1. Tách thửa đất, hợp thửa đất theo Điều 220 Luật đất đai 2024
Theo khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất và hợp thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện nghiêm ngặt nhằm bảo đảm tính hợp pháp và hiệu quả sử dụng đất. Đầu tiên, thửa đất cần phải có một trong các loại giấy chứng nhận hợp lệ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất đã được xác nhận rõ ràng và hợp pháp.
Tiếp theo, thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng, tức là chưa quá thời gian quy định mà cơ quan nhà nước đã cấp. Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn bảo đảm tính bền vững trong quản lý tài nguyên đất đai. Ngoài ra, thửa đất cũng cần phải không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời từ cơ quan nhà nước. Nếu có tranh chấp nhưng đã xác định rõ phạm vi và ranh giới, phần còn lại không tranh chấp vẫn có thể được tách thửa.
Cuối cùng, việc tách thửa phải đảm bảo có lối đi, kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có và đáp ứng các nhu cầu thiết yếu như cấp nước, thoát nước. Đặc biệt, nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích để làm lối đi, thì phần này sẽ không cần chuyển mục đích sử dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất một cách hợp lý và hiệu quả. Những nguyên tắc này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn góp phần quản lý đất đai một cách có hệ thống và khoa học.
Theo khoản 2 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, khi tách thửa đất, ngoài các nguyên tắc và điều kiện đã quy định, còn phải đảm bảo những điều kiện sau:
- Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo loại đất đang sử dụng, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu cho phép, cần thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa liền kề.
- Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, tách thửa phải được thực hiện và diện tích tối thiểu của thửa sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác, không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
- Nếu phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà không đảm bảo các điều kiện về diện tích và kích thước tách thửa, thì không thực hiện việc tách thửa.
Vì vậy, diện tích tối thiểu cho việc tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên phong tục và tập quán địa phương.
2. Điều kiện tách thửa đất
Căn cứ vào khoản 1 và 2 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện cụ thể như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thửa đất cần được cấp ít nhất một trong các loại giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kết hợp với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thời hạn sử dụng đất: Thửa đất phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định.
Tình trạng pháp lý của đất: Đất không được nằm trong tình trạng tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trong trường hợp thửa đất đang có tranh chấp nhưng đã xác định được phạm vi và ranh giới cụ thể, phần diện tích không tranh chấp có thể được phép tách thửa hoặc hợp thửa.
Điều kiện cơ sở hạ tầng: Việc tách thửa phải đảm bảo có lối đi riêng, kết nối với hệ thống đường giao thông công cộng hiện hữu, và phải đảm bảo khả năng cung cấp nước, thoát nước cũng như đáp ứng các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở để làm lối đi, thì trong quá trình tách thửa, phần diện tích này không cần phải chuyển mục đích sử dụng.
Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa: Các thửa đất sau khi được tách phải đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn quy định tối thiểu, thì cần thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Chuyển mục đích sử dụng đất: Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần của thửa đất, việc tách thửa phải đảm bảo rằng diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của loại đất sau khi chuyển mục đích. Đối với thửa đất có cả đất ở và các loại đất khác, việc tách thửa không bắt buộc khi chuyển mục đích sử dụng một phần, trừ khi người sử dụng đất có yêu cầu tách thửa.
Phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án: Nếu việc phân chia quyền sử dụng đất diễn ra theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà không đáp ứng các điều kiện, diện tích và kích thước tách thửa theo quy định, thì sẽ không được phép thực hiện tách thửa.
Các điều kiện và quy định này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý trong quá trình tách thửa đất, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất cũng như giữ gìn trật tự quản lý đất đai.
3. Quy trình tách thửa đất
Theo Điều 7 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy định về thủ tục tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, quy trình này bao gồm các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất cần nộp một bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ, có thể là:
Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện, xã, nơi có quy định cụ thể về tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ bao gồm các tài liệu sau:
- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK, được ban hành kèm theo Nghị định.
- Bản vẽ tách thửa, hợp thửa đất theo Mẫu số 02/ĐK, do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc một đơn vị đo đạc có Giấy phép thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc bản sao kèm bản gốc để đối chiếu, hoặc nộp bản sao có công chứng.
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền nếu có thể hiện nội dung tách thửa, hợp thửa đất.
Bước 2: Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ
Sau khi nộp hồ sơ, cơ quan tiếp nhận sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả cho người nộp. Nếu hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.
Bước 3: Kiểm tra hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024:
- Nếu hồ sơ không đủ điều kiện, cơ quan sẽ trả lại hồ sơ và thông báo lý do trong vòng 03 ngày làm việc.
- Nếu hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ nhưng thiếu kích thước, cơ quan cũng sẽ trả lại hồ sơ và thông báo lý do trong 03 ngày.
- Nếu hồ sơ hợp lệ, trong vòng 05 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận đủ điều kiện tách thửa, ghi thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị, và xác nhận vào Bản vẽ tách thửa.
Thông tin chính thức về các thửa đất sau tách thửa chỉ được ghi nhận vào bản đồ địa chính sau khi thực hiện đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận
Trong trường hợp tách thửa mà không thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng sẽ:
- Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất mới.
Nếu có thay đổi người sử dụng đất, thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 37 và Điều 43 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
4. Hợp thửa đất
Căn cứ vào khoản 1 và 3 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, việc hợp thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện cụ thể như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thửa đất cần được cấp ít nhất một trong các loại giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kết hợp với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thời hạn sử dụng đất: Thửa đất phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định.
Tình trạng pháp lý của đất: Đất không được nằm trong tình trạng tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trong trường hợp thửa đất đang có tranh chấp nhưng đã xác định được phạm vi và ranh giới cụ thể, phần diện tích không tranh chấp có thể được phép tách thửa hoặc hợp thửa.
Điều kiện cơ sở hạ tầng: Việc tách thửa phải đảm bảo có lối đi riêng, kết nối với hệ thống đường giao thông công cộng hiện hữu, và phải đảm bảo khả năng cung cấp nước, thoát nước cũng như đáp ứng các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở để làm lối đi, thì trong quá trình tách thửa, phần diện tích này không cần phải chuyển mục đích sử dụng.
Mục đích sử dụng đất: Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở
Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn cụ thể.
