1. Đất trồng cây lâu năm có chuyển sang đất chăn nuôi được không ?

Chào luật sư, em có vấn đề muốn hỏi luật sư như sau: nhà em có vài hec ta đất trồng cây lâu năm và nhà em trồng được 25 năm nay, đất không đóng thuế. Bây giờ nhà em không muốn trong cây nữa, em chuyển qua đất chăn nuôi được không ạ ? Có phải xin cấp giấy phép gì không ? Nơi em ở thuộc miền núi ?
Xin cảm ơn luật sư.

Luật sư trả lời:

Theo quy định tại điều 57, Luật đất đai 2013 quy định về "Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, chỉ trong những trường hợp nêu trên, khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý. Và chỉ trong những trường hợp này thì khi chuyển mục đích sử dụng đất mới phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với trường hợp của bạn, gia đình bạn dự định việc chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất nông nghiệp khác (điểm h, khoản 1, điều 10 Luật đất đai) cụ thể là đất chăn nuôi, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia xúc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, trường hợp này khi chuyển mục đích sử dụng không làm thay đổi tính chất của loại đất nông nghiệp đó thì trường hợp của gia đình bạn không thuộc các trường hợp phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn không cần thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. .

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước:

Đối với trường hợp mà bạn xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm, xây dựng kho và nhà để chứa nông sản... mà làm thay đổi tính chất của đất ( ví dụ: xây dựng nhà kho kiên cố bằng bê tông trên đất) thì bạn phải thực hiện việc xin chuyển mục đích sử dụng đất, do thuộc trường hợp: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Theo đó, phải thực hiện các thủ tục và nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật:

- Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận, huyện nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất ( Tham khảo quy định tại điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất)

- Nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện được quy định tại khoản 2 điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất như sau:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bạn trình bày đất của gia đình bạn là đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Vậy nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải căn cứ vào Bảng giá về giá đất các loại tại địa phương ( xem Quyết định của UBND về ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn).

Công thức:

[ Nghĩa vụ tài chính = ( giá đất ở - giá loại đất nông nghiệp chuyển đổi) x Diện tích đất chuyển đổi - Tiền sử dụng đất được giảm ( nếu có) ]

Gia đình bạn ở tỉnh miền núi thì bạn nên xem mình có thuộc vào các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất ( theo điều 11_ Nghị định 45) hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo điều 12_ Nghị định 45/2014/NĐ-CP hay không để tính ra số tiền mình phải nộp. Trường hợp được giảm như sau:

- Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định 45/ 2014/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

- Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

...

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

2. Chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi đang sở hữu 1 mảnh đất trồng cây lâu năm tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Diện tích 90m2, đã có sổ đỏ riêng, xung quanh đều là đất thổ cư và đã xây dựng nhà. Theo thông tin Chứng Chỉ Quy Hoạch thì khu đất của tôi nằm trong diện quy hoach đường 60m theo 2 quyết định (chưa có quyết định thu hồi đất): Quyết định số 5309/QĐ-UBND ngày 09 tháng 10 năm 2007 và Quyết định số 13916/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2010.

Xin luật sư tư vấn giúp tôi các câu hỏi như sau:

1 - Tôi có thể xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở không?

2 - Khi nào 2 quyết định trên mới thay đổi hoặc hủy?

3 - Ý nghĩa của quyết định 13916/QĐ là gì? (Tôi không tìm được thông tin về quyết định này)

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: T.D

Chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162

Trả lời:

1. Chuyển mục đích sử dụng đất

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, khi chưa có quyết định thu hồi đất thì bạn vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định trên; điều đó đồng nghĩa với việc bạn vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở.

2. Phê duyệt kế hoạch sử dụng đất

Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:

“ Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, trong trường hợp này UBND đã ra Quyết định số 5309/QĐ-UBND ngày 09 tháng 10 năm 2007 và sau 3 năm đã ra tiếp Quyết định số 13916/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2010 về việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ Quyết định số 5309/QĐ-UBND. Tuy nhiên, nếu đến thời điểm hiện tại mà đất của bạn vẫn chưa có quyết định thu hồi thì bạn sẽ không bị hạn chế về quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 đối với mảnh đất này nữa.

