1. Đất đang tranh chấp có bán được không ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Lúc sinh thời ba tôi có bán một mảnh đất và mảnh đất tôi đang sở hữu chung ranh giới với mảnh đất đó. Nay chủ sở hữu mảnh đất (tạm gọi là A) đến và xây móng nhưng lấn qua phần đất nhà tôi, tôi có báo lên chính quyền và nhờ giải quyết.
Từ ngày tôi báo lên chính quyền, ông A có nhờ tôi ký một số giấy tờ nhưng tôi không ký, vì trước lúc ông A mua đất tôi với ông không có bàn giao hoặc nói chuyện gì cả. Tôi nghe thấy ông A có ý định bán mảnh đất đó. Vậy theo luật sư ông A có bán được mảnh đất trên không ? Và tôi phải làm gì mới lấy lại được phần đất của mình ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: V.T

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn về mua bán đất đai đang tranh chấp, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Trong trường hợp này khi đất đang có tranh chấp thì ông A sẽ không bán được mảnh đất trên bởi căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện để chuyển nhượng đất như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, nếu đất đang trong thời gian tranh chấp thì ông A sẽ không thể thục hiện được việc chuyển nhượng. Bạn có thể nhờ chính quyền can thiệp khi bị ông A lấn chiếm đất. Nêu hòa giải không thành bạn có quyền khởi kiện ra Tòa yêu cầu ông A phải tháo dỡ nền móng đã xây lấn chiếm qua đất nhà bạn.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường đất rừng 50 năm khi nhà nước thu hồi ? Quyền lợi hợp pháp khi bị thu hồi đất ?

2. Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng có hợp pháp ?

Thưa luật sư, Cho tôi hỏi công ty luật sư khi mua bán đất đai canh tác dưới đường dây cao thế . người bán cũng mua trước đó qua giấy tờ viết tay không có giấy chứng nhận mà làm giấy viết tay giữa người bán và các bên xung quanh có giá trị pháp lý gì không ạ và khi mua bán như thế cần làm thủ tục như thế nào ?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại điều 188, Luật đất đai năm 2013 như sau :

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Như vậy, việc mua bán đất mà không có giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định như trên thì không hợp pháp. Mua bán đất phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, hợp đồng mua bán phải có công chứng Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.

Thưa luật sư, Ông Dũng bán cho gia đình tôi một ô đất có chiều rộng: 12m; chiều dài: 67,5m; tổng diện tích là 810m2, với số tiền là 300 triệu đồng. Số tiền mà tôi đặt cọc mua đất là 55 triệu đồng, tôi và ông Dũng có thỏa thuận khi tôi nhận sổ đỏ sẽ trả nốt số tiền còn lại. Sau khi kí giấy biên nhận mua bán đất với nội dung như trên, tôi phát hiện ra mảnh đất ông Dũng bán cho tôi nằm trong diện tích ông lấn chiếm của nhà ông Thủy và chưa có bìa đỏ. Tôi không muốn mua đất nữa nhưng ông Dũng vẫn kiên quyết nói đấy là đất của ông và phạt số tiền cọc 55 triệu. Ông Dũng nói thế là đúng hay sai và tôi có thể kiện ông Dũng để đòi lại tiền đặt cọc do ông Dũng lừa dối bán đất tranh chấp, lấn chiếm cho tôi được không?

=> Căn cứ quy định tại điều 188, Luật đất đai năm 2013 quy định việc chuyển nhượng đất phải có giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Phần đất ở trên chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất, lại là đất lấn chiếm nên hợp đồng kí kết giữa hai bên không có giá trị pháp lý hay còn gọi là hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu thì hai bên trao trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, trường hợp này, ông Dũng không có quyền giữ số tiền cọc 55 triệu của gia đình bạn. Trường hợp này bạn có quyền khởi kiện về việc lừa dối bán đất tranh chấp, lấn chiếm cho bạn lên Tòa án huyện, quận nơi có đất mà hai bên thực hiện giao dịch.

Thưa luật sư, Đầu năm 2016 vợ chồng tôi có mua mảnh đất 70m2( 5mx14m), đất này do ông bà để lại cho con cháu( là ông A). Do không sử dụng nên ông A bán và chuyển nhượng lại cho vợ chồng tôi ( Đất này không tranh chấp khi ông A viết giấy chuyển nhượng). Giấy tờ viết tay không có công chứng của cơ quan Địa chính và UBND phường. Nếu thời gian sau, con cháu của ông A có khiếu nại hay tranh chấp thì giấy viết tay này hiệu lực không? Tôi xin cám ơn sự tư vấn của quý vị.

=> Căn cứ quy định tại Luật đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất[....]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã"

Trường hợp này, hai bên chuyển nhượng đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có công chứng, chứng thực nên hợp đồng này vi phạm về hình thức. Do đó hợp đồng bị vô hiệu. Để hợp đồng hợp pháp thì hai bên thỏa thuận đến Văn phòng công chứng, Phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng này phù hợp với quy định của pháp luật. Con cháu của ông A chỉ có quyền khiếu nại về việc mua bán đất giữa hai bên nếu mảnh đất đó không phải sở hữu riêng của ông A, mà là sở hữu chung của cả con cháu.

Thưa luật sư, Phía trước nhà ông A là một mảnh đất rộng của ông B. để đi vào nhà ông A phải đi bằng một con đường nhỏ trên mảnh đất ông B. khi đó ông A, và ông B sẽ giải quyết như thế nào nếu việc mua bán đất của ông B diễn ra ?

=> Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

" Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù".

Như vậy, Dù bán đất hay không bán đất thì gia đình ông B vẫn phải dành một lối đi cho gai đình ông A và gia đình ông A phải đền bù cho gia đình ông B hoặc hai bên có thỏa thuận khác.

>> Xem thêm:  Quy định pháp luật về đền bù, bồi thường khi thu hồi đất ? Thu hồi sổ đỏ trái luật ?

3. Giải quyết các tranh chấp về đất đai, nhà ở ?

Thưa luật sư, xin Luật sư cho tôi hỏi, trước cổng gia đình tôi có một đoạn mương chạy qua, trước đây do xã lắp cống quá nhỏ nên mùa mưa hay bị tắc cống và nước thường bị tràn ra đường. Năm ngoái xã cho người đào đoạn mương đó lên và để như vậy cho đến bây giờ. Do bất tiện trong việc đi vào nhà vì đoạn mương đi ngang qua lối vào nhà nên gia đình tôi có mua cống về xin UB Xã cho lắp cống vào, gia đình chịu kinh phí hoàn toàn nhưng xã không đồng ý. Cho hỏi tôi có được phép lắp cống không. Mảnh đất nhà tôi ở chưa có giấy CNQSDĐ ?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Hiện nay, việc quản lý và khai thác các công trình thủy lợi đã được phân cấp quản lý tới UBND các cấp. Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Thuỷ lợi 2017, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền:

3. Ủy ban nhân dân cấp xã trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm sau đây:

a) Tổ chức thực hiện phát triển thủy lợi theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b) Tổ chức thực hiện các nhiệm vụ của tổ chức thủy lợi cơ sở trong trường hợp chưa thành lập được tổ chức thủy lợi cơ sở;

c) Huy động nguồn lực tại địa phương để tổ chức xử lý khi công trình thủy lợi xảy ra sự cố theo quy định của pháp luật;

d) Phối hợp với cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo hoạt động của tổ chức, cá nhân quản lý, khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi trên địa bàn;

đ) Phổ biến, giáo dục pháp luật về thủy lợi;

e) Kiểm tra việc thực hiện nội dung giấy phép đối với hoạt động trong phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi;

g) Báo cáo định kỳ và đột xuất về hoạt động thủy lợi trên địa bàn;

h) Kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo, ngăn chặn, xử lý vi phạm pháp luật về thủy lợi.

Việc gia đình bạn chưa có giấy CNQSDĐ chỉ làm hạn chế một số quyền lợi liên quan đến việc chuyển nhượng, thế chấp, cho thuế quyền sử dụng đất,...chứ không ảnh hưởng đến quyền tiếp tục sử dụng đất của gia đình bạn. Do đó, trong trường hợp, việc con mương chạy qua nhà bạn không có cống dẫn đến cản trở quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bạn thì bạn có quyền đề nghị đến UBND cấp xã để có phương án xâp lắp phù hợp với điều kiện ở địa phương.

