Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản 2023 từ 01/8/2024 bao gồm?

1. Một số điểm mới nổi bật của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

* Từ ngày 01/08/2024, theo quy định tại Khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc hạn chế số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một bước quan trọng nhằm bảo vệ người tiêu dùng và đảm bảo sự minh bạch trong các giao dịch bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã nghiêm ràng hóa quy định về việc thu tiền đặt cọc, nhằm ngăn chặn các rủi ro tiềm ẩn và đảm bảo rằng người tiêu dùng không phải chịu áp lực quá lớn khi tiến hành giao dịch mua, thuê mua nhà ở, hoặc các công trình xây dựng. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc không vượt quá mức 5% giá bán, và việc này phải được thể hiện rõ ràng trong thỏa thuận đặt cọc.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc mỗi giao dịch đặt cọc sẽ có sự chặt chẽ hơn trong việc ghi nhận giá bán nhà ở, giá cho thuê mua, hoặc diện tích sàn xây dựng trong công trình, nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch. Điều quan trọng là mọi thông tin đều phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật, từ đó bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước.

* Điều 25 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về giảm số tiền thanh toán được điều chỉnh áp dụng cho các hợp đồng thuê mua liên quan đến các bất động sản đang trong quá trình phát triển.

Theo các quy định này, các khoản thanh toán cho các hợp đồng thuê mua liên quan đến các bất động sản hoặc dự án xây dựng đang trong quá trình phát triển có thể được chia thành nhiều đợt. Ban đầu, đợt thanh toán đầu tiên, bao gồm bất kỳ khoản đặt cọc nào, không vượt quá 30% giá trị hợp đồng tổng cộng. Các đợt thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng cho đến khi bất động sản hoặc dự án xây dựng được bàn giao. Tuy nhiên, tổng số tiền thanh toán trước của người thuê không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

Sự điều chỉnh này đại diện cho một sự giảm đáng kể so với ngưỡng trước đây là 70%, đảm bảo người thuê có nhiều sự linh hoạt tài chính và bảo đảm hơn khi ký kết các hợp đồng cho các bất động sản chưa hoàn thành. Bằng cách phân bổ các khoản thanh toán và liên kết chúng với các mốc tiến độ xây dựng, các sửa đổi này nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê và thúc đẩy các thực tiễn công bằng và minh bạch trong thị trường bất động sản.

* Các điều khoản quy định trong Điều 48 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đưa ra những thay đổi đáng kể về cách thức thanh toán trong giao dịch bất động sản. Theo các quy định này, chủ đầu tư dự án, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản bắt buộc phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại các tổ chức tín dụng trong nước hoặc các chi nhánh của ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Yêu cầu này đánh dấu một bước đi khác biệt so với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, nơi mà các bên có thể thỏa thuận về các điều khoản thanh toán trong hợp đồng, tuân thủ các quy định pháp luật chung về thanh toán.

Lý do của sự sửa đổi này nằm ở việc tăng cường tính minh bạch, an toàn và trách nhiệm tài chính trong lĩnh vực bất động sản. Bằng việc bắt buộc giao dịch thông qua tài khoản ngân hàng, luật lệ nhằm giảm thiểu các rủi ro liên quan đến thanh toán bằng tiền mặt, như gian lận, trốn thuế và rửa tiền. Hơn nữa, điều này cũng nhằm chuẩn hóa thực tiễn trong ngành, đảm bảo rằng tất cả các giao dịch tài chính được kiểm soát và có chứng từ.

Tuy nhiên, nhận thấy sự đa dạng trong hoạt động bất động sản, luật lệ cũng có một số ngoại lệ. Các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, cũng như các tổ chức và cá nhân bán nhà ở hoặc dự án xây dựng không vì mục đích kinh doanh hoặc dưới mức ngưỡng nhất định, không bị bắt buộc sử dụng tài khoản ngân hàng cho giao dịch.

Ngoại lệ này nhằm nhận thức các yếu tố thực tiễn cho các hoạt động nhỏ hơn và giao dịch cá nhân mà không cần sự phức tạp của các thủ tục ngân hàng. Điều này cho phép linh hoạt trong khi vẫn duy trì mục tiêu chung của việc thúc đẩy tính chính trực tài chính và tuân thủ quy định trong thị trường bất động sản rộng lớn hơn ở Việt Nam.

* Các thay đổi mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản dưới Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mang lại những quy định rõ ràng và nghiêm ngặt đối với tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này.

Theo Điều 61 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

- Thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại Khoản 5 Điều 9 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

- Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản mới, đảm bảo phù hợp với các quy định hiện hành.

- Đảm bảo có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ, đồng thời phải có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (so với 02 người như quy định hiện tại, trừ trường hợp cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

- Trước khi bắt đầu hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi doanh nghiệp được thành lập. Thông tin này sẽ được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Những điều khoản này nhằm mục đích tăng cường quản lý và nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản, đồng thời đảm bảo sự minh bạch và đúng đắn trong hoạt động kinh doanh bất động sản trên toàn quốc. Điều này cũng hỗ trợ việc đưa ra các quy định rành mạch hơn để hướng dẫn các doanh nghiệp và cá nhân thực hiện các hoạt động môi giới bất động sản một cách hiệu quả và có trách nhiệm.

2. Một số điểm mới khác

* Từ ngày 01/08/2024, sự thay đổi quan trọng trong lĩnh vực môi giới bất động sản đã được quy định rõ ràng trong Khoản 2 của Điều 61 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Theo đó, các cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt sau:

- Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đảm bảo tính chuyên nghiệp và hiểu biết về lĩnh vực này.

- Phải làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các loại hình như sàn giao dịch bất động sản, công ty môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản.

Điều này có nghĩa là, từ thời điểm trên, các cá nhân không thể tự do hành nghề môi giới bất động sản như trước đây mà phải hoạt động dưới sự quản lý của một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đã được phép. Những thay đổi này nhằm mục đích nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

* Theo Điều 48, Khoản 2 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng theo các hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản thông qua tài khoản mở tại các tổ chức tín dụng trong nước hoặc các chi nhánh của ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Điều này được điều chỉnh bởi Điều 63, Khoản 1 của cùng Luật, theo đó cá nhân hành nghề môi giới bất động sản nhận thù lao và hoa hồng từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Như vậy, từ các quy định trên, tất cả các khoản thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản phải được chuyển khoản qua các tài khoản ngân hàng. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, tránh rủi ro liên quan đến thanh toán bằng tiền mặt, đồng thời củng cố quy định về quản lý tài chính và tuân thủ pháp luật trong ngành bất động sản tại Việt Nam.

* Theo quy định mới tại Điều 31, Khoản 6 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc siết chặt điều kiện đối với hoạt động phân lô, bán nền đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản đang trở thành một biện pháp quan trọng để quản lý hiệu quả sự phát triển đô thị. Điều này nhằm mục đích bảo vệ nguồn đất và đảm bảo quyền lợi của các cư dân, đồng thời hạn chế những tiêu cực có thể xảy ra từ việc phát triển không kiểm soát của các khu vực đô thị.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã chỉ rõ rằng, các hoạt động phân lô, bán nền sẽ không được áp dụng trong các khu vực thuộc phạm vi các phường của đô thị loại III và các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Điều này có nghĩa là các khu vực này sẽ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quản lý đất đai và phát triển đô thị, tránh tình trạng quá tải hạ tầng và mâu thuẫn về môi trường sống.

Các quy định này cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc đánh giá và xác định các khu vực phù hợp để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Quy trình này cần được thực hiện một cách minh bạch và công khai, đảm bảo rằng các quy định được thực thi đồng đều và công bằng trên toàn quốc.

So với các quy định hiện tại tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP), các điều chỉnh trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đang điều chỉnh và mở rộng phạm vi áp dụng, nhằm nắm bắt các thách thức hiện đại hóa và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Điều kiện hoạt động sàn giao dịch tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.