Điểm mới của Nghị định 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai

1. Sửa đổi về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị định 10/2023/NĐ-CP hiện nay đã hết hiệu lực, quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 136 Luật đất đai 2024 như sau:  

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền lần đầu với đất theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt: 

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho: 

+ Tổ chức trong nước 

+ Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

+ Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

+ Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư 

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi đối với trường hợp đăng ký biến động: 

- Tổ chức đăng ký đất đai: tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai: cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trong đó quy định rõ về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đối với các loại đất nhạy cảm như đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất. Theo Điều 46 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất này sang mục đích khác phải đáp ứng một số tiêu chí cụ thể.

Trước tiên, chủ dự án phải có phương án trồng rừng thay thế hoặc cung cấp văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền trồng rừng thay thế, theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp. Đây là yêu cầu nhằm đảm bảo rằng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không dẫn đến mất mát diện tích rừng và các lợi ích môi trường mà rừng mang lại. Phương án trồng rừng thay thế hoặc việc nộp tiền thay thế phải được thực hiện để đảm bảo tính bền vững về môi trường.

Thứ hai, cần có phương án sử dụng tầng đất mặt theo quy định của pháp luật về trồng trọt. Điều này nhằm bảo đảm rằng tầng đất mặt, vốn có giá trị trong sản xuất nông nghiệp, sẽ được sử dụng một cách hợp lý và hiệu quả. Phương án này phải được phê duyệt và thực hiện nhằm đảm bảo việc sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật, không gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng sản xuất nông nghiệp.

Cuối cùng, chủ dự án cần thực hiện đánh giá sơ bộ tác động môi trường hoặc đánh giá tác động môi trường đầy đủ, theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường. Đây là bước quan trọng để đánh giá các ảnh hưởng của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đến môi trường xung quanh, đảm bảo rằng dự án không gây ra các tác động tiêu cực nghiêm trọng và có các biện pháp giảm thiểu hiệu quả.

Những quy định này của Nghị định 102/2024/NĐ-CP không chỉ đảm bảo rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra một cách có trách nhiệm và bền vững mà còn góp phần bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá. Quy trình này giúp cân bằng giữa nhu cầu phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường, tạo cơ sở cho các dự án phát triển không gây hại đến tài nguyên đất và môi trường sống.

3. Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên đất

Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trong đó có những quy định mới về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các tài sản trên đất. Tại Khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã công nhận cơ sở lưu trú vào loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được cấp sổ khi đáp ứng đủ điều kiện quy định theo pháp luật. 

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các tài sản trên đất không chỉ mang lại lợi ích to lớn cho người mua mà còn cho toàn bộ thị trường bất động sản. Đối với người mua, Giấy chứng nhận quyền sở hữu là một chứng nhận pháp lý quan trọng, bảo vệ quyền lợi của họ và đảm bảo rằng quyền sở hữu của họ là hợp pháp và được công nhận. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý liên quan đến việc mua bán và sử dụng tài sản trên đất, đồng thời tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng.

Đối với thị trường bất động sản, việc cấp Giấy chứng nhận sẽ làm tăng tính minh bạch và uy tín, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, đồng thời tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của loại hình bất động sản này. Quy định mới không chỉ củng cố cơ sở pháp lý cho việc sở hữu tài sản trên đất mà còn góp phần vào việc chuẩn hóa và nâng cao chất lượng của các dự án lưu trú du lịch, đảm bảo sự phát triển đồng bộ và hợp pháp trong ngành du lịch và bất động sản.

4. Các quy định khác

Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã đưa ra những quy định cụ thể về xử lý tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thu hồi đất do chấm dứt dự án đầu tư, tại Khoản 2 Điều 35. Những quy định này nhằm đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong việc quản lý tài sản và quyền sử dụng đất khi dự án đầu tư không còn tiếp tục hoạt động.

Theo quy định, chủ đầu tư sẽ được tiếp tục sử dụng đất trong vòng 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động. Thời gian 24 tháng này không chỉ giúp chủ đầu tư có thời gian để tổ chức lại các hoạt động liên quan mà còn tạo cơ hội để họ có thể xử lý tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp và hiệu quả. Trong thời gian này, chủ đầu tư có quyền thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hoặc bán tài sản gắn liền với đất cho tổ chức hoặc cá nhân khác, theo quy định của pháp luật. Đây là một điểm quan trọng giúp tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng tài sản và quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Sau khi việc bán tài sản hoặc chuyển quyền sử dụng đất đã được thực hiện, người mua sẽ được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Họ có thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư hoặc đề xuất thực hiện dự án đầu tư mới, phù hợp với các quy định của pháp luật. Điều này không chỉ giúp duy trì tính liên tục trong việc sử dụng đất mà còn khuyến khích các nhà đầu tư mới tham gia vào khu vực này, góp phần vào sự phát triển bền vững của các dự án đầu tư.

Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất hoặc bán tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 24 tháng, thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất mà không bồi thường về đất cũng như tài sản gắn liền với đất. Quy định này nhằm đảm bảo rằng đất đai không bị bỏ trống hoặc lãng phí, đồng thời tạo động lực cho chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ của mình. Chính sách này thể hiện sự quyết tâm của Nhà nước trong việc quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả và công bằng.

Như vậy, các quy định này của Nghị định 102/2024/NĐ-CP không chỉ quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư mà còn tạo ra cơ chế hợp lý để xử lý tài sản gắn liền với đất, nhằm tối ưu hóa việc sử dụng và quản lý đất đai trong bối cảnh thị trường đầu tư.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Điểm mới của Nghị định 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Bài viết liên quan: Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiêu lực cần lưu  ý vấn đề gì?

Nếu quý khách hàng còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách hàng cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất. Xin trân trọng cảm ơn!