Kính chào luật sư, xin luật sư có thể giúp tôi giải quyết thắc mắc này không a! nhà tôi trông rừng gân 10 năm nhận 4 triệu đồng của nông trường. Khi nhận họ không nói và không làm hồ sơ. Nhưng đến ngày khi thu hoạch rừng họ bắt chúng tôi trả nợ họ nói phải trả vốn cho nông trường. Vậy chúng tôi có phải trả không? nếu họ kiện ra toa thì chúng tôi phải làm thế nào a? rất mong được sự tư vấn của luật sư

=> Trong trường hợp này, bên đòi lại tài sản là phía ban quản lý nông trường, do đó, bản thân họ phải xác định được số tiền đã đưa cho gia đình bạn là khoản tiền gì. Nếu là tiền cho vay để làm vốn sản xuất, trồng rừng thì gia đình bạn phải trả lại khoản tiền đã nhận tuy nhiên bên họ phải chứng minh được bằng hợp đồng vay hoặc các loại hồ sơ, giấy tờ khác. Nếu đây là khoản tiền nông trường hỗ trợ các gia đình trồng rừng sản xuất thì gia đình bạn không phải trả lại khoản tiền đó. Trong trường hợp hai bên xảy ra tranh chấp trong việc xác định mục đích của khoản tiền này thì một trong hai bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết và để đòi lại được tiền, phía bên nông trường phải cung cấp được cho tòa án những chứng cứ chứng minh đây là khoản tiền nông trường cho gia đình vay làm vốn sản xuất.

Thưa luật sư, Tôi xin hỏi: Gia đình tôi có mảnh đất có kích thước 20.24.Bên trái giáp nhà cô ruột bên phải giáp nhà ông A.Bố tôi có giao cho cô tôi làm sổ đỏ.Trong quá trình cô tôi làm sổ đỏ đã dám bắn 4m phía bên trong nhà tôi sang nhà ông A.Khi bố tôi xây tường bao phần đất nhà mình thì cô tôi đã bảo bố tôi lấn chiếm của cô 4m.Vậy xin Qúy Công Ty trả lời giúp tôi.Thủ tục để trả lại sổ đỏ theo đúng vị trí của thửa đất.Xin Cảm Ơn.

=> Trong trường hợp này, vì có tranh chấp về vấn đề ranh giới với các hộ liền kề do đó để thực hiện được việc đính chính lại nội dung của thửa đất cho đúng với diện tích thực tế của gia đình bạn từ trước đến nay thì gia đình bạn phải giải quyết vấn đề tranh chấp đất đai này trước. Theo đó, gia đình bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND cấp xã để thực hiện theo thủ tục hòa giải tại cơ sở. trong trường hợp hòa giải thành, các bên tự nguyện chấp hành và không còn tranh chấp gì nữa thì gia đình bạn có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để được cập nhật đúng nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thửa đất. Trong trường hợp không thể hòa giải tại cơ sở, gia đình bạn có thể yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp về đất đai, sau khi có bản án có hiệu lực của tòa án thì nếu gia đình bạn lấy lại được phần đất này thì có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Kính thưa Luật sư, xin hỏi: Em tên Châu Việt Thanh, hiện ở ấp Cầu Trường, xã Hảo Đước, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh. Giáp ranh đất nhà em (ranh đất có rào hàng rào B40) có một số hộ gia đình sinh sống nhưng họ luôn phá phách gia đình em gây sập hàng rào, gãy trụ. Em biết những hộ này là thủ phạm nhưng không có chứng cứ cụ thể. Vậy cho em hỏi là do sát ranh đất mà những hộ này cố ý hoặc vô tâm để người khác phá trụ rào nhà em thì có vi phạm pháp luật không? Hình thức xử lý như thế nào? Đồng thời, ngay trên ranh nhà e có hộ dân này còn trồng cỏ voi. Mặt dù nằm bên ngoài hàng rào (ngay sát dưới chân hàng rào) nhưng cỏ voi hộ dân này để nó lên cao nhảy nhánh và đè lên hàng rào nhà em lâu dài làm hư hỏng hàng rào. Vậy cho em hỏi là có quy định nào xử lý việc này để gia đình em yên tâm sản xuất. Em rất mong nhận được ý kiến trả lời của Quý Công ty. Em xin chân thành cảm ơn.

=> Dù muốn họ bị xử lý theo hình thức nào thì bạn cũng phải có đủ căn cứ cho rằng họ đã có hành vi xâm phạm đến hàng rào hoặc tạo điều kiện để người khác phá hoại tài sản của gia đình bạn. Bởi vì, để yêu cầu bồi thường thiệt hại hay yêu cầu truy cứu trách nhiệm hình sự với họ liên quan đến tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác thì gia đình bạn đều phải có căn cứ chứng minh hành vi vi phạm pháp luật của họ cũng như việc thực hiện hành vi mang tính chất có lỗi. Việc người khác phá hoại tài sản của gia đình bạn mà bạn không có căn cứ chứng minh gia đình bên cạnh có hành vi giúp sức, tạo điều kiện để họ thực hiện hành vi này thì vấn đề trách nhiệm hình sự và bồi thường thiệt hại đối với gia đình này cũng không đặt ra.

