1. Vai trò của UBND cấp xã trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư?

Thưa luật sư, Xin luật sư vui lòng cho biết: Vai trò của UBND cấp xã trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư?
Xin cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

- Về thẩm quyền thu hồi đất căn cứ theo quy định tại điều 66 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì UBND xã không có quyền thu hồi đất mà chỉ có UBND cấp tỉnh và huyện.

- Về thẩm quyền của UBND xã trong việc bồi thường, tái định cư như sau:

+ UBND cấp xã có thẩm quyền phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm (điểm b khoản 1 Điều 69 Luật đất đai 2013).

+ Vận đồng thuyết phục người có đất bị thu hồi khi có quyết định thu hồi đất đó (điểm a khoản 2 Điều 71 Luật đất đai 2013).

+ Phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất;(điểm d khoản 5 Điều 71 Luật đất đai 2013).

>> Tham khảo bài viết liên quan: UBND xã có thẩm quyền thu hồi đất hay không ?

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Giải đáp những vướng mắc về hoạt động thu hồi đất đai?

Chào luật sư, Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Hiện tại gia đình tôi đang sinh sống tại huyện Yên Thủy - Hòa Bình. Nay nhà nước nâng cấp đường 12b nên đã mở rộng hành lang vào phần sỏ đỏ đất nhà tôi. Tôi nghe nói đất nhà tôi không nằm trong diện được đền bù vì được cấp đất sau năm 1982. Như vậy đúng hay sai? Vì sao?
Cảm ơn!

Giải đáp những vướng mắc của người dân về hoạt động thu hồi đất đai ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Về nguyên tắc, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Việc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp được quy định tại Điều 77 Luật đất đai 2013:

"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Cách tính các chi phí đầu tư còn lại vào đất được hướng dẫn Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

P=((P1+P2+P3+P4)/T1)xT2

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất."

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Xin tư vấn về Đền bù, Giải phóng mặt bằng?

Kính chào Luật Minh Khuê! Tôi là Chu Thắng, ở tỉnh Hà Tĩnh. Tôi có một nội dung liên quan đến việc bồi thường, Giải phóng mặt bằng, kính mong quý Công ty tư vấn giúp ạ. Nội dung như sau: Năm 2016, tôi có 7.000 m2 đất nông nghiệp (trồng lúa) nằm trong dự án thu hồi đất của Nhà nước (bị thu hồi 100% diện tích đất). Nguồn gốc sử dụng đất được UBND xã xác định của toàn bộ diện tích trên là “đất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64, đủ điều kiện cấp giấy CNQSD đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Trong 7.000m2 trên, Đất được giao của tôi là 3000m2, phần còn lại là đất nhận chuyển nhượng của 1 hộ khác. Khi nhận quyết định phê duyệt về kinh phí bồi thường, GPMB tôi chỉ được hỗ trợ chuyển đổi nghề với 3000m2, diện tích 4000m2 còn lại không được hỗ trợ tôi không được hỗ trợ chuyển đổi nghề.
Lý do mà Hội đồng bồi thường không hỗ trợ chuyển đổi nghề cho diện tích 4000m2 trên là: Căn cứ Điểm c, Khoản 1, Điều 19 của Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. “Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm a Khoản này nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;” Tức là Họ nói tôi sử dụng đất được giao và đất chuyển nhượng nên chỉ hỗ trợ chuyển đổi nghề phần đất được giao.
Tôi xin nhờ quý Công ty tư vấn, việc Hội đồng bồi thường không hỗ trợ chuyển đổi nghề cho diện tích 4000m2 đất nông nghiệp của tôi là có đúng với các quy định hiện hành không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
-Chu Thắng

Trả lời:

Trường hợp thu hồi đất sản xuất nông nghiệp được giao theo nghị định 64 của chính phủ của gia đình anh được quy định tại Điều 83 Luật đất đai năm 2013, trong đó gia đình anh có 3000m2 được nhà nước giao và 4000m2 nhận chuyển nhượng từ người khác đã đủ điều kiện để được cáp giấy CNQSDĐ thì với 7000m2 này, anh vẫn được hưởng bồi thường về đất đai theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi và các tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật . Tuy vậy việc hỗ trợ chuyển đổi nghề thì anh chỉ được hỗ trợ trên phần đất 3000m2 được nhà nước giao. Theo Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐCP quy định về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất hướng dẫn chi tiết khoản 2 Điều 83 Luật đất đai năm 2013 thì tại điểm c khoản 1 Điều này, chỉ hỗ trợ cho hộ gia đình,cá nhân thuộc diện giao đất theo điểm a Khoản này nhưng chưa được giao mà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác.

Vậy trong trường hợp của gia đình anh , anh đã được nhà nước giao đất rồi nên phần nhận chuyển nhượng thêm không được hỗ trợ chuyển đổi nghề mà chỉ được bồi thường vè đất và tài sản gắn liền trên đất. Việc trả lời của ban GPMB với anh là có căn cứ pháp luật.

>> Xem thêm:  Bồi thường khi di dời địa điểm kinh doanh?

