1. Khái quát về huyện Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh

1.1. Vị trí địa lí huyện Cần Giờ

Huyện Cần Giờ là một huyện lỵ khá đặc biệt của thành phố Hồ Chí Minh khi có ranh giới địa lý giáp biển. Huyện Cần Giờ nằm cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh chỉ tầm 50 km. Đây là huyện lỵ có diện tích tự nhiên lớn nhất Sài Gòn bên cạnh Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn và Củ Chi. Cần Giờ là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, nằm về hướng Đông Nam, cách trung tâm thành phố khoảng 50 km theo đường chim bay, có hơn 20 km bờ biển chạy dài theo hướng Tây Nam – Đông Bắc, có các cửa sông lớn của các con sông Lòng Tàu, Cái Mép, Gò Gia, Thị Vải, Soài Rạp, Đồng Tranh.

Huyện Cần Giờ tọa lạc ở phía Đông Nam của thành phố Hồ Chí Minh. Mặc dù nằm tách biệt với nhiều địa phương phụ cận, nhưng các mặt bên của vùng vẫn tiếp giáp với nhiều điểm trọng yếu như: Phía Đông Cần Giờ: Nằm giáp ranh với tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu lấy sông Thị Vải làm điểm chia cắt. Phía Tây Cần Giờ: Liền kề với tỉnh Long An và tỉnh Tiền Giang có sông Soài Rạp là điểm phân chia ranh giới. Phía nam Cần Giờ: Tiếp giáp với biển Đông đầy tiềm năng. Phía Bắc Cần Giờ: Giáp ranh với huyện Nhà Bè qua sông Soài Rạp và tỉnh Đồng Nai qua sông Lòng Tàu và sông Đồng tranh. Vị trí của huyện Cần Giờ ở từ 106 độ 46′12" đến 107 độ 00′50" Kinh độ Đông và từ 10 độ 22'14" đến 10 độ 40'00” vĩ độ Bắc.

1.2. Diện tích và dân số huyện Cần Giờ

Cần Giờ có tổng diện tích tự nhiên 70.421 hécta, chiếm khoảng 1/3 diện tích toàn thành phố, trong đó đất lâm nghiệp là 32.109 hécta, bằng 46,45% diện tích toàn huyện, đất sông rạch là 22.850 hécta, bằng 32% diện đất toàn huyện. Rừng Cần Giờ có chức năng chính là phòng hộ, có vị trí quan trọng về quốc phòng, nhưng đồng thời cũng mở ra triển vọng to lớn về du lịch sinh thái. Do tính năng quan trọng của rừng phòng hộ Cần Giờ năm 2000, rừng ngập mặn Cần Giờ được tổ chức UNESCO công nhận là “Khu dự trữ sinh quyển”. Biển là nguồn lợi to lớn của Cần Giờ, vì vậy trong cơ cấu phát triển kinh tế của huyện ngay từ sau giải phóng, ngành thủy sản luôn được xem là ngành kinh tế mũi nhọn của huyện, là một trong những động lực phát triển kinh tế - xã hội. Ưu thế lớn của Cần Giờ trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội là quỹ đất còn lớn, môi trường thiên nhiên trong lành, cảnh quan hấp dẫn và đặc biệt đây là một đơn vị hành chính thuộc thành phố Hồ Chí Minh- một trong những trung tâm kinh tế lớn của cả nước, đồng thời lại giáp ranh với những vùng kinh tế năng động như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Dân số huyện Cần Giờ năm 2019 là 71.526 người, gồm các dân tộc Kinh, Khmer và Chăm. Mật độ dân số đạt 102 người/km², tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 0,73%, dân cư của huyện phân bố không đồng đều giữa các đơn vị hành chính cấp xã; tập trung cao nhất ở xã Bình Khánh và thấp nhất là xã Thạnh An (xã đảo).

2. Hồ sơ và thủ tục để được cấp sổ đỏ, làm bìa đỏ ở huyện Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh

2.1. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ

Trong khoản 16, Điều 3 Bộ Luật đất đai năm 2013 có quy định rằng: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (hay sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước có thể xác nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.” Như vậy, sổ đỏ chỉ là tên gọi do người dân tự đặt ra để gọi tắt cho “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa trên màu sắc. Tương tự “sổ đỏ”, pháp luật đất đai và nhà ở qua các thời kỳ cũng không quy định thuật ngữ “sổ hồng” là gì? mà đây cũng chỉ là cách người dân thường gọi cho “Giấy chứng nhận về nhà đất” dựa vào màu sắc của nó.

Theo quy định pháp luật đối với hộ gia đình, cá nhân chưa có sổ đỏ, muốn cấp sổ đỏ lần đầu cần phải chuẩn bị bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ như sau:

- Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo mẫu;

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Các giấy tờ liên quan đến việc miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai hay tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó;

Phải nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Nộp bản sao giấy tờ rồi xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao. Như vậy, đất không được cấp sổ đỏ nếu như không thể chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ trên.

2.2. Trình tự cấp sổ đỏ tại Cần Giờ

Các bước thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ tại huyện Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

3. Đất được cấp sổ đỏ và đất không được cấp sổ đỏ là những loại đất nào?

Không phải bất kì trường hợp nào, loại đất nào cũng đều có thể được nhà nước cấp quyền sử dụng đất. Những trường hợp được cấp sổ đỏ và không được cấp sổ đỏ gồm những trường hợp sau:

Căn cứ tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có những quy định về loại đất không được cấp sổ đỏ bao gồm:

- Đất không được cấp sổ đỏ là đất do Nhà nước giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư để quản lý thuộc các trường hợp được quy định trong Điều 8 Luật Đất đai 2013;

- Cá nhân hoặc hộ gia đình đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn địa phương;

- Đất thuê lại của người sử dụng đất. Trừ trường hợp thuê đất của nhà đầu tư kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng tại cụm, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế;

- Người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ tất cả điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng đã có thông báo hay quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Đất được nhận khoán trong các nông, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp ban quản lý rừng phòng hộ hay rừng đặc dụng. Các tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng vì mục đích xây dựng công trình công cộng; Đất của người đang sử dụng nhưng không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

Theo Điều 99 Luật đất đai 2013 sẽ quy định người sử dụng đất được cấp sổ đỏ khi có giấy tờ hoặc đối tượng sau:

- Khi một trong những giấy tờ theo Điều 100 hoặc không có giấy tờ theo Điều 101 hay cấp sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo theo Điều 102;

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao và cho thuê đất sau ngày 01/07/2014 có hiệu lực thi hành Luật Đất đai 2013;

- Sử dụng đất qua việc chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp để thu hồi nợ;

- Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải với tranh chấp đất đai theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân và cơ quan thi hành án hay các quyết định giải quyết tranh chấp/khiếu nại/tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Sử dụng đất qua việc trúng đấu giá đất trong cụm, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người được cấp sổ đỏ là người mua nhà và tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở hoặc người mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước;

- Người đang có quyền sử dụng đất hợp pháp đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại sổ đỏ đã bị mất;

- Sử dụng đất qua tách/hợp thửa, qua nhóm người sử dụng đất, các thành viên hộ gia đình, vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.

4. Lệ phí phải nộp khi làm thủ tục cấp sổ đỏ, bìa đỏ

Theo quy định, chi phí làm bìa đỏ sổ đỏ phải nộp bao gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, phí công chứng hợp đồng, như sau:

- Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%.

- Lệ phí cấp sổ đỏ: Theo Khoản 5 Điều 3 của Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp sổ đỏ hay còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Nên mức thu phí ở từng tỉnh thành có thể khác nhau tùy theo quy định cụ thể. Để tránh trường hợp đất không được cấp sổ đỏ, ngoài các khoản tiền cần nộp thì người yêu cầu cấp phải nộp thêm các khoản phí như: phí thẩm định thửa đất, phí đo đạc,…

- Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ: Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng).

- Phí công chứng hợp đồng làm sổ đỏ: Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sổ đỏ) phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng.

Khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết: Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cần giấy tờ gì? của Luật Minh Khuê.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về Dịch vụ cấp sổ đỏ, làm bìa đỏ sổ đỏ tại huyện Cần Giờ, TP HCM cũng như một số vấn đề pháp lý liên quan. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7. Gọi số 1900.6162 hoặc gửi email chi tiết tại: Tư vấn pháp luật qua email lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác của quý khách hàng!