Điểm mới Nghị định 12/2024/NĐ-CP hướng dẫn về định giá đất theo Luật Đất đai

1. Lý do ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP

Vào ngày 5 tháng 2 năm 2024, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP, điều chỉnh và bổ sung một số quy định của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về giá đất, cũng như Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3 tháng 4 năm 2023 về việc sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Mục tiêu chính của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP là nhằm khắc phục những khó khăn và vướng mắc hiện có trong công tác định giá đất tại các địa phương. Bằng việc điều chỉnh các quy định và quy trình liên quan, nghị định này hy vọng sẽ giải quyết hiệu quả các vấn đề đang tồn tại, đồng thời tối ưu hóa việc sử dụng nguồn lực đất đai để thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

2. Những điểm mới nổi bật của Nghị định 12/2024/NĐ-CP

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP là một văn bản pháp lý quan trọng quy định về giá đất, với nội dung chính như sau:

Cấu trúc của Nghị định

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP bao gồm 5 Điều, trong đó có sự sửa đổi và bổ sung quan trọng liên quan đến giá đất:

1. Sửa đổi, bổ sung các Điều: Nghị định sửa đổi, bổ sung 6 Điều và thêm 9 Điều mới vào Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
2. Quy định về xử lý chuyển tiếp: Nghị định cũng quy định về việc xử lý các tình huống chuyển tiếp liên quan đến giá đất.

Các Quy định Mới về Giá Đất

Phương pháp định giá đất:

• Bãi bỏ phương pháp chiết trừ: Phương pháp này không còn được áp dụng nữa.
• Sửa đổi, bổ sung các phương pháp: Nghị định sửa đổi, bổ sung nội dung và điều kiện áp dụng cho các phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
• Yếu tố ảnh hưởng trong phương pháp so sánh: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh được quy định cụ thể hơn.
• Thông tin và trách nhiệm: Nghị định sửa đổi, bổ sung quy định về thông tin cần thiết để áp dụng các phương pháp định giá đất và quy định trách nhiệm của đơn vị xác định giá đất trong việc thu thập thông tin, cũng như trách nhiệm của các cơ quan và đơn vị cung cấp thông tin.

Giá đất cụ thể:

• Thẩm quyền và trình tự xác định giá đất cụ thể: Nghị định bổ sung thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện trong việc xác định giá đất cụ thể, nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương.
• Trách nhiệm và hồ sơ: Bổ sung quy định về trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc tổ chức và xác định giá đất cụ thể, sửa đổi quy định về việc hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất, và bỏ quy định về kế hoạch định giá đất cụ thể.

Lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất:

• Tổ chức tư vấn và Tổ công tác liên ngành: Nếu không thể lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, Nghị định yêu cầu giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn hoặc thành lập Tổ công tác liên ngành.
• Điều kiện hành nghề: Sửa đổi điều kiện hành nghề của tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể:

• Trách nhiệm và quy trình: Nghị định sửa đổi, bổ sung về trách nhiệm của cơ quan, tổ chức trong quá trình chuẩn bị hồ sơ phương án giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Các quy định về thành phần, trình tự hoạt động và nội dung thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cũng được điều chỉnh.

Các quy định này nhằm cải thiện quy trình và minh bạch trong việc xác định giá đất, đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong việc định giá đất đai tại Việt Nam.

Quy định Chuyển tiếp trong Nghị định số 12/2024/NĐ-CP

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP đưa ra quy định chi tiết về xử lý các trường hợp chuyển tiếp, đặc biệt đối với các quyết định liên quan đến giao đất, cho thuê đất, và chuyển mục đích sử dụng đất. Dưới đây là nội dung chi tiết về các quy định chuyển tiếp trong Nghị định này:

Xử lý Quyết định Giao đất, Cho thuê đất, và Chuyển mục đích sử dụng đất:

• Trường hợp đã có quyết định trước ngày hiệu lực: Nghị định quy định rằng, đối với các trường hợp đã được cấp quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai và các quy định pháp luật liên quan trước ngày Nghị định số 12/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng chưa có quyết định về giá đất cụ thể, thì các quyết định này vẫn được tiếp tục thực hiện theo các quy định cũ.
• Không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất: Điều này áp dụng đối với các trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Nộp bổ sung khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất:

• Khoản tiền bổ sung: Nghị định bổ sung quy định yêu cầu người sử dụng đất phải nộp bổ sung khoản tiền cho thời gian chưa được tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Khoản tiền này được tính dựa trên các quy định hiện hành tại Nghị định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và thu tiền thuê đất.
• Quy định cụ thể: Cách tính và mức nộp bổ sung sẽ dựa trên các hướng dẫn và quy định chi tiết trong Nghị định liên quan.

Sửa đổi và Bãi bỏ một số quy định và phụ lục:

• Sửa đổi, bổ sung từ ngữ: Nghị định sửa đổi và bổ sung một số từ ngữ để phù hợp với quy định mới và nâng cao tính chính xác trong việc thực hiện các quy định về giá đất.
• Bãi bỏ và sửa đổi Phụ lục:
  • Ví dụ các phương pháp định giá đất: Một số ví dụ về các phương pháp định giá đất được bãi bỏ hoặc sửa đổi để cập nhật theo quy định mới.
  • Mẫu phiếu thu thập thông tin: Các mẫu phiếu thu thập thông tin phục vụ việc định giá đất cụ thể cũng được sửa đổi.
  • Mẫu báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất: Mẫu báo cáo thuyết minh phương án giá đất được cập nhật để phù hợp với quy định mới.
  • Mẫu Chứng thư định giá đất: Mẫu chứng thư định giá đất cũng được điều chỉnh hoặc bãi bỏ tùy theo sự thay đổi của các quy định.

Những quy định chuyển tiếp này nhằm đảm bảo rằng quá trình thực hiện các quyết định liên quan đến giá đất không bị gián đoạn và đồng thời giúp người sử dụng đất có thể điều chỉnh và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính của mình theo quy định mới. Các sửa đổi và bổ sung này cũng nhằm nâng cao tính đồng bộ và hiệu quả của các quy định về giá đất trong bối cảnh quy định pháp lý mới.

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP quy định một số nội dung quan trọng liên quan đến thẩm quyền của Ủy ban nhân dân các cấp trong việc thực hiện các quy định về giá đất. Để triển khai Nghị định số 12/2024/NĐ-CP một cách kịp thời và hiệu quả, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cần thực hiện các nhiệm vụ cụ thể sau:

Trước hết, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải tiến hành kiện toàn và thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo các quy định được nêu rõ trong Nghị định số 12/2024/NĐ-CP. Việc thành lập Hội đồng này là cần thiết để đảm bảo rằng quá trình thẩm định giá đất được thực hiện một cách chính xác và minh bạch, đáp ứng yêu cầu của pháp luật.

Tiếp theo, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu và tham mưu để quy định cụ thể các yếu tố liên quan đến việc hình thành doanh thu, thời gian và tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, cũng như lợi nhuận của nhà đầu tư. Điều này đặc biệt quan trọng trong trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định quy định các yếu tố nêu trên, nhằm đảm bảo sự rõ ràng và chính xác trong việc xác định giá đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng cần chỉ đạo cơ quan tài chính thực hiện rà soát định kỳ hệ số điều chỉnh giá đất đã được ban hành hàng năm. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định việc điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã được ban hành, phù hợp với các quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất và thu tiền thuê đất. Việc điều chỉnh này nhằm đảm bảo rằng hệ số điều chỉnh giá đất phản ánh đúng tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể thực hiện ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện trong việc quyết định giá đất cụ thể, theo các quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, nếu điều đó là cần thiết. Quyết định này giúp phân cấp thẩm quyền và tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và xác định giá đất tại cấp huyện.

Trong trường hợp không thể thuê được tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cần giao nhiệm vụ cho các đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất để thực hiện nhiệm vụ này. Alternativ, có thể thành lập Tổ công tác liên ngành để thực hiện công việc xác định giá đất cụ thể. Việc này nhằm đảm bảo rằng các dự án xác định giá đất được thực hiện một cách hiệu quả và đúng quy định.

Cuối cùng, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải tổ chức rà soát các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất, và các quyết định liên quan khác theo đúng quy định của pháp luật đất đai năm 1993, 2003 và 2013, cũng như các quy định pháp luật liên quan khác, nhưng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 5/2/2024 mà chưa có quyết định giá đất cụ thể. Sau khi rà soát, cần chỉ đạo xác định giá đất cụ thể và thực hiện các quyết định liên quan đến giá đất để đảm bảo việc thực thi pháp luật được chính xác và đồng bộ.

Những nhiệm vụ này nhằm đảm bảo rằng việc thực hiện Nghị định số 12/2024/NĐ-CP được triển khai một cách hiệu quả, đồng thời đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc xác định giá đất và thực hiện các quyết định liên quan đến quản lý đất đai.

3. Tác động của Nghị định 12/2024/NĐ-CP

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP, với các quy định mới và điều chỉnh liên quan đến giá đất, sẽ có những tác động sâu rộng đến nhiều lĩnh vực khác nhau.

Tác động đến hoạt động kinh tế: Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản và đầu tư vào đất đai. Việc điều chỉnh phương pháp định giá đất và các quy định liên quan sẽ làm thay đổi cách tính giá trị bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp và cá nhân. Các nhà đầu tư có thể phải xem xét lại chiến lược của mình để phù hợp với các quy định mới, đồng thời điều chỉnh giá cả trong các giao dịch bất động sản để đảm bảo tính cạnh tranh và hiệu quả kinh tế. Các quy định bổ sung và sửa đổi về giá đất cũng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu và nguồn cung trên thị trường bất động sản, có thể dẫn đến sự biến động trong giá cả và làm thay đổi xu hướng đầu tư trong lĩnh vực này.

Tác động đến người dân: Đối với người dân, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP có ảnh hưởng lớn đến quyền lợi khi thực hiện các giao dịch mua bán và sử dụng đất. Quy định mới về giá đất cụ thể và phương pháp định giá sẽ tác động trực tiếp đến chi phí và giá trị đất đai mà người dân phải trả hoặc nhận trong các giao dịch. Việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất có thể thay đổi, dẫn đến việc người dân phải nộp bổ sung khoản tiền nếu có sự thay đổi trong quy định về giá đất. Điều này có thể tạo ra áp lực tài chính đối với một số người dân và yêu cầu họ phải điều chỉnh kế hoạch tài chính và đầu tư của mình để phù hợp với các quy định mới.

Tác động đến cơ quan quản lý nhà nước: Đối với các cơ quan quản lý nhà nước, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Các quy định mới giúp cải thiện quy trình định giá đất, tăng cường tính minh bạch và chính xác trong việc xác định giá trị đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý và giám sát. Quy định về thẩm quyền và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước, cùng với việc kiện toàn và thành lập các Hội đồng thẩm định giá đất, sẽ giúp phân cấp quản lý một cách hợp lý và rõ ràng hơn. Điều này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng công việc cho các cơ quan cấp tỉnh mà còn tạo điều kiện cho các cấp địa phương có thể thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến giá đất một cách hiệu quả và chính xác hơn.

Tóm lại, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP mang lại nhiều thay đổi quan trọng trong lĩnh vực quản lý đất đai, ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế, quyền lợi của người dân, và hiệu quả công tác quản lý của các cơ quan nhà nước. Các bên liên quan cần phải cập nhật và điều chỉnh hoạt động của mình để phù hợp với các quy định mới nhằm tối ưu hóa lợi ích và tuân thủ pháp luật.

Xem thêm bài viết: Theo Luật Đất đai 2024 khi nào người sử dụng đất có hành vi hủy hoại đất sẽ bị thu hồi?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.