4. Bồi thường đất thu hồi làm khu dịch vụ?

Thưa luật sư, Em có một vấn đề cần luật sư tư vấn giúp về luật bồi thường đất đai. Hiện nay thôn em ở có một khu đất ruộng trồng lúa lâu năm, bây giờ xã thông báo thu hồi để giao cho một công ty xây dựng (không phải nhà nước thu hồi) đầu tư cơ sở hạ tầng làm khu dịch vụ nhà ở. Áp giá bồi thường 158tr/sào. Xin hỏi luật sư vậy có đúng không? Có văn bản luật nào quy định việc bồi thường đất nông nghiệp xin luật sư chỉ dùm ạ?

Em xin trân thành cảm ơn luật sư!

-Minh Dũng Trần

Trả lời:

Chào bạn! Với trường hợp của bạn, nếu một doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất cho dự án của mình, đã được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt và dự án này không phải dự án theo kế hoạch của nhà nước nhằm phục vụ mục đích quốc gia, công cộng, quân sự ... thì giá đất đền bù sẽ do hai bên tự thỏa thuận. Về giá đền bù cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào từng địa phương và từng vị trí đất. Bạn có thể tham khảo bảng giá đất hiện hàng do UBND cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương nới có đất ban hành. Bảng giá đất này chỉ để dùng làm căn cứ để thu các loại thuế, phí, tiền sử dụng đất... chứ không phải giá đền bù, tuy nhiên chúng tôi khuyến nghị bạn nên tham khảo để biết được giá đất tối thiểu của mảnh đất của mình là bao nhiêu theo bảng giá đất này. Nếu giá đền bù (158 triệu đồng/sào) thấp hơn giá tối thiểu trên bảng giá đất thì bạn nên có đề nghị lên đơn vị đang trực tiếp thu hồi đất của mình.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Giá đất bồi thường được áp theo thời điểm nào?

Tôi có một vụ án kéo dài tới nay 13 năm: Thu hồi đất nâng cấp đường, có Quyết định Bồi thường năm 10/4/2004 theo nghị định 61, hoàn trả lại tiền đất thu hồi theo giá bảo tồn bằng vàng phần diện tích đất thu hồi đã làm xong nghĩa vụ tài chính vói nhà nước. Trên điện tích đất thu hồi là đất có quyền sử dụng riêng có nhà ở trên đất bị thu hồi. Đất có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đến ngày 07/4/2007 mới có quyết định thu hồi đất cho phần đất có quyết định bồi thường nêu trên.

Trải qua nhiêù lần khiếu kiện ra tòa. Đến ngày 19/9/2015 Tại một phiên Tòa Phúc thẩm tòa án nhân dân TP HCM tuyên hủy Quyết định Bồi thường nêu trên. Tháng 2/2016 UBND Quận 9 ban hành quyết định bồi thường mới có ngày tháng năm mới nội dụng giá trị bồi thường không đổi. (Căn nhà này được mua lại nhà của một sỹ quan quân đội đã hóa giá. Mua bán theo giá thị trường).

Xin hỏi luật sư. Để tiếp tục ra tòa, trường hợp này thi ap dụng luật đất đai nào, giá đền bù như thế nào thì đúng luật ?

Nhờ sự giúp đỡ của luật sư.

-Như Quỳnh Đinh

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Trả lời:

Với câu hỏi của anh chúng tôi xin được trả lời như sau :

Thứ nhất , bản ( thôn / làng ) không phải một cấp trong cơ quan quản lý nhà nước , do vậy bản không có thẩm quyền để giao đất , cho thuê đất , thu hồi đất ... theo quy định của luật đất đai 2013 , do vậy đặt ra vấn đề rằng việc giao đất của bản cho người dân là không đúng thẩm quyền . Vậy , việc giao đất không đúng thẩm quyền mà khi nhà nước thu hồi đất để làm đường thì có được đền bù , bồi thường? Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện để ông A được bồi thường khi thu hồi đất đối với trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền đó là phải sử dụng đất đó ổn định, không tranh chấp với ai được UBND xã xác nhận và phải sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993 đến nay.

Căn cứ theo Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền như sau:

"1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau”.

Như vậy, căn cứ theo khoản 3 Điều này, diện tích đất gia đình anh đang ở, dù được giao sai thẩm quyền, anh vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, do đất của anh đang thuộc diện thu hồi do đó anh sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi:

Ông A không đáp ứng được những điều nêu trên nên không thuộc diện được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất .

Thứ hai, việc ông A đang khiếu nại lên cấp xã, cấp huyện về vấn đề này có ảnh hưởng gì đến quyền lợi của anh hay không? Việc anh đấu thầu đất để sử dụng 5 năm là việc hợp pháp, không trái quy định nên anh vẫn có quyền sử dụng đất này bình thường. Việc ông A khiếu nại để yêu cầu nhà nước bồi thường về đất chứ không nhằm mục đích đòi lại đất. Mặt khác như đã trình bày ở trên thì ông A sẽ không thuộc diện bồi thường, sau khi nhận được thu khiếu nại của ông A cơ quan tiếp nhận sẽ có trách nhiệm giải thích quyền của ông A trong việc này.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai như thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng...Quý khách hàng vui lòng gọi: 1900.6162 (nhấn máy lẻ phím 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp có được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa không?

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật