Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

NỘI DUNG YÊU CẦU:

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi là Phạm Thái Xuân An, hiện tại đang ở Thái Bình. Tôi có câu hỏi như sau để gửi đến công ty:

Vấn đề của gia đình tôi là cha mẹ tôi đã mất và để lại cho năm anh em tôi một mảnh đất và nhà ở nằm trên đất đó. Cha mẹ mất nhưng không kịp để lại di chúc và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn đang đứng tên cha mẹ. Bây giờ, chúng tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất cho người khác, xin hỏi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chính chủ chúng tôi có thể chuyển nhượng cho người khác được không? Và một trường hợp của một người họ hàng nhà tôi, tôi cũng hỏi luôn, là nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của người A ( A còn độc thân) và A muốn ủy quyền cho người em trai ở quê để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác được không? Và nếu ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Mong công ty sớm phản hồi câu hỏi này để tôi nắm rõ hơn quy định của pháp luật và mọi người có câu hỏi giống tôi cùng tham khảo. Trân thành cảm ơn Công ty Luật Minh Khuê.

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Luật giao thông đường bộ số 23/2008/QH12 ban hành ngày 13 tháng 11 năm 2008;​

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;

Nghị định 11/2010/NĐ-CP ban hành ngày 24 tháng 02 năm 2010 quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Đất thừa kế có chuyển nhượng luôn được không?

1.1 Người thừa kế là người Việt Nam

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ bạn có để lại cho năm anh chị em bạn một mảnh đất và nhà ở gắn liền với đất, họ không để lại di chúc. Hiện nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang đứng tên của ba mẹ bạn. Năm anh chị em bạn cũng chưa làm thủ tục khai nhận di sản thưa kế hoặc thủ tục khác sau khi bố mẹ chết.

Căn cứ vào Điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Như vậy, qua phần nội dung quy định có thể kết luận rằng năm người anh chị em của bạn có quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất khi bố mẹ bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất ( hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ việc được hưởng thừa kế từ cha mẹ thì lại khác, tất cả các đồng thừa kế di sản của cha mẹ bạn thuộc hàng thừa kế thứ nhất (tất cả các người con hoặc một người đại diện theo ủy quyền của những người khác) chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( tức là những người con đã phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thỏa thuận thống nhất việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất và nộp hồ sơ lên Phòng tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của năm người con hoặc một người đứng ra đại diện).

1.2 Người thừa kế là người nước ngoài

Căn cứ vào khoản 3,4 Điều 186  Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định như sau:
Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
....
3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.
Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này....
Như phân tích ở phần 1.1 và quy định tại Điều 186 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 thì chỉ khi tất cả các những người thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam khi nhận thừa kế sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất được thừa kế. Tuy nhiên, trước khi chuyển nhượng người thừa kế sẽ phải làm thủ tục khai nhận di sản để xác minh mình là người thừa kế hợp pháp.

2. Ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1 Ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 và Điều 138, 139 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.....
Điều 138. Đại diện theo ủy quyền
1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.
Điều 139. Hậu quả pháp lý của hành vi đại diện
1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện.
2. Người đại diện có quyền xác lập, thực hiện hành vi cần thiết để đạt được mục đích của việc đại diện.
3. Trường hợp người đại diện biết hoặc phải biết việc xác lập hành vi đại diện là do bị nhầm lẫn, bị lừa dối, bị đe dọa, cưỡng ép mà vẫn xác lập, thực hiện hành vi thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện biết hoặc phải biết về việc này mà không phản đối.
Như vậy, nếu cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình, được nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì có quyền ủy quyền cho cá nhân khác để đại diện mình xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với bên thứ ba bao gồm cả việc ủy quyền để chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác. Việc ủy quyền được thực hiện thông qua văn bản ủy quyền có công chứng và nội dung văn bản ủy quyền cần nêu rõ phạm vi ủy quyền để người được ủy quyền có thể thực hiện được các giao dịch như mong muốn của người ủy quyền.

2.2 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân

Mặc dù người sử dụng đất ủy quyền cho người khác quản lý và người quản lý có quyền chuyển nhượng như người sử dụng không phải là một giao dịch làm thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản nhưng căn cứ theo quy định tại Điều 1, 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

Điều 1. Người nộp thuế

.......

b) Đối với cá nhân có thu nhập chịu thuế khác.

b.1) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, người nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản.

b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế

........

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

Như vậy khi người sử dụng đất ủy quyền cho người khác để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cá nhân người sử dụng phải nộp thuế 1 lần cho hợp đồng chuyển nhượng và nộp thuế 1 lần cho hợp đồng ủy quyền nên tổng số thuế mà họ phải nộp là 2 x 2% x Giá trị quyền sử dụng đất đem chuyển nhượng.

Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp, bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai​ - Công ty luật Minh Khuê