3. Ý nghĩa của Quyết định 13916/QĐ-UBND

Theo như bạn trình bày và căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì quyết định này chính là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

3. Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất có thổ cư ?

Năm 2012 em có mua lô đất ở tp Trà Vinh, diện tích đất 11.5m x 35m, phường 7, tp Trà Vinh nhưng trên sổ đỏ ghi hạng mục là đất trồng cây lâu năm, giờ em muốn chuyển đổi thành đất có thổ cư để xây nhà ở thì giá hiện tại là bao nhiêu ? Cần những thủ tục gì ? Nếu để đất trồng cây lâu năm ngay thành phố trà vinh không chuyển đổi thì có thể xây nhà được không ?
Em chân thành cảm ơn.
- N.V.S

Người gửi : N.V.S

Luật sư trả lời:

Bạn muốn chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở (đất phi nông nghiệp), trường hợp này bạn phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai quy định trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5. Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Luật đất đai năm 2013 và Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Giá đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với với diện tích đất ở trong hạn mức của gia đình bạn sẽ phải căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tp Trà Vinh.

Đất của gia đình bạn là đất ở trên địa bàn xã X thành phố Trà Vinh do vậy sẽ áp dụng bảng khung giá đất của tp Trà Vinh, đối chiếu vào số liệu thực tế để biết việc tính khung giá đất có đúng quy định pháp luật hay không.

Như vậy, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn xã X Thành phố Trà Vinh.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

4. Thủ tục chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi có diện tích đất nông nghiệp trồng lúa lâu nay có diện tích 1500m2 dài hạn 50 năm. Tôi muốn chuyển số diện tích đất trồng lúa này sang đất trồng cây lâu năm có được không? Và thủ tục chuyển đổi diện tích này như thế nào? Trân trọng cảm ơn. Người gửi: D.L

Thủ tục chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê, vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Thứ nhất, bạn muốn chuyển số diện tích đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm thì cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ như sau:

Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm thì bạn phải viết đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 69, Nghị định số 43/2014/NĐ-CPquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn trực tiếp qua tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162 của công ty hoặc đến trực tiếp văn phòng công ty để được trao đổi cụ thể, chi tiết hơn.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

5. Chuyển đất trồng lúa sang trồng cây lạc, đỗ, cà phê có phải xin phép hay không?

Thưa luật sư, xin hỏi: Chuyển đất trồng lúa sang trồng cây lạc, đỗ, cà phê có phải xin phép hay không ? Cảm ơn!

Trả lời:

Với vấn đề của gia đình anh, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, với trường hợp của anh, anh phải xác định rõ loại cây mình dự định trồng:

– Trường hợp anh chỉ chuyển đất trồng lúa sang trồng cây lạc, đỗ là những cây ngắn ngày thì anh sẽ không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất;

– Trường hợp anh trồng cả 3 loại cây lạc, đỗ, cà phê thì đối với 2 loại cây ngắn ngày là lạc, đỗ không phải xin phép nhưng cà phê là cây lâu năm cho nên anh phải được phép của cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là UBND cấp huyện chứ không phải UBND xã như lời cán bộ xã giải thích (Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013).

Về thủ tục theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì anh phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Anh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Phí chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở ? Hồ sơ xin chuyển đổi đất ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm những trường hợp nào?

Trả lời:

Theo quy định tại điều 57, Luật đất đai 2013 quy định về "Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Câu hỏi: Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào những yếu tố nào?

Trả lời:

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận, huyện nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất ( Tham khảo quy định tại điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất)

Câu hỏi: Nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện Khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

Trả lời:

Nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện được quy định tại khoản 2 điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất như sau:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.