Đối với hộ dân có hành vi trồng cỏ voi, cỏ cao đè lên hàng rào nhà bạn thì việc giải quyết vụ việc này căn cứ vào quy định về ranh giới. mốc giới. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ Luật Dân sự 2015 :

"2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo đó, bạn xác định theo ranh giới đã xác định sẵn giữa hai hộ gia đình và yêu cầu hộ gia đình kia phải cắt, tỉa cành vượt quá ranh giới đất của gia đình đó và đang đè lên hàng rào nhà bạn. Trong trường hợp gia đình kia vẫn không tự nguyện thực hiện, gia đình bạn có quyền yêu cầu sự giúp đỡ từ phía chính quyền địa phương.

Thưa luật sư, Gia đình tôi có một mảnh đất của ông bà để lại mà ông bà tôi trước đây cũng không biết là thế nào mà có được chỉ biết hồi đó ông bà cho con cả 1 phần để ra ở riêng và làm bìa đất còn bố tôi lúc đó cùng với 3 người em gái nữa ở cùng bà ở mảnh vườn còn lại. Sau này khi bố tôi lấy vợ thì được bà cho luôn mảnh đất đó nhưng mãi đến năm 1993 gia đình tôi mới có bìa đất và nay xét duyệt đất trước 80 thì xã nói đất gia đình tôi không phải đất có nguồn gốc trước 80 giờ cũng chẳng có giấy tờ gì để chứng minh. Vậy bên xã làm như vậy có đúng ko? Và gia đình tôi phải làm gì để yêu cầu bên xã xác minh lại nguồn gốc đất. Tôi xin nhờ luật sư Minh Khuê hướng dẫn. Xin chân thành cảm ơn.

Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định. Theo đó, nguồn gốc sử dụng đất của gia đình bạn hiện nay sẽ được xác định theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1993, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này không nêu rõ nguồn gốc sử dụng đất thì nguồn gốc quyền sử dụng đất nếu không thuộc trường hợp được giao, cho thuê thì sẽ được trường hợp công nhận quyền sử dụng đất.

Thưa luật sư, cho tôi hỏi, hiện nay tôi muốn thuê lại diện tích đất công do UBND xã đã ký cho một người khác thời hạn 5 năm. Vậy tôi muốn hỏi trình tự thủ tục để tôi muốn thuê lại của người khác ?

=> Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đât trả tiền hằng năm chỉ có quyền cho thuê tài sản gắn với đất thuê mà không được cho thuê lại quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người này được Nhà nước cho thuê đất 5 năm và trả tiền một lần thì có quyền được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Nếu bạn thuộc trường hợp được thuê lại, thủ tục thuê lại quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai :

"Điều 80. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

1. Môt trong các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nộp một bộ hồ sơ xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

a) Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn. Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê, cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai."

Trước khi bạn nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì bạn cần làm hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất tại phòng hoặc văn phòng công chứng.

>> Xem thêm:  UBND xã có thẩm quyền thu hồi đất hay không ? Mức bồi thường đất nông nghiệp khi bị thu hồi ?

4. Tranh chấp sở hữu tại sao khi kiện đòi nhà tòa án lại không thụ lý ?

Theo hồ sơ, gần 10 năm trước, do phải đi làm ăn ở xa, không tiện về nhà nên bà H. (huyện Cần Đước, Long An) đã cho một người em ở nhờ nhà của mình. Đương sự đã bổ sung đủ chứng cứ khởi kiện ban đầu nhưng tòa vẫn lắc đầu.

Buộc bổ sung chứng cứ

Gần đây, bà H. đòi lại nhà nhưng người em không chịu trả. Bà đã nhờ địa phương giải quyết nhưng các lần hòa giải vẫn không thành. Em bà H. cho rằng nhà này là nhà chung của hai chị em. Sau khi chị đi, bà đã sửa chữa, xây dựng. Do vậy, người chị cần phải chia nửa nhà đất cho bà. Tuy nhiên, bà H. đã không đồng ý, yêu cầu người em phải trả lại toàn bộ.

Thỏa thuận không xong, đầu năm 2010 bà H. làm đơn khởi kiện gửi TAND huyện Cần Đước. Bà cho rằng tài sản trên của bà đã được cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Nay bà buộc người em phải trả lại nhà, đất cho bà.

Sau khi xem xét, tòa án huyện đã trả lại đơn kiện, yêu cầu bà H. bổ sung các tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện như giấy tờ có liên quan đến việc cho ở nhờ… thì tòa mới thụ lý.

Lúc này, bà H. đã báo cho tòa rằng việc bà cho người em ở nhờ chỉ thỏa thuận miệng chứ không có hợp đồng hay viết giấy tay gì cả. Do đó bà không thể cung cấp như yêu cầu của tòa. Tuy nhiên, việc tranh chấp trên đã qua hòa giải ở địa phương, đồng thời bà có đầy đủ giấy tờ chủ quyền nhà đất nên vụ kiện của bà đã đủ điều kiện để thụ lý, giải quyết.

Thế nhưng sau đó tòa huyện cũng vẫn trả lại đơn với lý do tương tự như đã trả lại đơn lần trước.

.Tranh chấp sở hữu: Kiện đòi nhà, sao tòa không thụ lý ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Vẫn không thụ lý

Không đồng ý với việc trả đơn, bà H. đã khiếu nại lên chánh án tòa án huyện. Lãnh đạo tòa đã bác khiếu nại, giữ nguyên thông báo trả đơn. Bà H. khiếu nại đến chánh án TAND tỉnh Long An.

Giải quyết đơn, chánh án tòa án tỉnh cho rằng bà H. khởi kiện yêu cầu tòa công nhận nhà, đất thuộc quyền sở hữu của bà, đồng thời buộc những người liên quan chấm dứt hành vi chiếm giữ nhà. Đây là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vụ án thuộc thẩm quyền của tòa huyện.

Chánh án quyết định hủy các thông báo trả đơn kiện, đề nghị tòa huyện nhận đơn khởi kiện cùng các chứng cứ kèm theo để tiến hành thụ lý vụ án.

Đồng thời, ngày 29-7, viện trưởng VKSND huyện Cần Đước cũng có kiến nghị yêu cầu tòa án huyện phải thụ lý vụ kiện của bà H. Theo viện trưởng, sau khi nghiên cứu hồ sơ, thấy rằng việc tòa án huyện không thụ lý đơn kiện là không đúng. Bởi khi khởi kiện, bà H. đã cung cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận có cho người em mượn tạm nhà đất… Những chứng cứ này đã đáp ứng được điều kiện thụ lý đơn kiện.

Dù vậy, theo bà H., vụ kiện của bà hiện vẫn giậm chân tại chỗ và bà đang phải khiếu nại (lần hai) đến TAND tỉnh Long An để nhờ tòa này can thiệp.

Đã đủ các chứng cứ ban đầu

Theo quy định, khi khởi kiện, người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Dù luật không quy định chi tiết, cụ thể là các chứng cứ nào, mức độ ra sao ở từng loại vụ án nhưng trên thực tế, tòa vẫn có thể xem xét, cảm nhận được đâu là các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện là hợp pháp. Những chứng cứ này đôi khi rất đơn giản như tờ nhận nợ, giấy tờ chủ quyền nhà đất, biên bản hòa giải tranh chấp đất đai không thành… Thực tế quy định này để sàng lọc bớt những vụ kiện “trời ơi”, thiếu căn cứ mà thôi. Còn trong vụ này, bà H. tranh chấp đất đai, nhà cửa với người em. Bà H. cũng đã đưa ra được giấy tờ chủ quyền nhà đất, vụ việc cũng đã qua hòa giải (không thành) ở địa phương… Thiết nghĩ đây đã là các tài liệu, chứng cứ ban đầu chứng minh việc khởi kiện là hợp pháp. Tòa án phải thụ lý giải quyết chứ không thể trả lại đơn…

Luật sư PHAN THANH SƠN

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Khi bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được hưởng những quyền lợi gì ? Quy định thẩm quyền thu hồi đất ?

5. Tranh chấp đất đai được hoà giải theo thủ tục như thế nào?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tranh chấp đất đai có cần phải hoà giải không? trình tự tiến hành hoà giải theo thủ tục như thế nào? Thẩm quyền tiến hành hoà giải trong việc giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật là đơn vị nào?
Cảm ơn!

Tranh chấp đất đai được hoà giải theo thủ tục như thế nào?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 202 Luật đất đai 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

1. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

+ Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung:

- Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải;

- Thành phần tham dự hòa giải;

- Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu);

- Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

- Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

- Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

** Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

** Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật đất đai 2013.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh.

Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết. Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

** Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quy trình thu hồi đất theo đúng quy định pháp luật ? Cách tính mức giá bồi thường đất bị thu hồi ?