1. Đất đang tranh chấp có bán được không?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Lúc sinh thời ba tôi có bán một mảnh đất và mảnh đất tôi đang sở hữu chung ranh giới với mảnh đất đó. Nay chủ sở hữu mảnh đất (tạm gọi là A) đến và xây móng nhưng lấn qua phần đất nhà tôi, tôi có báo lên chính quyền và nhờ giải quyết.
Từ ngày tôi báo lên chính quyền, ông A có nhờ tôi ký một số giấy tờ nhưng tôi không ký, vì trước lúc ông A mua đất tôi với ông không có bàn giao hoặc nói chuyện gì cả. Tôi nghe thấy ông A có ý định bán mảnh đất đó. Vậy theo luật sư ông A có bán được mảnh đất trên không ? Và tôi phải làm gì mới lấy lại được phần đất của mình?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: V.T

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn về mua bán đất đai đang tranh chấp, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp này khi đất đang có tranh chấp thì ông A sẽ không bán được mảnh đất trên bởi căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện để chuyển nhượng đất như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

....b) Đất không có tranh chấp;.....

Như vậy, nếu đất đang trong thời gian tranh chấp thì ông A sẽ không thể thục hiện được việc chuyển nhượng. Bạn có thể nhờ chính quyền can thiệp khi bị ông A lấn chiếm đất. Nêu hòa giải không thành bạn có quyền khởi kiện ra Tòa yêu cầu ông A phải tháo dỡ nền móng đã xây lấn chiếm qua đất nhà bạn.

2. Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng có hợp pháp ?

Thưa luật sư, Cho tôi hỏi công ty luật sư khi mua bán đất đai canh tác dưới đường dây cao thế . người bán cũng mua trước đó qua giấy tờ viết tay không có giấy chứng nhận mà làm giấy viết tay giữa người bán và các bên xung quanh có giá trị pháp lý gì không ạ và khi mua bán như thế cần làm thủ tục như thế nào ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ quy định tại điều 188, Luật đất đai năm 2013 như sau :

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Như vậy, việc mua bán đất mà không có giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định như trên thì không hợp pháp. Mua bán đất phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, hợp đồng mua bán phải có công chứng Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.

3. Giải quyết các tranh chấp về đất đai, nhà ở?

Thưa luật sư, xin Luật sư cho tôi hỏi, trước cổng gia đình tôi có một đoạn mương chạy qua, trước đây do xã lắp cống quá nhỏ nên mùa mưa hay bị tắc cống và nước thường bị tràn ra đường. Năm ngoái xã cho người đào đoạn mương đó lên và để như vậy cho đến bây giờ. Do bất tiện trong việc đi vào nhà vì đoạn mương đi ngang qua lối vào nhà nên gia đình tôi có mua cống về xin UB Xã cho lắp cống vào, gia đình chịu kinh phí hoàn toàn nhưng xã không đồng ý. Cho hỏi tôi có được phép lắp cống không. Mảnh đất nhà tôi ở chưa có giấy CNQSDĐ ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Hiện nay, việc quản lý và khai thác các công trình thủy lợi đã được phân cấp quản lý tới UBND các cấp. Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Thuỷ lợi 2017, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền:

....3. Ủy ban nhân dân cấp xã trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm sau đây:

a) Tổ chức thực hiện phát triển thủy lợi theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b) Tổ chức thực hiện các nhiệm vụ của tổ chức thủy lợi cơ sở trong trường hợp chưa thành lập được tổ chức thủy lợi cơ sở;

c) Huy động nguồn lực tại địa phương để tổ chức xử lý khi công trình thủy lợi xảy ra sự cố theo quy định của pháp luật;

d) Phối hợp với cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo hoạt động của tổ chức, cá nhân quản lý, khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi trên địa bàn;

đ) Phổ biến, giáo dục pháp luật về thủy lợi;

e) Kiểm tra việc thực hiện nội dung giấy phép đối với hoạt động trong phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi;

g) Báo cáo định kỳ và đột xuất về hoạt động thủy lợi trên địa bàn;

h) Kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo, ngăn chặn, xử lý vi phạm pháp luật về thủy lợi.

Việc gia đình bạn chưa có giấy CNQSDĐ chỉ làm hạn chế một số quyền lợi liên quan đến việc chuyển nhượng, thế chấp, cho thuế quyền sử dụng đất,...chứ không ảnh hưởng đến quyền tiếp tục sử dụng đất của gia đình bạn. Do đó, trong trường hợp, việc con mương chạy qua nhà bạn không có cống dẫn đến cản trở quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bạn thì bạn có quyền đề nghị đến UBND cấp xã để có phương án xâp lắp phù hợp với điều kiện ở địa phương.

4. Tranh chấp sở hữu tại sao khi kiện đòi nhà tòa án lại không thụ lý ?

Theo hồ sơ, gần 10 năm trước, do phải đi làm ăn ở xa, không tiện về nhà nên bà H. (huyện Cần Đước, Long An) đã cho một người em ở nhờ nhà của mình. Đương sự đã bổ sung đủ chứng cứ khởi kiện ban đầu nhưng tòa vẫn lắc đầu.

Buộc bổ sung chứng cứ

Gần đây, bà H. đòi lại nhà nhưng người em không chịu trả. Bà đã nhờ địa phương giải quyết nhưng các lần hòa giải vẫn không thành. Em bà H. cho rằng nhà này là nhà chung của hai chị em. Sau khi chị đi, bà đã sửa chữa, xây dựng. Do vậy, người chị cần phải chia nửa nhà đất cho bà. Tuy nhiên, bà H. đã không đồng ý, yêu cầu người em phải trả lại toàn bộ.

Thỏa thuận không xong, đầu năm 2010 bà H. làm đơn khởi kiện gửi TAND huyện Cần Đước. Bà cho rằng tài sản trên của bà đã được cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Nay bà buộc người em phải trả lại nhà, đất cho bà.

Sau khi xem xét, tòa án huyện đã trả lại đơn kiện, yêu cầu bà H. bổ sung các tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện như giấy tờ có liên quan đến việc cho ở nhờ… thì tòa mới thụ lý.

Lúc này, bà H. đã báo cho tòa rằng việc bà cho người em ở nhờ chỉ thỏa thuận miệng chứ không có hợp đồng hay viết giấy tay gì cả. Do đó bà không thể cung cấp như yêu cầu của tòa. Tuy nhiên, việc tranh chấp trên đã qua hòa giải ở địa phương, đồng thời bà có đầy đủ giấy tờ chủ quyền nhà đất nên vụ kiện của bà đã đủ điều kiện để thụ lý, giải quyết.

Thế nhưng sau đó tòa huyện cũng vẫn trả lại đơn với lý do tương tự như đã trả lại đơn lần trước.

.Tranh chấp sở hữu: Kiện đòi nhà, sao tòa không thụ lý ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Vẫn không thụ lý

Không đồng ý với việc trả đơn, bà H. đã khiếu nại lên chánh án tòa án huyện. Lãnh đạo tòa đã bác khiếu nại, giữ nguyên thông báo trả đơn. Bà H. khiếu nại đến chánh án TAND tỉnh Long An.

Giải quyết đơn, chánh án tòa án tỉnh cho rằng bà H. khởi kiện yêu cầu tòa công nhận nhà, đất thuộc quyền sở hữu của bà, đồng thời buộc những người liên quan chấm dứt hành vi chiếm giữ nhà. Đây là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vụ án thuộc thẩm quyền của tòa huyện.

Chánh án quyết định hủy các thông báo trả đơn kiện, đề nghị tòa huyện nhận đơn khởi kiện cùng các chứng cứ kèm theo để tiến hành thụ lý vụ án.

Đồng thời, ngày 29-7, viện trưởng VKSND huyện Cần Đước cũng có kiến nghị yêu cầu tòa án huyện phải thụ lý vụ kiện của bà H. Theo viện trưởng, sau khi nghiên cứu hồ sơ, thấy rằng việc tòa án huyện không thụ lý đơn kiện là không đúng. Bởi khi khởi kiện, bà H. đã cung cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận có cho người em mượn tạm nhà đất… Những chứng cứ này đã đáp ứng được điều kiện thụ lý đơn kiện.

Dù vậy, theo bà H., vụ kiện của bà hiện vẫn giậm chân tại chỗ và bà đang phải khiếu nại (lần hai) đến TAND tỉnh Long An để nhờ tòa này can thiệp.

Đã đủ các chứng cứ ban đầu

Theo quy định, khi khởi kiện, người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Dù luật không quy định chi tiết, cụ thể là các chứng cứ nào, mức độ ra sao ở từng loại vụ án nhưng trên thực tế, tòa vẫn có thể xem xét, cảm nhận được đâu là các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện là hợp pháp. Những chứng cứ này đôi khi rất đơn giản như tờ nhận nợ, giấy tờ chủ quyền nhà đất, biên bản hòa giải tranh chấp đất đai không thành… Thực tế quy định này để sàng lọc bớt những vụ kiện “trời ơi”, thiếu căn cứ mà thôi. Còn trong vụ này, bà H. tranh chấp đất đai, nhà cửa với người em. Bà H. cũng đã đưa ra được giấy tờ chủ quyền nhà đất, vụ việc cũng đã qua hòa giải (không thành) ở địa phương… Thiết nghĩ đây đã là các tài liệu, chứng cứ ban đầu chứng minh việc khởi kiện là hợp pháp. Tòa án phải thụ lý giải quyết chứ không thể trả lại đơn…

Luật sư PHAN THANH SƠN

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

5. Tranh chấp đất đai được hoà giải theo thủ tục như thế nào?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tranh chấp đất đai có cần phải hoà giải không? trình tự tiến hành hoà giải theo thủ tục như thế nào? Thẩm quyền tiến hành hoà giải trong việc giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật là đơn vị nào?
Cảm ơn!

Tranh chấp đất đai được hoà giải theo thủ tục như thế nào?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 202 Luật đất đai 2013Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

1. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

+ Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung:

- Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải;

- Thành phần tham dự hòa giải;

- Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu);

- Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

- Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

- Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

** Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

** Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật đất đai 2013.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh.

Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết. Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

** Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê