1. Đất đang có tranh chấp có chuyển nhượng được không?
Luật sư trả lời:
Thứ nhất, khi bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc đất này phải không có tranh chấp. Được quy định cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 188 về Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai, hiện tại bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Đầu tiên, bạn hãy gửi đơn yêu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã phải tiến hành hòa giải giữa các bên. Trong trường hợp hòa giải không thành thì lúc này bạn sẽ làm đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai đến Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất. Sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật, giải quyết xong vấn đề tranh chấp thì bạn có thể làm thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 202 và 203 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về trình tự giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;…
2. Thuê đất không chịu trả lại thì giải quyết tranh chấp thế nào?
Lúc đòi hoa lợi…
Bán nhà được hơn 20 năm, bà H. tranh chấp với bà N. về hoa lợi trên đất. Theo quy định của Luật Đất đai có hiệu lực vào thời điểm giải quyết tranh chấp, loại việc này thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND. Thế nhưng vào năm 1996, UBND huyện Hóc Môn lại ban hành quyết định giải quyết tranh chấp theo hướng công nhận hiện trạng sử dụng đất cho bên mua nhà.
Sau khi quận 12 được thành lập, chị ruột của bà H. lại nộp đơn yêu cầu UBND quận 12 giải quyết tranh chấp đòi bồi hoàn hoa lợi trên đất. Lại lần nữa, UBND quận 12 làm sai thẩm quyền giải quyết khi ban hành quyết định bác đơn của chị bà H. vào năm 2002. Chị bà H. đã khởi kiện UBND quận 12 ra tòa.
Tháng 9-2004, TAND quận 12 mở phiên xử sơ thẩm vụ án hành chính và bác đơn khởi kiện của chị bà H. Đến phiên xử phúc thẩm hồi tháng 3-2005, TAND TP.HCM tuyên hủy quyết định giải quyết tranh chấp của UBND quận 12. Cấp phúc thẩm khẳng định tranh chấp đòi hoa lợi trên đất là loại việc dân sự nên UBND các cấp không được thụ lý, giải quyết.
Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162
… Lúc đòi đất
Chị bà H. quay về TAND quận 12 để nộp đơn khởi kiện vụ án dân sự đòi hủy hợp đồng mua bán nhà. Tháng 3-2006, TAND quận 12 xử sơ thẩm vụ án và công nhận phần nền nhà đã thuộc quyền sử dụng của bên mua. Theo cấp sơ thẩm, tại thời điểm các bên giao dịch thì đất cho thuê do nhà nước quản lý nên không có chuyện bồi hoàn. Gia đình bà N. đã mua nhà và ở trên đất từ năm 1973, có kê khai đăng ký nhà đất, đóng thuế đầy đủ.
Phúc thẩm vụ án hồi tháng 5-2006, TAND TP.HCM đã tuyên hủy án sơ thẩm. Cấp phúc thẩm xác định căn nhà là tài sản chung của hai chị em bà H. Anh rể bà H. có góp tiền xây dựng căn nhà. Khi ông mất thì phát sinh thừa kế. Do chồng bà H. – người đứng tên bán nhà chung với vợ – đã chết nên cũng phát sinh thừa kế. Cấp sơ thẩm đã có thiếu sót khi không đưa các đồng thừa kế của hai người chồng vào tham gia tố tụng.
Hồ sơ vụ án được chuyển về TAND quận 12 xét xử lại. Sau đó, do xác định có đương sự thường trú ở nước ngoài nên TAND quận 12 chuyển hồ sơ vụ án lên TAND TP.HCM.
Có đòi được không?
Tháng 7-2009, TAND TP.HCM xử sơ thẩm lại vụ án và cho rằng việc đòi đất của nguyên đơn là có cơ sở. Bởi lẽ căn nhà thuộc sở hữu chung của hai chị em. Bà H. tự ý định đoạt mà chưa có sự đồng ý của chị ruột là không đúng. Trong tờ bán đất, các bên thể hiện ý chí chỉ mua bán nhà, còn tiền đất thì bên mua phải trả cho chủ đất 500 đồng mỗi năm. Như vậy, tại thời điểm mua bán và cả về sau, đất nền nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của chị em bà H.
Định giá phần đất khoảng 45 m2, hội đồng xét xử tuyên buộc bà N. thanh toán cho nguyên đơn hơn 700 triệu đồng. Phản đối nhận định này, bà N. cho rằng vào thời điểm năm 1973, số tiền 80 ngàn đồng là rất cao. Giá đó phải bao gồm cả nhà và đất.
