1. Tổng quan về Nghị định 103/2024/NĐ-CP
Ngày 30/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Nghị định này bao gồm các quy định liên quan đến việc tính toán, thu, nộp, miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; và các quy định liên quan đến ghi nợ tiền sử dụng đất. Cụ thể, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau:
Đối với tiền sử dụng đất
Quy định tại điểm a khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Quy định này áp dụng khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân hoặc hộ gia đình với yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Trong trường hợp này, đất ban đầu được giao với một mục đích cụ thể nhưng sau đó chuyển sang mục đích khác thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Điều này xảy ra khi Nhà nước điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, hoặc cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Khi các thay đổi này phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, các tổ chức, cá nhân phải tuân thủ các quy định mới.
Tiền thuê đất
Quy định tại điểm b khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024:
- Nhà nước cho thuê đất: Áp dụng cho các trường hợp Nhà nước cho thuê đất, bao gồm cả đất có mặt nước, với mục đích cụ thể như xây dựng công trình kinh doanh.
- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Khi đất ban đầu được thuê cho một mục đích cụ thể nhưng sau đó chuyển sang mục đích khác thuộc diện phải nộp tiền thuê đất.
- Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm: Điều này áp dụng cho các công trình xây dựng ngầm không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất, mà được xây dựng để phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm theo quy định tại Điều 216 Luật Đất đai 2024.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Điều này xảy ra khi Nhà nước gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, hoặc cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích mà phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê đất.
Tiền nộp bổ sung
Tiền nộp bổ sung: Quy định này áp dụng trong các trường hợp sau:
Đất không được đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ: Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng đất không được đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất. Trong trường hợp này, các tổ chức, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất tăng thêm hoặc tiền thuê đất tăng thêm theo quy định tại khoản 8 Điều 81 và điểm đ khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024.
Đối tượng áp dụng
Nghị định 103/2024/NĐ-CP áp dụng cho các đối tượng sau:
- Cơ quan nhà nước: Các cơ quan nhà nước có trách nhiệm thực hiện việc quản lý, tính, thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định.
- Người sử dụng đất: Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
- Các đối tượng liên quan khác: Bao gồm các tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc tính toán, thu, nộp và quản lý tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
- Nghị định này nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
2. Điểm mới Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Ngày 30/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Nghị định này bao gồm các quy định liên quan đến việc tính toán, thu, nộp, miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; và các quy định liên quan đến ghi nợ tiền sử dụng đất. Cụ thể, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau:
Miễn tiền sử dụng đất
Nghị định nêu rõ các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất như sau:
Miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) trong hạn mức đất ở cho người sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính.
- Người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số sinh sống tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.
- Đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
- Giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi.
- Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội theo quy định của pháp luật về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng.
- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ gia đình là người dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quy định.
- Miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với hộ gia đình, người có công với cách mạng mà thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
- Miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Việc miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp khác quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai do các Bộ, ngành, ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất gửi Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Trong quá trình thực hiện, nếu cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện người đã được miễn tiền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện để được miễn tiền sử dụng đất, thì cơ quan, người có thẩm quyền sẽ gửi thông báo tới cơ quan có chức năng quản lý đất đai để phối hợp với các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát, xác định lại việc đáp ứng các điều kiện để được miễn tiền sử dụng đất. Nếu người được miễn tiền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi việc miễn tiền sử dụng đất và chuyển thông tin cho cơ quan thuế để phối hợp tính, thu, nộp số tiền sử dụng đất phải nộp (không được miễn) theo chính sách và giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cùng với khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Giảm tiền sử dụng đất
Theo Nghị định, việc giảm tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Giảm 50% tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số tại các địa bàn không thuộc các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo như đã nêu ở phần trên.
- Giảm 50% tiền sử dụng đất với đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Giảm 30% tiền sử dụng đất đối với đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
- Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
- Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật có liên quan đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai:
+ Giảm 50% tiền sử dụng đất trong trường hợp dự án được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
+ Giảm 30% tiền sử dụng đất trong trường hợp dự án được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
+ Giảm 20% tiền sử dụng đất trong trường hợp dự án không thuộc các địa bàn quy định tại các điểm trên.
+ Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Quy trình thực hiện giảm tiền sử dụng đất
Căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ về đất đai do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai chuyển sang theo quy định của pháp luật, cơ quan thuế sẽ tính số tiền sử dụng đất phải nộp và số tiền sử dụng đất được giảm. Việc giảm tiền sử dụng đất được thực hiện cùng với việc tính tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 20 Nghị định này.
Việc giảm tiền sử dụng đất trong các trường hợp khác quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai do các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất gửi Bộ Tài chính tổng hợp trình Chính phủ quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
3. Tác động của Nghị định đến người sử dụng đất và quá trình quản lý đất đai
Đối với người sử dụng đất:
- Tác động đến chi phí đầu tư, kinh doanh bất động sản:
+ Giảm gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản thông qua quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất.
+ Hỗ trợ các đối tượng chính sách như thương binh, bệnh binh, người nghèo và người dân tộc thiểu số.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai:
+ Cung cấp môi trường pháp lý rõ ràng, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận thông tin và thực hiện các thủ tục đất đai.
+ Khuyến khích phát triển các dự án nhà ở xã hội và hạ tầng nghĩa trang.
Đối với quá trình quản lý đất đai:
- Nâng cao hiệu quả quản lý đất đai:
+ Quy định rõ ràng giúp cơ quan nhà nước xác định, thu và quản lý tiền sử dụng đất hiệu quả hơn.
+ Đảm bảo tính chính xác và minh bạch thông qua việc rà soát điều kiện miễn, giảm tiền sử dụng đất.
- Đảm bảo công bằng trong việc phân bổ quỹ đất:
+ Các tiêu chí cụ thể đảm bảo sự công bằng trong việc phân bổ đất cho các đối tượng chính sách và người dân khó khăn.
+ Thúc đẩy phát triển đồng đều giữa các vùng, miền.
- Tăng cường công tác thu hồi đất, xử lý vi phạm đất đai:
+ Phối hợp giữa các cơ quan chức năng giúp thu hồi đất và xử lý vi phạm hiệu quả hơn.
+ Bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp và ngăn chặn hành vi sử dụng đất trái phép.
Xem thêm: Chính sách mới về đất đai, nhà ở có hiệu lực từ 01/8/2024
Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!
