Mục lục bài viết

1. Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải xin phép

Trước tiên, theo quy định tại khoản 2 của Điều 11 về đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất trong Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, ngày 27/01/2015, quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, các loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng không cần xin phép mà chỉ cần đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, bao gồm: chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, và chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Sau đó, quy định này được bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. Theo đó, một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không yêu cầu xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động là chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Tuy nhiên, quy định trên đã được sửa đổi theo khoản 2 của Điều 5 trong Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 09 năm 2021. Theo sửa đổi này, việc chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không cần xin phép theo quy định tại khoản 1 của Điều 11 trong Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, nhưng không bao gồm đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Do đó, nếu muốn chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp như đất để xây trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho và nhà kho của tổ chức kinh tế, đất làm sân kho, nhà kho, bãi của cơ sở sản xuất nằm độc lập ngoài các cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung, từ ngày 01 tháng 09 năm 2021, phải xin phép từ cơ quan có thẩm quyền.

2. Bổ sung hai trường hợp đăng ký biến động quyền sử dụng đất được xác nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hai trường hợp được đề cập là khi thửa đất được tách riêng để cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất hoặc khi thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở bằng việc xác định lại diện tích đất ở theo quy định (quy định tại khoản 2 và 3 Điều 1 của Thông tư 09/2021/TT-BTNMT).

Trường hợp thứ nhất, việc cấp Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất được quy định trong khoản 1 của Điều 98 Luật Đất đai năm 2013: "Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn và có yêu cầu, thì sẽ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó...".

Do đó, trong nhiều trường hợp, cá nhân sở hữu nhiều thửa đất nông nghiệp trên cùng một địa phương nhưng muốn tách riêng để cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa sẽ gặp khó khăn. Điều này tạo ra vấn đề cho các cơ quan quản lý khi xem xét việc thực hiện thủ tục này, cách thực hiện và quy trình chi tiết như thế nào. Tuy nhiên, theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, trường hợp này sẽ được coi là đăng ký biến động đối với đất đai và sẽ được cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng thửa mà không cần thông qua các thủ tục gián tiếp khác.

Tương tự, việc xác định lại diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều vườn, ao gắn liền với nhà ở trước đây đã được quy định trong Điều 60 của Nghị định 43/2014/TT-BTNMT là thủ tục: "Xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Thủ tục này cũng sẽ được xác nhận trong phần thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Hồ sơ yêu cầu cấp lại chứng chỉ định giá đất do bị mất không cần giấy tờ xác nhận của cơ quan công án hay UBND xã, phường, thị trấn về việc mất chứng chỉ định giá đất

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, sửa đổi và bổ sung một số điều của Thông tư 61/2015/TT-BTNMT, đã quy định các nội dung mới trong khoản 3 của Điều 6. Theo sửa đổi và bổ sung này, trong hồ sơ xin cấp lại Chứng chỉ định giá đất, không còn yêu cầu Giấy tờ có xác nhận từ cơ quan công an hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với trường hợp mất Chứng chỉ định giá đất, như quy định trong Thông tư 61/2015/TT-BTNMT.

Điều 6 của Thông tư 09/2021/TT-BTNMT cũng quy định về việc cấp, cấp lại, thu hồi Chứng chỉ định giá đất, và thẩm quyền để thực hiện chức năng này thuộc về Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai. Trước đây, theo quy định trong Thông tư 61/2015/TT-BTNMT, thẩm quyền này thuộc về Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ủy quyền cho Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai để thực hiện chức năng này.

4. Sửa đổi việc xác nhận nội dung thay đổi sau khi cấp sổ đối với trường hợp "tặng cho" đất để thực hiện các công trình cơ sở hạ tầng, công trình công cộng

Khoản 4 của Điều 1 trong Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã sửa đổi quy định tại khoản 16 của Điều 18 trong Thông tư 23/2014/TT-BTNMT với các nội dung cơ bản. Thay đổi này hướng dẫn chi tiết và cụ thể việc ghi chú vào phần "Thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" cho từng trường hợp tặng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất trong một thửa đất; hoặc sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất trên nhiều thửa đất để xây dựng đường giao thông, hệ thống thủy lợi hoặc các công trình công cộng khác. Việc có nội dung cụ thể như vậy giúp cho các cơ quan quản lý dễ dàng thực hiện.

Ngoài ra, Thông tư này cũng đã loại bỏ khái niệm "hiến đất" và thay thế bằng "tặng cho" quyền sử dụng đất. Điều này được thực hiện nhằm bảo đảm quyền lợi của chủ sử dụng đất và tạo sự thống nhất trong hệ thống các văn bản pháp luật, vì không có quy định nào quy định về việc "hiến đất" và các quyền của chủ sử dụng đất chỉ liên quan đến quyền "tặng cho" mà không có quyền "hiến đất".

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT thay thế hoàn toàn một phần của các Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, Thông tư 24/2019/TT-BTNMT và có hiệu lực từ ngày 01/09/2021.

5. Thêm quy định mà tổ chức, cá nhân mua bán nợ có thể đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản mua bán nợ, trong trường hợp không thỏa thuận được

Theo khoản 1 của Điều 8 trong Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, ngày 29 tháng 9 năm 2017, quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thông qua Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.

Theo quy định trước đó trong Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thành phần hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân mua bán nợ phải bao gồm Văn bản về việc bàn giao tài sản mua bán nợ, và trong trường hợp không thỏa thuận được, cần có văn bản giải quyết từ cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã bổ sung thêm Biên bản thu giữ tài sản theo quy định tại khoản 5 của Điều 7 trong Nghị quyết số 42/2017/QH14, ngày 21 tháng 6 năm 2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, để thực hiện thủ tục đăng ký. Do đó, việc đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức mua bán nợ, trong trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc từ khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài theo Nghị quyết số 42/2017/QH14, ngày 21 tháng 6 năm 2017, từ ngày 01 tháng 09 năm 2021, có thêm phương án giải quyết khi không thỏa thuận được, ngoài cách chờ giải quyết từ cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật như trước đây.

Bài viết tham khảo:

>> Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất, sang nhượng, tặng cho đất đai

Điểm mới về đất đai có hiệu lực từ ngày 20/05/2023

Công ty Luật Minh Khuê hân hạnh gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích. Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!