Điểm mới về đất đai về đấu giá, giao đất và cho thuê đất?

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 20 tháng 05 năm 2023 với mục tiêu sửa đổi và bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định này nhằm nâng cao hiệu lực và hiệu quả của việc thực thi Luật Đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai. Cụ thể như sau:

1. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất khi Nhà nước có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất

Bổ sung chi tiết về quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất, theo Điều 17a của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có hai (02) công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, chỉ một công ty được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Đáp ứng các điều kiện về người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. 

+ Phải nộp tiền đặt trước tương đương 20% tổng giá trị thửa đất hoặc khu đất được tính theo giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật.

+ Đáp ứng điều kiện về nhà ở và kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở hoặc dự án kinh doanh bất động sản khác.

- Đối với hộ gia đình và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện bao gồm:

+ Phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định.

+ Trường hợp hộ gia đình và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định.

- Đối với đất được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, các điều kiện bao gồm:

+ Đáp ứng điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định. 

+ Đã có cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện đối với từng thửa đất.

+ Đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Khi công bố kết quả trúng đấu giá, số tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

+ Trường hợp người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định thì người trúng đấu giá sẽ không được nhận lại tiền đặt cọc. Cụ thể, sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

+ Nếu người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn số tiền đặt cọc, Nhà nước sẽ hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.

Bổ sung quy định này về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình giao đất và sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả và phát triển kinh tế.

2. Bổ sung trình tự thu hồi đất với trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo quy định

Bổ sung trình tự thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định về đầu tư tại Điều 65a của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Cơ quan đăng ký đầu tư hoặc nhà đầu tư gửi văn bản chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư có sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường tại địa phương nơi có đất. Tuy nhiên, điều này không áp dụng trong trường hợp dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, châm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai. 

- Sau khi nhận được văn bản chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm tiến hành kiểm tra và xác định các dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động và phải thu hồi đất.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho chủ sở hữu dự án đầu tư về việc kiểm tra và xác định dự án bị chấm dứt hoạt động và thu hồi đất. Chủ sở hữu dự án có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến đất sử dụng trong dự án.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường tiến hành kiểm tra thực tế tình hình sử dụng đất trong dự án bị chấm dứt hoạt động. Kiểm tra bao gồm việc xác định diện tích đất sử dụng, tình trạng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các thông tin liên quan khác.

- Dựa trên kết quả kiểm tra, cơ quan tài nguyên và môi trường xác định diện tích đất phải thu hồi và yêu cầu chủ sở hữu dự án thực hiện việc thu hồi đất này. Cơ quan tài nguyên và môi trường cũng thực hiện các thủ tục liên quan như thông báo cho chủ sở hữu dự án về quyết định thu hồi đất.

- Chủ sở hữu dự án có trách nhiệm tuân thủ quyết định thu hồi đất và tiến hành trả lại diện tích đất đã sử dụng cho cơ quan tài nguyên và môi trường. Việc trả lại đất phải đảm bảo trong thời hạn quy định và đảm bảo tính nguyên vẹn của đất.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường sau đó thông báo cho cơ quan đăng ký đầu tư về việc hoàn trả đất đã thu hồi và cung cấp thông tin về tình trạng thu hồi đất đối với dự án bị chấm dứt hoạt động.

Trình tự thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư được thực hiện để đảm bảo việc trả lại đất và tài sản gắn liền với đất sau khi dự án không còn hoạt động. Quy trình này nhằm đảm bảo tính công bằng và tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư.

3. Bổ sung quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư

Bổ sung quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư có thể được thực hiện thông qua việc bổ sung Điều 68a vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Các điều kiện và tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

- Dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Đồng thời, dự án phải có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.

- Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác, phải có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.

- Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác, phải có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo quy định của pháp luật về trồng trọt.

- Nếu có, cần có đánh giá sơ bộ tác động môi trường và đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

- Cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất chịu trách nhiệm chỉ định. Tuy nhiên, họ không chịu trách nhiệm về những nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.

=> Qua việc bổ sung Điều 68a này, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư sẽ được điều chỉnh và áp dụng theo các điều kiện và tiêu chí nêu trên.

4. Bổ sung trình tự giao đất, cho thuê đất với trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Bổ sung trình tự giao đất, cho thuê đất với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 có thể được thực hiện thông qua việc bổ sung Điều 68b vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 được mô tả như sau:

- Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định, áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

- Tuy nhiên, cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không chịu trách nhiệm đối với các nội dung liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan.

=> Qua việc bổ sung Điều 68b này, trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư sẽ được điều chỉnh và áp dụng theo các quy định nêu trên.

5. Gia hạn thời điểm tính tiền thu hồi đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

Bổ sung thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất và điều chỉnh thời hạn sử dụng đất như sau:

- Đối với trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng, thì thời điểm tính thu tiền thuê đất là ngày đầu tiên của thời hạn thuê đất tiếp theo.

- Đối với trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, thì thực hiện như sau:

- Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì thời điểm tính thu tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Việc thu, khấu trừ, hoàn trả tiền thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất.

- Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, thì thời điểm tính thu tiền thuê đất cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên là thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất để tính thu tiền thuê đất hàng năm.

Quý khách hàng có nhu cầu thì tham khảo thêm nội dung bài viết sau của công ty Luật Minh khuê: Các trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai?

Công ty Luật Minh Khuê mong muốn gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích. Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!