Cùng hoàn cảnh tương tự bà N. còn có bốn hộ khác. Các hộ này cũng được bà H. ký giấy bán nhà vào các năm 1960, 1975, 1976 và đều giao kết tiền đất trả hằng năm. Giờ họ phải đi hầu tòa do chị ruột của bà H. phát sinh tranh chấp. Gia đình bà N. cho biết họ đang hy vọng vào một kết quả ngược lại tại phiên xử phúc thẩm. Vì lẽ mới đây, một trong bốn hộ bị chị ruột bà H. khởi kiện với nội dung tranh chấp giống trường hợp của bà N. đã thắng kiện tại phiên xử sơ thẩm.
Cách xử lý có khác nhau qua từng thời kỳ
Trước đây, nhà nước trực tiếp quản lý toàn bộ đất cho thuê, không phân biệt diện tích nhiều hay ít và nói chung không bồi hoàn, trừ trường hợp đặc biệt. Điều này đồng nghĩa với việc chủ đất không được quyền đòi lại đất cho thuê dưới bất kỳ hình thức nào. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quyền cho thuê quyền sử dụng đất của mình và có quyền được đòi lại tài sản cho thuê khi các bên chấm dứt hợp đồng thuê theo quy định của BLDS 2015:
Điều 482. Trả lại tài sản thuê
1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.
2. Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.
4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.
5. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
(MKLAW FIRM: Biên tập.)
3. Tranh chấp bất động sản liền kề tại tòa án?
Trình bày tại toà sơ thẩm, ông Hiếu cho biết: Khi xây nhà vào năm 2000, ông chừa lại một khoảng đất giáp ranh đất của bà Đại để làm chỗ thoát nước mưa. Khi làm nhà trên đất mua của bà Đại, bà Thơm xây lấn 3,3m2 đất khiến nước mưa tràn vào nhõ, gây nứt tường, không thể ở được nên ông Hiếu đề nghị toà án buộc bị đơn trả lại đất đã lấn chiếm.
Giải quyết vụ kiện, ngày 09/10/2007, TAND huyện Bến Cát ra bản án dân sự sơ thẩm số 68, thừa nhận việc xây cất nhà trên đất quy hoạch lộ giới của bà Thơm là… hợp pháp (!). Theo bản án, ranh giới giữa phần đất của bà Thơm với các hộ xung quanh là một đường thẳng và đoạn kề nhà ông Hiếu trước đây có hàng cây vông làm mốc. Khi cất nhà vào năm 2000, ông Hiếu đã chặt bỏ hàng vông để lấn chiếm phần đất của bà Thơm đã được cấp sổ đỏ nên yêu cầu của nguyên đơn là không thể chấp nhận.
.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162
Tuy nhiên, theo các bằng chứng thì sự thật của vấn đề lại hoàn toàn khác. Phần đất của ông Hiếu hình chữ nhật, chiều dài từ nhà bà Thơm lên phía Bắc là 14m, chiều rộng một phía giáp bà Thơm là 6m… là đất đầu tiên ông Ngọ (chồng bà Bon), được cấp sổ đỏ và sau đó sang nhượng qua bà Huệ, ông Bảo rồi đến ông Hiếu. Căn nhà bà Thơm xây năm 2005 có cạnh phía Bắc giáp nhà ông Hiếu, phía Tây Bắc giáp nhà bà Bon là đất ban đầu của ông Sen chuyển nhượng qua bà Liên, bà Đại rồi đến bà Thơm. Ngày 08/12/2005, Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp giữa hai bên của UBND xã Lai Uyên, có báo cáo, cho biết: Căn cứ sơ đồ địa chính chính quy, phần đất của bà Thơm có cạnh từ nhà ông Hiếu xuống phía Nam chỉ dài 40,7m nhưng thực tế đang sử dụng là 41,15m, thừa 0,45m. Đất nhà ông Hiếu có cạnh từ nhà bà Thơm lên phía Bắc thực tế chỉ 13,45m, thiếu 0,45m.
Do đó, việc toà sơ thẩm cho rằng đất của ông Ngọ trước khi sang nhượng cho ông Hiếu đang sử dụng hiện nay thực tế có các cạnh dài 14,11m, 18,6m, 13,75m, và 18,8m, được cấp sổ đỏ sai thành 14 x 19m khi UBND huyện Bến Cát chưa có văn bản thừa nhận là không thuyết phục. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến phiên toà phúc thẩm đã không thể diễn ra vào ngày 10/06/2008 như dự kiến. Sau khi hoãn, ngày 02/07/2008, TAND tỉnh Bình Dương còn có quyết định tạm đình chỉ xét xử phúc thẩm để yêu cầu UBND huyện Bến Cát cho biết ý kiến về việc trước đây cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ông Trần Văn Ngọ và bà Nguyễn Thị Thơm đối với phần diện tích đất tranh chấp.
(MKLAW FIRM: Biên tập)
4. Giải quyết tranh chấp về đất thuộc khu chăn nuôi của xã?
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
1. Thứ nhất, về vấn đề sổ đỏ của ba hộ gia đình đã được cấp ?
“Căn cứ khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”
Như vậy theo thông tin bạn cung cấp thì việc các hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên không nêu rõ nguồn gốc đất và giấy tờ dể được cấp như thế nào nên có thể giấy chứng nhận đó vẫn bị thu hồi nếu vi phạm quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật dất đai năm 2013.
2. Thứ hai, về vấn đề các gia đình hộ dân khác lên làm nương trồng trọt và chứng minh là đất khai hoang ?
Căn cứ Điều 101 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Như vậy việc gia đình trên sử dụng đất trên trước ngày 1/7/2014 mà đáp ứng các quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì các gia đình đó có thể được cấp giấy chứng nhận.Do đó gia đình bạn cần phải cung cấp cho tòa án căn cứ chứng minh gia đình mình được cấp giấy chứng nhận không vi phạm quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể chứng cứ bao gồm:
Căn cứ Điều 94 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:
Điều 94. Nguồn chứng cứ
Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:
1. Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.
2. Vật chứng.
3. Lời khai của đương sự.
4. Lời khai của người làm chứng.
5. Kết luận giám định.
6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.
7. Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.
8. Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.
9. Văn bản công chứng, chứng thực.
10. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.
“Điều 3. Xác định chứng cứ quy định tại Điều 83 của BLTTDS
1. Theo quy định tại Điều 81 của BLTTDS, thì một trong những điều kiện của chứng cứ là phải được đương sự và cá nhân, cơ quan, tổ chức khác giao nộp cho Toà án hoặc do Toà án thu thập được theo trình tự, thủ tục do BLTTDS quy định; do đó, việc giao nộp chứng cứ và việc thu thập chứng cứ phải thực hiện theo đúng quy định tại các điều luật tương ứng của BLTTDS và hướng dẫn tại Nghị quyết này.
2. Để được coi là chứng cứ quy định tại Điều 81 của BLTTDS, thì việc xác định chứng cứ từ từng loại nguồn chứng cứ cụ thể như sau:
a) Các tài liệu đọc được nội dung phải là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận. Bản chính có thể là bản gốc hoặc bản được dùng làm cơ sở lập ra các bản sao.
b) Các tài liệu nghe được, nhìn được phải được xuất trình kèm theo văn bản xác nhận xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó. Các tài liệu này có thể là băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình, phim, ảnh,… Nếu đương sự không xuất trình các văn bản nêu trên, thì tài liệu nghe được, nhìn được mà đương sự giao nộp không được coi là chứng cứ.
Ví dụ 1: Trong vụ tai nạn giao thông, người bị hại hoặc người đại diện hợp pháp của người bị hại được một người cung cấp băng ghi hình về hiện trường vụ tai nạn giao thông. Trong trường hợp này, cùng với việc giao nộp băng ghi hình đó, người bị hại hoặc người đại diện hợp pháp của người bị hại phải xuất trình cho Toà án bản xác nhận của người đã cung cấp cho mình về xuất xứ của băng ghi hình đó.
Ví dụ 2: Ông A cho ông B vay năm triệu đồng với thời hạn 12 tháng. Việc vay tài sản không lập thành văn bản, nhưng được ông A ghi âm lại toàn bộ nội dung thoả thuận về việc vay tài sản, việc giao nhận tiền và thời điểm thanh toán nợ giữa ông A và ông B để làm bằng chứng cho việc vay tài sản của ông B. Đến hạn trả nợ, ông B không trả số tiền đó cho ông A. Ông A khởi kiện ông B ra Toà án. Trong trường hợp này, cùng với việc giao nộp băng ghi âm, ông A phải gửi văn bản trình bày về sự việc liên quan tới việc thu âm đó.
c) Vật chứng phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc dân sự; nếu không phải là hiện vật gốc hoặc không liên quan đến vụ việc thì không phải là chứng cứ trong vụ việc dân sự đó.
d) Lời khai của đương sự, lời khai của người làm chứng nếu được ghi bằng văn bản, băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình và được xuất trình theo đúng thủ tục quy định tại khoản 2 Điều 83 của BLTTDS và hướng dẫn tại khoản 2 Điều này hoặc khai bằng lời tại phiên toà.
đ) Kết luận giám định, nếu việc giám định đó được tiến hành theo đúng thủ tục quy định của LuậtGiám định tư pháp, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan và hướng dẫn tại Điều 10 của Nghị quyết này.
e) Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ, nếu việc thẩm định tại chỗ được tiến hành theo đúng thủ tục quy định tại Điều 89 của BLTTDS và hướng dẫn tại Điều 9 của Nghị quyết này.
g) Tập quán, nếu được cộng đồng nơi có tập quán đó thừa nhận.
