ở nên vườn tôi đủ 500 m2.
Tôi đến UBNN xã định xin tách thửa nhưng bên địa chính báo tôi không tách thửa được nếu muốn tách thì phải có 80m đất ở, thế là tôi phải mua thêm 40m2 đất ở nữa mới đủ ?
Theo tôi biết đất đủ 500m2 kể cả không có đất ở cũng đủ điều kiên tách thửa nhưng sao tôi lại không được ?

Xin luật sư giúp tôi cảm ơn.

Người hỏi: Xuân Nam

Tách thửa đất ở ?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn Xuân Nam, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra căn cứ pháp lý tại Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Đất ở nông thôn: "Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương"

Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Đất ở đô thị: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở".

Như vậy, để bạn có thể sử dụng đất một cách hợp pháp phải trải qua thủ tục tách thửa. Điều kiện tiên quyết trước khi tách thửa là bạn phải xác định được diện tích tối thiểu cho phép tách thửa đối với từng loại đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định đối với từng địa phương.

Theo thông tin của bạn, bạn nhận chuyển nhượng 40m2 đất ở và 460m2 đất vườn.

Đối với 460m2 đất vườn không được công nhận là đất ở, thì được coi là đất nông nghiệp, diện tích này có thể xác định được là đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu tách thửa ở địa phương của bạn. Do đó bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tiến hành thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Như bạn cung cấp thông tin, cán bộ địa chính xã cũng không gây khó khăn cho bạn khi đề nghị tách thửa đối với 460m2 đất vườn.

Đối với 40m2 đất ở bạn nhận chuyển nhượng, cán bộ địa chính xã từ chối tách thửa bởi diện tích đất này không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa là một việc làm đúng với quy định của pháp luật. Theo như cán bộ địa chính xã nói, diện tích cho phép tách thửa là 80m2 đất ở, tức là 80m2 là diện tích tối thiểu cho phép tách thửa. Bạn chỉ mua 40m2 đất ở thì cơ quan có thẩm quyền có quyền từ chối tách thửa cho bạn.

Đối với diện tích tối thiểu tách thửa, pháp luật quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định là đối với từng loại đất. Do đó, trong trường hợp của bạn, bạn nhận chuyển nhượng 2 loại đất khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền sẽ đối chiếu quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đối với từng loại đất tương ứng để xem xét và tiến hành tách thửa cho bạn.

Trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau: bạn sẽ không làm thủ tục tách thửa đối với 460m2 đất vườn kia, mà sẽ thỏa thuận với chủ gốc của đất làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở với một diện tích nhất định sao cho ít nhất là đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa ở địa phương. Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, bạn có thể gộp tổng diện tích đất ở sau đó mới xin tách thửa.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê