Công thức xác định giá trị còn lại của bất động sản đầu tư

1. Quy định pháp luật về bất động sản đầu tư

Tại Mục 5 và Mục 7 của Chuẩn mực số 05 ban hành theo Quyết định 234/2003/QĐ-BTC, quy định như sau: Bất động sản đầu tư được xác định là bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá, mà không phải để sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

Ví dụ, bất động sản đầu tư không bao gồm: Bất động sản mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần (theo Chuẩn mực kế toán số 02 về "Hàng tồn kho"); Bất động sản được xây dựng cho bên thứ ba (theo Chuẩn mực kế toán số 15 về “Hợp đồng xây dựng”); Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (theo Chuẩn mực kế toán số 03 về “Tài sản cố định hữu hình”), bao gồm các trường hợp bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản cho nhân viên sử dụng (dù có thu tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không) và bất động sản chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý; Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.

2. Công thức áp dụng để xác định giá trị còn lại của bất động sản đầu tư

Căn cứ vào Mục 5 của Chuẩn mực kế toán số 05, ban hành kèm theo Quyết định 234/2003/QĐ-BTC, bất động sản chủ sở hữu sử dụng là bất động sản do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý. Nguyên giá được định nghĩa là tổng chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đưa ra để trao đổi nhằm có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.

Theo quy định tại Mục 15 đến Mục 19 của Chuẩn mực số 05, ban hành kèm theo Quyết định 234/2003/QĐ-BTC, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau: Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu. Đối với bất động sản đầu tư được mua, nguyên giá bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp như phí dịch vụ tư vấn pháp lý, thuế trước bạ và các chi phí giao dịch khác (Mục 16). Đối với bất động sản đầu tư tự xây dựng, nguyên giá là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng, áp dụng theo Chuẩn mực kế toán số 03 "Tài sản cố định hữu hình" và Chuẩn mực kế toán số 04 "Tài sản cố định vô hình" (Mục 17).

Tuy nhiên, nguyên giá không bao gồm các chi phí sau: Chi phí phát sinh ban đầu, trừ khi các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động; Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu, trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư (Mục 18). Về trường hợp thanh toán trả chậm, nguyên giá được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Sự chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi được tính vào nguyên giá theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16 "Chi phí đi vay" (Mục 19).

Theo đó, giá trị còn lại của bất động sản đầu tư được tính bằng công thức: Giá trị còn lại = Nguyên giá của bất động sản đầu tư - Khấu hao luỹ kế của bất động sản đầu tư. Trong đó, khấu hao luỹ kế là tổng số tiền mà bất động sản đầu tư đã được khấu hao tích lũy từ khi được đưa vào sử dụng đến thời điểm tính giá trị còn lại.

3. Mục đích của việc xác định giá trị còn lại của bất động sản đầu tư

Việc xác định giá trị còn lại của bất động sản đầu tư có các mục đích chính sau:

- Đánh giá giá trị tài sản: Giúp doanh nghiệp biết được giá trị hiện tại của bất động sản đầu tư sau khi đã trừ đi phần khấu hao đã tích lũy. Điều này cung cấp thông tin quan trọng trong quản lý tài sản của công ty và trong việc đưa ra các quyết định chiến lược về tài chính và đầu tư. Các quyết định này có thể bao gồm việc tái đầu tư vào bất động sản, bán tài sản để tối ưu hóa danh mục tài sản, hoặc đưa ra các chiến lược về mua lại cổ phần, vay vốn hoặc phát hành cổ phiếu.

- Quản lý rủi ro và quyết định đầu tư: Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp đánh giá rủi ro và lợi ích từ việc sở hữu và vận hành tài sản này. Nó là một chỉ số quan trọng để đánh giá tính hợp lý của việc đầu tư vào bất động sản và để xác định thời điểm hợp lý để thực hiện các chiến lược tái đầu tư hay bán tài sản.

- Thực hiện các chuẩn mực kế toán và báo cáo tài chính: Các công ty phải tuân thủ các chuẩn mực kế toán để báo cáo về giá trị tài sản và lợi nhuận. Việc xác định giá trị còn lại của bất động sản đầu tư giúp đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp.

- Định giá và thẩm định tài sản: Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư là một yếu tố quan trọng trong các hoạt động định giá tài sản, bao gồm cả trong các giao dịch mua bán, thế chấp, hoặc trong các thẩm định giá cho các mục đích tài chính khác như vay vốn. 

Như vậy, việc xác định giá trị còn lại của bất động sản đầu tư giúp cung cấp thông tin quan trọng và hữu ích cho các quyết định chiến lược, quản lý tài sản, và báo cáo tài chính của doanh nghiệp.

4. Ví dụ về xác định giá trị còn lại của bất động sản đầu tư

Giả sử một công ty đã mua một bất động sản đầu tư vào năm 2010 với tổng nguyên giá là 1 tỷ đồng. Theo chuẩn mực kế toán áp dụng, công ty áp dụng phương pháp khấu hao theo dây chuyền, tức là mỗi năm khấu hao bằng nhau trong suốt tuổi thọ 20 năm. Nguyên giá ban đầu của bất động sản đầu tư: 1 tỷ đồng Tuổi thọ dự kiến của bất động sản: 20 năm Giả định vào năm 2024, công ty đã sử dụng bất động sản này trong 14 năm.

Bước 1: Tính khấu hao hàng năm:

Khấu hao hàng năm = Nguyên giá / Tuổi thọ

Khấu hao hàng năm = 1,000,000,000 / 20 = 50,000,000 đồng/năm

Bước 2: Tính khấu hao luỹ kế đến năm 2024: 

Khấu hao luỹ kế = Khấu hao hàng năm x Số năm đã sử dụng Khấu hao luỹ kế = 50,000,000 x 14 = 700,000,000 đồng

Bước 3: Xác định giá trị còn lại vào năm 2024

Giá trị còn lại = Nguyên giá - Khấu hao luỹ kế

Giá trị còn lại = 1,000,000,000 - 700,000,000 = 300,000,000 đồng

Vì vậy, vào năm 2024, giá trị còn lại của bất động sản đầu tư này là 300 triệu đồng. Điều này có thể được sử dụng để đánh giá lại giá trị tài sản của công ty, quyết định về chiến lược sử dụng tài sản trong tương lai hoặc thực hiện các quyết định về bán tài sản nếu cần thiết.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Quy định xác định giá trị ban đầu bất động sản đầu tư thế nào?. Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu trực tiếp tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!