Cộng đồng là tập thể những người cùng sống, có những điểm giống nhau, gắn bó thành một khối trong sinh hoạt xã hội tại nơi có tập quán.
Tập quán là thói quen đã thành nếp trong đời sống xã hội, trong sản xuất và sinh hoạt thườngngày, được cộng đồng nơi có tập quán đó thừa nhận và làm theo như một quy ước chung của cộng đồng.
Tập quán thương mại là thói quen được thừa nhận rộng rãi trong hoạt động thương mại trên một vùng, miền hoặc một lĩnh vực thương mại, có nội dung rõ ràng được các bên thừa nhận để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thương mại;
Tập quán thương mại quốc tế là thông lệ, cách làm lặp đi, lặp lại nhiều lần trong buôn bán quốc tế và được các tổ chức quốc tế có liên quan thừa nhận;
Chỉ chấp nhận tập quán không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Đối với những vấn đề mà đương sự viện dẫn tập quán nhưng đã có văn bản quy phạm pháp luật quy định, thì Toà án phải áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật đó để giải quyết mà không áp dụng tập quán.
Ví dụ: Trong một số đồng bào dân tộc thiểu số có tập quán khi người mẹ chết, chỉ các con gái có quyền, còn các con trai không có quyền hưởng phần di sản của người mẹ quá cố để lại. Trong vụ tranh chấp di sản thừa kế do người mẹ để lại, nếu người con gái viện dẫn tập quán đó để bác bỏ quyền thừa kế của các thừa kế là con trai, thì tập quán này không được chấp nhận. Vì đây là tập quán lạc hậu về hôn nhân và gia đình cần vận động xoá bỏ theo quy định tại phụ lục B “Danh mục phong tục, tập quán lạc hậu về hôn nhân và gia đình của các dân tộc bị nghiêm cấm áp dụng hoặc cần vận động xoá bỏ” ban hành kèm theo Nghị định số 32/2002/NĐ-CP ngày 27-3-2002 của Chính phủ quy định việc áp dụng Luật Hôn nhân và Gia đình đối với các dân tộc thiểu số.
h) Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản nếu việc định giá tài sản được tiến hành theo đúng thủ tục quy định tại Điều 92 của BLTTDS.
3. Đương sự giao nộp cho Toà án chứng cứ bằng tiếng dân tộc thiểu số, tiếng nước ngoài phải kèm theo bản dịch sang tiếng Việt, được công chứng, chứng thực hợp pháp. Trong trường hợp đương sự chưa dịch chứng cứ đó sang tiếng Việt hoặc đã dịch sang tiếng Việt nhưng bản dịch chưa được công chứng, chứng thực hợp pháp, thì Toà án không nhận chứng cứ đó. Toà án giải thích cho đương sự biết là họ phải tiến hành việc dịch chứng cứ sang tiếng Việt và làm thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
5. Tư vấn giải quyết tranh chấp đối với đất không có sổ đỏ?
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Trong trường hợp này, việc bạn xây nhà lấn sang 5cm đất nhà hàng xóm đã trái với quy định của pháp luật và xâm phạm đến quyền và lợi ích về đất đai của gia đình anh này theo quy định tại điều 12 Luật Đất đai năm 2013:
"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố...".
Vì vậy trong trường hợp bạn đã xây nhà ở thì 2 bên có thể thỏa thuận với nhau về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận với nhau về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó theo quy định của UBND cấp tỉnh làm căn cứ bồi thường.
Nếu không thể thỏa thuận 2 bên có gửi đơn đến UBND xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan, tổ chức khác theo quy định để tiến hành hòa giải. Việc hòa giải phải lập thành biên bản và nếu sau khi hòa giải thành có sự thay đối về ranh giới thì thực hiện theo quy định tại khoản 5, điều 202 Luật đất đai 2013:
"5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
Trong trường hợp, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án (hòa giải cấp xã không thành) thì Tòa án sẽ căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của 2 bên để ra quyết định. Trường hợp bạn đã xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất bị lấn chiếm thì bạn có thể không bị buộc phá dỡ nhà ở để trao trả lại đất cho anh hàng xóm do không thuộc trường hợp phải phá dỡ nhà được quy định tại điều 83 Luật Nhà ở 2014, về các trường hợp nhà ở phải phá dỡ:
"1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.
2. Nhà ở thuộc diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.
4. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng".
Nhưng bạn sẽ phải bồi thường đối với phần diện tích đã lấn chiếm theo quyết định của Tòa án dựa trên cơ sở giá đất ở được quy định tại địa phương ở thời điểm tranh chấp. Quyết định của Tòa án là quyết định cuối cùng có hiệu lưc buộc các bên phải chấp hành.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắchay liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp. Trân trọng ./.
