Đất quy hoạch đường giao thông được quy định thế nào? Có được bán không?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về quy hoạch giao thông trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 16, Luật đất đai năm 2013 Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

Căn cứ vào khoản 1 điều 16 Luật đất đai 2013, Nhà nước có thể ra quyết định thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, vậy nếu diện tích đất 39.2 m2 là một thửa đất riêng biệt nằm trong khu vực quy hoạch giao thông ở tỉnh của bạn thì cũng sẽ bị thu hồi để phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội ở tỉnh của bạn.

Về việc diện tích tối thiểu để tách thửa:

Do quy hoạch mặt đường rộng 10m nên trường hợp này thuộc sự điều chỉnh của điểm b khoản 1 Điều 4:

Điều 4. Diện tích đất, kích thước cạnh tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở (sau khi trừ diện tích đất phải thu hồi theo quy định của pháp luật đất đai).

b) Thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới từ 10m đến < 20="">

+ Diện tích của thửa đất ≥ 36 m2;

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 4 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 4 m.

Vậy trong trường hợp này, sau khi trừ diện tích đất phải thu hồi theo quy định pháp luật thì thửa đất này không còn đủ điều kiện để tách thửa do vi phạm điều kiện 1 của quy định trên: " Diện tích của thửa đất ≥ 36 m2" ;

Hơn nữa, nếu thửa đất đó đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền thì thửa đất đó cũng không được phép tách thửa theo quy định tại khoản 1 điều 3 quyết định 32/2014/QĐ-UBND của tỉnh Khánh Hòa theo ngày 21 tháng 12 năm 2014 về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa :

Điều 3. Các trường hợp không được tách thửa

1. Thửa đất xin tách thửa đã có quyết định thu hồi đất hoặc có văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

2. Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết.

3. Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của Tòa án.

4. Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án.

5. Thửa đất sau khi tách thành thửa đất mới sẽ không có đường đi.

Như vậy, rõ ràng việc xác nhận quy hoạch quyền sử dụng đất là hết sức quan trọng. Hãy tham khảo thêm bài viết: Mẫu đơn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch xây dựng nhà đất mới nhất để tìm hiểu rõ về thủ tục và quy trình cung cấp thông tin quy hoạch trước khi quyết định việc đầu tư, mua bán chuyển nhượng đất đai để tránh những rủi ro pháp lý có thể gặp phải.

>> Tham khảo: Cách nhận biết đất quy hoạch nhanh và chính xác nhất?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi :1900.6162

Trả lời :

Theo quy định tại khoản 7, điều 49, Luật đất đai 2013 thì :

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối với diện tích đất nằm trong quy hoạch hành lang đường nhưng Nhà nước chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cụ thể, chưa thực hiện việc thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất chính thức thì vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2013. Cụ thể như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất....

Căn cứ vào các quy định trên thì nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện trên thì Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 của gia đình bạn là hợp pháp, kể cả với phần diện tích đất chuyển nhượng nằm trong quy hoạch hành lang đường.

Theo quy định tại khoản 3, điều 167 Luật Đất đai 2013 thì

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bởi vậy, bạn có thể thực hiện việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.

>> Xem thêm: Đất hỗn hợp là gì? Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì nhà nước ta hiện nay cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc một số loại đất khác. Việc chuyển mục đích phải xin phép cơ quan có thẩm quyền được ghi nhận tại điều 57 Luật đất đai:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại điều 52 Luật đất đai về căn cứ giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất. Cụ thể:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định trên thì mục đích sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện. Đối với trường hợp của gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong khu quy hoạch đất làm đường là không phù hợp, do đó, phòng tài nguyên môi trường trả lời chưa đủ điều kiện để được chuyển mục đích là hợp lý theo quy định của pháp luật.

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

Thứ nhất, về việc tặng cho mảnh đất của bà bạn cho bạn khi bà bạn chưa tiến hành làm giấy tờ cho mảnh đất đó

Căn cứ Điều 168 Luật đất đai 2013 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Được quy định tại Điều 49, Luật Đất đai năm 2013như sau:

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy:

+ Nếu trong trường hợp đất được quy hoạch mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm cả mua bán.

+ Nếu trường hợp đã có quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng nhà ở mới, công trình, trồng cây lâu năm, nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.