Mua nhà đất sổ đỏ, sổ hồng chung có tách sổ được không?

1. Giới thiệu

Sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là văn bản pháp lý quan trọng, chứng nhận quyền sở hữu đất đai của cá nhân, tổ chức. Trong khi đó, sổ hồng chung là loại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đặc biệt áp dụng cho các chung cư, nhà ở chung cư, nơi mà nhiều hộ gia đình cùng chia sẻ quyền sở hữu. Việc sở hữu chung tài sản thường đi kèm với nhiều quyền và nghĩa vụ khác nhau, và đây là điều quan trọng mà người mua nhà hay đầu tư bất động sản cần lưu ý.

Nhiều người hiện nay rất quan tâm đến vấn đề tách sổ, tức là phân chia quyền sở hữu tài sản thành từng phần riêng biệt cho từng chủ sở hữu. Vấn đề này trở nên cấp thiết khi mà các tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở ngày càng tăng. Một số thắc mắc thường gặp bao gồm: Tại sao cần tách sổ? Quy trình tách sổ diễn ra như thế nào? Và ai có quyền yêu cầu tách sổ? Những câu hỏi này không chỉ phản ánh mối quan tâm của người dân mà còn thể hiện mong muốn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ trong việc sở hữu tài sản.

Mục tiêu của bài viết này là cung cấp thông tin chi tiết về khả năng tách sổ, các quy định pháp lý liên quan cũng như những điều cần lưu ý để người đọc có thể hiểu rõ hơn về quy trình này, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn trong việc quản lý và bảo vệ tài sản của mình.

2. Sổ đỏ, sổ hồng chung có thể tách được không?

Sổ đỏ, sổ hồng chung, thường được biết đến với cái tên "nhà sổ chung," là một hình thức tài liệu pháp lý quan trọng nhằm xác lập quyền sở hữu cho hai chủ sở hữu hoặc nhiều hơn mà không có mối quan hệ huyết thống như vợ chồng, con cái hay các mối quan hệ ruột thịt khác. Hình thức sở hữu này cho phép các bên sở hữu chia sẻ quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản, và điều đặc biệt là họ hoàn toàn có khả năng thực hiện việc tách sổ riêng theo quy định pháp luật về thủ tục tách thửa.

Tuy nhiên, để có thể thực hiện việc tách sổ riêng một cách hợp pháp và hợp lệ, các chủ sở hữu cần phải tuân thủ những quy định nghiêm ngặt trong thủ tục tách thửa, đặc biệt là yêu cầu về diện tích đất tách thửa tối thiểu mà pháp luật quy định cho từng địa phương cụ thể. Điều này có nghĩa là trước khi tiến hành tách thửa, các bên liên quan cần kiểm tra kỹ lưỡng xem mảnh đất dự định tách sổ riêng có đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương nơi mảnh đất tọa lạc hay không. Nếu như đất tách sổ riêng đáp ứng đủ tiêu chí về diện tích tối thiểu, thì các chủ sở hữu sẽ cần tiến hành các bước thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP trong đó quy định rõ ràng về trình tự và thủ tục cần thực hiện để có thể tách thửa hoặc hợp thửa đất một cách hợp pháp và hiệu quả.

3. Thủ tục tách sổ:

Thủ tục tách sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai:

Hồ sơ đề nghị tách thửa đất

(1) Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất

Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai.

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

(2) Hồ sơ tách thửa từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai.

(3) Thủ tục đăng ký biến động khi có thay đổi thông tin cá nhân

Đối với cá nhân, cơ quan giải quyết sẽ sử dụng thông tin từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Đối với tổ chức hoặc cơ sở tôn giáo, cần nộp văn bản xác nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân từ cơ quan có thẩm quyền.

(4) Trình tự đề nghị tách thửa đất

(i) Trực tiếp

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của cơ quan này, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trong 3 ngày, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung.

- Cơ quan tiếp nhận ghi thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và cấp Phiếu tiếp nhận cho người nộp.

Các bước tiếp theo của Văn phòng đăng ký đất đai:

Bước 1: Đo đạc địa chính để tách thửa.

Bước 2: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa mới.

Bước 3: Chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Lưu ý: Đối với trường hợp tách thửa do chuyển quyền hoặc thu hồi đất, cần thực hiện theo quy trình quy định và cập nhật vào Giấy chứng nhận đã cấp.

(ii) Thực hiện online

Bước 1: Cơ quan tiếp nhận thực hiện các thủ tục theo quy định, nếu cần kiểm tra, sẽ thông báo lý do không trả kết quả đúng hạn qua văn bản hoặc qua Cổng dịch vụ công.

Bước 2: Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính qua Cổng dịch vụ công.

Bước 3: Cơ quan thông báo người yêu cầu nộp bản chính Giấy chứng nhận và các giấy tờ cần thiết sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Kết quả sẽ được trả tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích, theo yêu cầu.

Thủ tục tách sổ tại cấp huyện:

(1) Hồ sơ đề nghị tách thửa đất

* Hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

* Hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa đất từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai.

Đối với trường hợp thửa đất được tách ra từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận thì không kê khai, không xác nhận các thông tin tại điểm 5 của mục I, các mục II và IV của Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

* Đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi thông tin về số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, số định danh cá nhân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư 

(2)Trình tự yêu cầu tách thửa đất

(i) Trực tiếp:

* Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

* Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

* Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính để chuyển cho người sử dụng đất thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;

+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

(ii) Thực hiện online

Cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; trường hợp cần phải kiểm tra, xác minh làm rõ hoặc do nguyên nhân khác mà không trả kết quả giải quyết hồ sơ theo đúng quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính về đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục gửi thông báo bằng văn bản hoặc qua Cổng dịch vụ công hoặc qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu, trong đó nêu rõ lý do.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công.

Cơ quan tiếp nhận hoặc cơ quan giải quyết hồ sơ thông báo cho người yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính nộp bản chính Giấy chứng nhận đã cấp, các giấy tờ theo quy định sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc tại địa điểm theo yêu cầu đối với trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất.

4. Những rủi ro khi mua nhà đất sổ đỏ chung:

Mua nhà đất có sổ đỏ chung thường tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. Một trong những khó khăn lớn nhất là việc tách sổ. Nếu không đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý, quá trình này có thể gặp trở ngại, khiến người mua không thể sở hữu hợp pháp tài sản. Thêm vào đó, nếu có tranh chấp giữa các chủ sở hữu, việc tách sổ sẽ càng trở nên phức tạp hơn, dẫn đến những rắc rối không đáng có trong tương lai.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng và sang tên quyền sở hữu cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi tình trạng sổ đỏ chung. Để thực hiện thủ tục này, cần có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu, điều này không chỉ làm kéo dài thời gian mà còn tạo ra nhiều căng thẳng giữa các bên. Thủ tục chuyển nhượng trong trường hợp này thường phức tạp hơn so với tài sản có sổ đỏ riêng, yêu cầu người mua phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và chứng từ liên quan.

Cuối cùng, một rủi ro khác không thể bỏ qua là khó khăn trong việc thế chấp tài sản. Hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu tài sản phải có sổ đỏ riêng để đảm bảo quyền lợi cho khoản vay. Điều này có thể khiến người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn nếu muốn vay tiền để đầu tư hoặc sửa chữa bất động sản. Vì vậy, trước khi quyết định mua nhà đất có sổ đỏ chung, người mua nên tìm hiểu kỹ lưỡng và cân nhắc các rủi ro này để tránh gặp phải những phiền phức không cần thiết trong tương lai.

Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn