1. Khái quát về cho thuê đất

Luật Đất đai năm 2013 ra đời quy định khái niệm về thuê đất như sau:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Phương thức thuê đất bao gồm: thuê đất trả tiền hàng năm và phương thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê nhằm đảm bảo quyền lựa chọn một cách chủ động và linh hoạt cách thức trả tiền sử dụng đất cho phù hợp với năng lực tài chính và mục đích đầu tư của mỗi chủ thể thuê đất.
Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Do đó theo pháp luật đất đai Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên khái niệm thuê đất và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất, không phải là một loại thuê tài sản như bình thường. Cùng với việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. sẽ giúp cho việc xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình đẳng về đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất.Như vậy, có thể hiểu: Cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê.

2. Đặc điểm của hoạt động cho thuê đất

Có thể nhận diện bản chất của hoạt động cho thuê đất qua những đặc điểm sau đây:

2.1 Thứ nhất, về giá trị pháp lý của hoạt động cho thuê đất

Điểm chung của hình thức Nhà nước cho thuê đất và các hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được xác định đều là cơ sở pháp lí làm phát sinh quyền sử dụng đất của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, giữa các hình thức này, hoạt động cho thuê đất có các đặc điểm riêng sau:Hoạt động Nhà nước cho thuê đất được thực hiện thông qua Hợp đồng; trong khi hoạt động Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua một Quyết định hành chính. Quyền sử dụng đất trong hình thức cho thuê đất phát sinh dựa trên cơ chế thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên (Nhà nước- tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê đất). Ngược lại, quyền sử dụng đất trong hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phát sinh phụ thuộc chủ yếu vào ý chí chủ quan của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai. Quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong hoạt động thuê đất thể hiện tính bình đẳng, mang yếu tố quy luật của thị trường hơn khi so sánh với quan hệ này trong hoạt động giao đất, công nhận quyền sử dụng đất.

2.2 Thứ hai, về quan hệ chủ thể

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy, mặc dù là Hợp đồng, song do Nhà nước vừa là vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai vừa là tổ chức chính trị quyền lực, nên ở một mức độ nhất định vẫn mang nặng tính quyền lực Nhà nước.
Đặc điểm này khiến hoạt động cho thuê đất khác biệt so với hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất (người được Nhà nước cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài) với người khác (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); do ở hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất, tính tự do, bình đẳng và thỏa thuận ý chí được thể hiện rất đậm nét.

2.3 Thứ ba, về đối tượng của hoạt động cho thuê đất

Đối tượng của hoạt động này là đất đai thuộc sở hữu toàn dân không thuộc bên cho thuê là Nhà nước. Bởi vậy, hoạt động cho thuê đất này phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự, thủ tục cho thuê đất; đặc biệt là tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nếu không căn cứ vào các quy định này, hoạt động cho thuê đất tất yếu sẽ dẫn tới việc lạm dụng, tùy tiện, thiếu tầm nhìn trong quản lý và khai thác tài nguyên đất đai, gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới lợi ích của xã hội.

2.4 Thứ tư, về nghĩa vụ tài chính của hoạt động cho thuê đất

Về nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước là thuộc về người thuê đất. Đây là một trong những điểm khác biệt của hoạt động cho thuê đất và hoạt động giao đất của Nhà nước, bởi trong hoạt động giao đất, có những trường hợp đặc biệt mà đối tượng sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, ví dụ như trường hợp giao đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,… (Điều 54 Luật Đất đai năm 2013).

3. Phân loại các hình thức cho thuê đất

Hình thức cho thuê đất ở nhà nước Việt Nam được coi là một trong các hình thức phân bổ đất đai. Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên khái niệm thuê và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất. Theo pháp luật đất đai hiện hành, thuê đất có 2 hình thức thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

3.1 Thuê đất trả tiền thuê hằng năm

Thuê đất trả tiền hàng năm là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh   trong các lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp theo thời gian được xác định cụ thể trong hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất năm một cho Nhà nước trên cơ sở giá đất Nhà nước được xác định tại thời điểm trả tiền thuê hàng năm. Các nhà đầu tư không cần chuẩn bị ngay một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà chỉ phải trả một phần tiền thuê. Do đó, nhà đầu tư có thể sử dụng khoản tiền thuê đất còn lại để phục vụ vào các hoạt động kinh doanh khác. Nhà đầu tư có thể chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể thuận lợi trong việc dừng thực hiện dự án án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ khoản tiền thuê đất đã đóng. Điều này cho thấy, tính cơ động và linh hoạt của phương thức trả tiền thuê đất hàng năm ở chỗ: nhà đầu tư có thể chủ động tham gia sâu hay rút lui khỏi thị trường trên cơ sở năng lực, chủ đích đầu tư của mình và diễn biến của thị trường một cách dễ dàng hơn. Với hình thức này cũng được đại đa số các doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt nam lựa chọn khi năng lực tài chính chưa thực sự dồi dào, kinh doanh ban đầu còn bở ngỡ, họ thận trọng phương thức trả tiền hàng năm để đầu tư ban đầu nhằm thăm dò thị trường, thử nghiệm đầu tư và phù hợp về vốn. Trong quá trình đầu tư, nếu họ nắm bắt tốt thị trường, hoạt động đầu tư kinh doanh có lãi, nhà đầu tư muốn gắn bó lâu dài với mục đích đầu tư của mình và năng lực tài chính đủ mạnh thì họ có thể chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất. Phương thức thuê đất trả tiền hàng năm cũng rất phù hợp với mô hình kinh doanh nhỏ của hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp mang tính chất mùa vụ, khả năng tài chính hạn chế, tình hình kinh doanh phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tự nhiên, khí hậu, thiên tai, bão lũ, hạn hán …
Tuy nhiên, với phương thức trả tiền thuê đất hàng năm, nhà đầu tư phải đóng tiền thuê đất hằng năm theo giá đất được công bố và điều chỉnh hàng năm. Thực tế cho thấy, với giá đất thị trường luôn có sự biến động và tăng trong nhiều   năm qua, Nhà nước buộc phải điều chỉnh để giá đất của Nhà nước có sự phù hợp hơn với sự biến động của giá đất trên thị trường nên giá đất trong suốt hơn 20 năm qua, cho đến Luật Đất đai hiện hành thì giá đất Nhà nước quy định luôn tăng mà không giảm. Theo đó, với phương thức thuê đất trả tiền hàng năm nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo đơn giá tăng đó mà không có sự ổn định tương đối, trừ khi giá đất UBND cấp tỉnh ban hành ổn định trong thời hạn 05 năm và trong 05 năm đó không có sự biến động giá đất trên thị trường, theo đó, chính quyền cấp tỉnh cũng không điều chỉnh giá đất hàng năm. Đây là điều mà bản thân người thuê đất không có quyền lựa chọn và chủ động, mà hoàn toàn phụ thuộc vào sự điều chỉnh của Nhà nước để thực hiện việc trả tiền thuê đất. Ở một khía cạnh khác, nghiên cứu quyền của chủ thể thuê đất cho thấy, nếu thuê đất trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất đúng mục đích, đầu tư vật tư, công sức, tiền vốn để được hưởng hoa lợi, lợi tức đã tạo ra trên đất đó và chỉ được thực hiện các giao dịch về tài sản đã đầu tư trên đất nhưng không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

3.2 Trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

Thuê đất trả tiền một lần là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp theo thời gian được xác định cụ thể trong hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước tương ứng với toàn bộ thời gian thuê đất ngay tại thời điểm ký hợp đồng thuê đất. Với phương thức thuê đất trả tiền một lần, nhà đầu tư không phải chịu tác động từ biến động về giá đất. Nhà đầu tư có thể thực hiện các giao dịch về đất như chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất… khi đáp ứng các điều kiện luật định. Bên cạnh đó thì có các nhược điểm như: Số tiền nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là rất lớn, có thể tạo ra gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án đầu tư. Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể thiệt hại khoản tiền đã đóng cho thời gian thuê đất còn lại chưa được sử dụng.
Với hai phương thức thuê đất nêu trên, mỗi phương thức có thể có những lợi thế và những bất lợi riêng khác nhau. Tùy thuộc vào khả năng và năng lực tài chính, mục đích đầu tư và chiến lược đầu tư để người sử dụng đất lựa chọn phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính nào cho phù hợp nhất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cũng cần phải khẳng định rằng, sự lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì thời hạn sử dụng đất của nhà đầu tư vẫn được Nhà nước đảm bảo tối đa là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70. Không đồng nghĩa rằng, thuê đất trả tiền hàng năm nghĩa là quyền thuê đất chỉ là năm một. Hai phương thức thuê đất đó chỉ khác nhau về cách thức trả tiền mà thôi. Mặt khác, sự lựa chọn trả tiền một lần hay trả tiền cho toàn bộ thời gian thuê không chỉ đặt ra ở thời điểm người sử dụng đất thuê đất của Nhà nước, mà người sử dụng đất có thể thay đổi phương thức trả tiền thuê này trong quá trình sử dụng đất sao cho thuận lợi nhất với việc sử dụng đất của mình. Có thể khẳng định rằng, việc đưa ra hai phương thức trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và cho phép người sử dụng đất được lựa chọn một trong 2 phương thức trả tiền thuê đất được áp dụng bình đẳng cho tất cả các chủ thể sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài7 khi thuê đất là một quy định tiến bộ, linh hoạt, đảm bảo quyền tự do, bình đẳng và sự hợp lý để người sử dụng đất có cơ hội được tiếp cận đất đai một cách hiệu quả nhất.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê