Đất đang nằm trong diện quy hoạch thì có được tách thửa không?

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về việc đất đang trong quy hoạch có thể được tách thửa hay không.

Căn cứ Khoản 7 Điều 49 Luật đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch có quy định như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, có hai trường hợp xảy ra:

+ Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không thể thực hiện được vcác quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tách thửa, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,...

+ Nếu trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, tức là đất thuộc diện quy hoạch treo thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo trình bày của bạn, đất của gia đình bạn đang trong diện quy hoạch treo thì bạn vẫn được quyền thực hiện thủ tục tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về điều kiện tách thửa tại thành phố Hồ Chí Minh

Để được tách thửa, mảnh đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp và được phép mua bán chuyển nhượng.

2. Phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu

Căn cứ Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND thay thế cho quyết định Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) được quy định như sau:

Khu vực	Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.	tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.	tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).	tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn có vị trí ở Quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh, do vậy để được tách thửa thì phải đảm bảo diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách (không tính lộ giới) tối thiểu là 36 mét vuông và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. Nếu đáp ứng các điều kiện này, bạn làm 01 Bộ hồ sơ gửi đến “Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả” của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại cấp huyện thông qua “Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả” của UBND cấp huyện để được giải quyết tách thửa.

Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Thời hạn giải quyết tách thửa là không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết thì sẽ nhận được kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900 6162 để được giải đáp.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Do thuộc quy hoạch khai thác đất ở của xã mà xã đã lập quy hoạch nên bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nữa và khi xã thu hồi đất nhà bạn thì bạn sẽ được bồi thường để giải phóng mặt bằng.

Theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Điều 119 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 119. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư."

Như vậy, trước khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì UBND xã bạn phải phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm để bồi thường giải phóng mặt bằng theo thủ tục tại điều 69 Luật đất đai năm 2013.
Theo quy định tại khoản 4 điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì đất của bạn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sử dụng đất:

"4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."

Theo khoản 1 điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì bạn đủ điều kiện để được bồi thường:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Do đó bạn sẽ được bồi thường về đất theo khoản 1 điều 79 Luật đất đai năm 2013

"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở."

Như vậy, sau khi đã thực hiện các thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng, bạn được bồi thường theo quy định của pháp luật. Kể từ thời điểm này phần đất đó không thuộc quyền sử dụng của bạn nữa. Nếu muốn sử dụng tiếp tục bạn sẽ mua đất qua đấu giá thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

1. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hai bên phải đến Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai bên phải thống nhất trong hợp đồng việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên; bên nào làm hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, bạn sẽ nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.

* Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (1 bản gốc - 3 bản sao công chứng);

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên;

- Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có);

- CMND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao, công chứng)

- Các giấy tờ khác: giấy đăng ký kết hôn... nếu được yêu cầu.

2. Nghĩa vụ tài chính khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi các Luật về thuế 2014 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3 Điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo Thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại a6, a7 điểm a khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Theo đó, nhà được xây trên đất không đủ điều kiện bồi thường trước ngày 22/4/2002, nếu không lấn chiếm hay vi phạm hành lang an toàn sẽ được hỗ trợ 80% giá trị công trình. Nhà tồn tại trước thời điểm này nhưng vi phạm quy hoạch và hành lang bảo vệ an toàn kỹ thuật thì được hỗ trợ 50% giá trị công trình.

Nhà xây sau ngày 22/4/2002 hoặc đã bị xử lý hành chính về hành vi xây dựng trái phép, sẽ không được bồi thường hay hỗ trợ bất cứ khoản nào. Chủ nhà xây trái phép buộc phải tự tháo dỡ hoặc phải trả chi phí nếu bị cưỡng chế.

UBND TP HCM cũng điều chỉnh việc bồi thường cho các trường hợp nhà ở hợp pháp thuộc sở hữu Nhà nước. Chủ nhà diện này bị giải tỏa sẽ được hỗ trợ về nhà và đất, được bồi thường tài sản khác như cây trồng, hoa màu, vật nuôi... Nếu người dân có nhu cầu cũng được xem xét mua nhà chung cư theo giá bán phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường do Chủ tịch UBND quận, huyện duyệt.

Tuy nhiên, nhà ở, đất ở thuộc sở hữu Nhà nước bị bố trí sai thẩm quyền, nhưng sử dụng đúng công năng để ở từ ngày 17/5/1995 đến trước 22/4/2002, vẫn được hỗ trợ 50% giá trị nhà, đất tương đương nhà tư nhân có cùng vị trí. Nếu nhà thuộc sở hữu Nhà nước bố trí sau ngày 22/4/2002 sẽ không được ưu đãi này.

Trong đợt điều chỉnh lần này, công trình, nhà ở có diện tích đo đạc không khớp với hồ sơ nhà đất do bị thiên tai, sạt lở gây ra, phần chêch lệch mất đi so với giấy tờ nhà cũng được xét hỗ trợ 50% đơn giá đất bị thu hồi.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 1/7/2004 của cá nhân và hộ gia đình, đã chuyển mục đích sử dụng, được xét bồi thường theo giá đất ở.

Nếu nhà, xưởng, công trình bị phá dỡ một phần, khiến phần còn lại không tiếp tục sử dụng được, sẽ xét bồi thường toàn bộ giá trị công trình. Trường hợp chỉ phá dỡ một phần nhưng vẫn sử dụng được các hạng mục khác, sẽ hỗ trợ chi phí sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại. Mức hỗ trợ này được quy định không quá 100% giá trị nhà xưởng.

Riêng các đối tượng không đủ điều kiện được bồi thường nhưng phải di dời, mức hỗ trợ chỉ dừng lại ở chi phí di chuyển nhà và ổn định đời sống. Trường hợp nhà xưởng bị thu hồi, phải di dời toàn bộ sẽ được hỗ trợ chi phí ngừng sản xuất kinh doanh và tiền lương ngừng việc.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 82 Luật đất đai 2013 quy định về những trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường:

“1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Trường hợp này, bạn có thể dựa vào quy định trên để xem xét gia đình bạn có thuộc trường hợp không được đền bù khi bị thu hồi đất hay không.

Theo Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có quy định về Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất."

=> Như vậy, theo như thông tin mà bạn cung cấp thì khi làm giấy tờ mua bán nhà, đất có giấy xác nhận của văn phòng địa chính huyện hẹn khi nào xong thủ tục giấy tờ nhà đất thì lúc đó sẽ gọi gia đình nhà bạn sang nhận. Do đó, có thể hiểu mảnh đất trên đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, bạn hoàn toàn có quyền được bồi thường về đất theo quy định khi nhà nước thu hồi.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.