Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại tỉnh Cà Mau từ ngày 30/10/2024

1. Điều kiện tách thửa đất tại Cà Mau hiện nay là gì?

Điều kiện tách thửa đất tại tỉnh Cà Mau được quy định khá chi tiết, bao gồm các điều kiện chung và điều kiện riêng đối với hộ gia đình, cá nhân. Đầu tiên, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đất và hợp thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện cụ thể. Thửa đất cần tách không nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu thửa đất tiếp giáp với giao thông đường thủy, đường bộ, bờ kênh, bờ đê hoặc đường đất công cộng do Nhà nước quản lý, việc tách thửa có thể thực hiện đồng thời với việc hợp thửa đất, miễn là các thửa đất mới hình thành vẫn đảm bảo tiếp giáp với các tuyến giao thông công cộng này hoặc đảm bảo quyền lợi đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật.

Đối với hộ gia đình, cá nhân, ngoài các điều kiện chung đã nêu, còn có những yêu cầu cụ thể về diện tích của thửa đất sau khi tách. Cụ thể, diện tích các thửa đất sau khi tách phải đạt hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được quy định tại các Điều 4 và 5 của Quy định cụ thể của tỉnh. Trong trường hợp thửa đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đủ diện tích tối thiểu theo quy định, nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích sang đất ở, thì sẽ không thực hiện tách thửa đất. Tuy nhiên, phần đất ở này phải đáp ứng các yêu cầu như chiều rộng và chiều dài tối thiểu của thửa đất, đồng thời phải phù hợp với quy định về xây dựng nhà ở.

Đối với thửa đất nông nghiệp có kích thước và diện tích đảm bảo theo quy định, việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng phải tuân thủ các tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu và kích thước chiều rộng, chiều dài của thửa đất, đảm bảo phù hợp với Quy định của pháp luật.

Cuối cùng, đối với các thửa đất nhận chuyển nhượng từ các dự án khu đô thị hoặc khu dân cư đã được hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc tách thửa phải đảm bảo rằng chiều rộng thửa đất mới không được nhỏ hơn chiều rộng ban đầu, và chiều dài thửa đất phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tóm lại, việc tách thửa đất tại Cà Mau phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và đảm bảo các yêu cầu về diện tích, kích thước, cũng như mục đích sử dụng đất.

Điều kiện thực hiện tách thửa đất đối với tổ chức được quy định rõ ràng, nhằm đảm bảo các hoạt động tách thửa phù hợp với các quy định pháp luật và yêu cầu về sử dụng đất. Đối với các thửa đất thuộc các loại hình thương mại, dịch vụ, hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp trong các dự án đầu tư, việc tách thửa chỉ được thực hiện khi có sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, tổ chức phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chấp thuận chủ trương chuyển nhượng một phần diện tích của dự án đầu tư. Điều này có nghĩa là tổ chức phải có sự phê duyệt từ các cơ quan chức năng trước khi tiến hành tách thửa đất thuộc dự án đầu tư của mình.

Bên cạnh đó, việc tách thửa đất trong dự án đầu tư phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải đảm bảo đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Một yếu tố quan trọng không thể thiếu trong quá trình tách thửa là hạ tầng kỹ thuật của khu đất phải được Sở Xây dựng nghiệm thu và bảo đảm đủ điều kiện để đưa vào sử dụng trước khi thực hiện thủ tục tách thửa. Điều này giúp đảm bảo rằng các công trình xây dựng sau khi tách thửa sẽ đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn và chất lượng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Về điều kiện hợp thửa đất, việc hợp thửa đất trong trường hợp tách một phần diện tích từ một hoặc nhiều thửa đất để tạo thành các thửa đất mới cũng phải đáp ứng những tiêu chuẩn nghiêm ngặt. Các thửa đất mới hình thành từ quá trình hợp thửa phải có diện tích và kích thước bằng hoặc lớn hơn diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định tại Điều 4 và Điều 5 của Quy định hiện hành. Điều này nhằm đảm bảo rằng các thửa đất sau khi hợp thửa vẫn đáp ứng yêu cầu về sử dụng đất và phát triển bền vững. Hơn nữa, việc giải quyết tách thửa và hợp thửa đất sẽ được thực hiện đồng thời, và tổ chức sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Tóm lại, việc tách thửa đất đối với tổ chức phải tuân thủ các điều kiện về quy hoạch, pháp lý, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu về diện tích, kích thước thửa đất, nhằm đảm bảo rằng các thửa đất sau khi tách thửa hoặc hợp thửa sẽ phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương và các quy định của pháp luật.

2. Diện tích tách thửa đất ở tại Cà Mau từ 30/10/2024

Ngày 14/10/2024, UBND tỉnh Cà Mau đã ban hành Quyết định 48/2024/QĐ-UBND, quy định về điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định này đưa ra các yêu cầu cụ thể về diện tích và kích thước thửa đất sau khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa, nhằm đảm bảo tính hợp lý trong quy hoạch và phát triển đô thị, nông thôn, cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Cụ thể, đối với diện tích thửa đất sau khi tách, tại các phường và thị trấn, diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất phải là 40m2 (bốn mươi mét vuông), trong khi tại các xã, diện tích tối thiểu là 50m2 (năm mươi mét vuông). Ngoài yêu cầu về diện tích, Quyết định này còn quy định về kích thước thửa đất, nhằm đảm bảo tính khả thi trong việc sử dụng và phát triển đất đai. Đối với các thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện hữu được hình thành trước ngày 01/8/2024, nếu kích thước lộ giới của đường (theo chỉ giới đường đỏ) bằng hoặc lớn hơn 19m, chiều rộng tối thiểu của thửa đất phải là 04m, và chiều dài tối thiểu là 05m. Nếu thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có kích thước lộ giới nhỏ hơn 19m, hoặc tiếp giáp với giao thông đường thủy, bờ kênh, bờ đê, đường đất công cộng do Nhà nước quản lý, thì chiều rộng và chiều dài tối thiểu của thửa đất cũng phải đạt mức tương tự. Đối với thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện hữu được hình thành sau ngày 01/8/2024, có kích thước lộ giới lớn hơn hoặc bằng 19m, chiều rộng tối thiểu của thửa đất là 05m, chiều dài tối thiểu cũng phải đạt ít nhất 05m.

Về phương diện tính toán kích thước thửa đất, chiều rộng của thửa đất được xác định vuông góc với cạnh dài. Trong trường hợp thửa đất có hình dạng đặc biệt (không phải hình vuông, hình chữ nhật, hình bình hành), chiều rộng tối thiểu sẽ được xác định tại vị trí tiếp giáp với giao thông đường bộ, đường thủy, hoặc bờ kênh, bờ đê, đường đất công cộng do Nhà nước quản lý. Chiều dài của thửa đất được tính từ ranh chỉ giới xây dựng trở vào. Trường hợp khu vực chưa có ranh chỉ giới xây dựng, chiều dài thửa đất sẽ được tính từ các mốc như ranh hành lang bảo vệ an toàn công trình đường thủy, bộ, hoặc từ ranh quy hoạch đường giao thông, vỉa hè, hoặc từ mép lộ giao thông công cộng hiện hữu.

Đối với các thửa đất có sự kết hợp giữa đất ở và đất nông nghiệp, Quyết định cũng đưa ra quy định rõ ràng. Nếu thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa có sự kết hợp giữa đất ở và đất nông nghiệp, thì không quy định diện tích tối thiểu đối với phần đất nông nghiệp, nhưng phần đất ở phải đảm bảo các điều kiện về diện tích và kích thước theo quy định. Ngược lại, nếu thửa đất sau khi tách chỉ có đất ở hoặc đất nông nghiệp, thì phải tuân thủ diện tích và kích thước tối thiểu đối với từng loại đất theo quy định của Quyết định này.

Ngoài các quy định trên, Quyết định 48/2024/QĐ-UBND cũng đề cập đến việc xử lý hồ sơ tách thửa đã tiếp nhận trước ngày 30/10/2024. Theo đó, các hồ sơ đã được tiếp nhận theo Giấy tiếp nhận hồ sơ trên phần mềm hệ thống giải quyết thủ tục hành chính của tỉnh sẽ tiếp tục được giải quyết theo các quy định tại Quyết định 40/2021/QĐ-UBND và Quyết định 32/2023/QĐ-UBND. Đồng thời, các giao dịch về quyền sử dụng đất liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất đã được công chứng, chứng thực, hoặc các bản án, quyết định có hiệu lực của các cơ quan có thẩm quyền trước ngày 30/10/2024, cũng sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định của các quyết định này.

Tóm lại, Quyết định 48/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Cà Mau quy định chi tiết các điều kiện, diện tích tối thiểu và kích thước thửa đất đối với việc tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định này nhằm đảm bảo tính thống nhất trong quy hoạch và quản lý đất đai, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị và nông thôn của tỉnh Cà Mau.

3. Đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án có được thực hiện tách thửa đất hay không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất và hợp thửa đất phải tuân thủ một số nguyên tắc và điều kiện cụ thể để đảm bảo tính hợp pháp và sự minh bạch trong quản lý đất đai. Trong đó, một trong những điều kiện quan trọng được quy định tại điểm c là "Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền". Điều này có nghĩa là, đất không được phép thực hiện thủ tục tách thửa nếu đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc nếu đất đó đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Việc kê biên đất để bảo đảm thi hành án là một biện pháp pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong các vụ án dân sự hoặc hành chính. Trong trường hợp này, việc tách thửa đất sẽ bị tạm ngừng cho đến khi các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai được giải quyết dứt điểm. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của các bên không bị xâm phạm và tránh những tranh chấp phát sinh do việc chuyển nhượng hoặc phân chia đất trong khi vấn đề về quyền sở hữu chưa được giải quyết.

Từ quy định này, có thể hiểu rằng nếu một thửa đất đang bị kê biên hoặc đang trong quá trình áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì thửa đất đó sẽ không đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện các thủ tục tách thửa. Quy định này nhằm bảo vệ tính ổn định của các giao dịch đất đai và đảm bảo rằng các thửa đất được tách thửa hoặc hợp thửa phải hoàn toàn rõ ràng về quyền sở hữu và không có tranh chấp pháp lý, từ đó giúp tránh các rủi ro và tranh cãi có thể xảy ra trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tóm lại, việc tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm các yếu tố pháp lý rõ ràng, trong đó đất không được phép tách thửa nếu có tranh chấp hoặc đang bị kê biên để thi hành án. Điều này là một biện pháp bảo vệ sự công bằng và an toàn trong các giao dịch đất đai.

Xem thêm bài viết: Đất đang nằm trong diện quy hoạch thì có được tách thửa không?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.