Điều chỉnh thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền nhượng lại quyền thuê đất?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900 6162

CƠ SỞ PHÁP LÝ:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 06 năm 2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai;

NỘI DUNG TƯ VẤN:

1. Điều chỉnh thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi là Nông Hữu Văn, hiện tôi đang có một mảnh đất muốn chuyển nhượng lại cho ông Thắng với diện tích đất thổ cư thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 200 m2, nhưng thực tế nếu tính cả phần đất vườn mà tôi đang có và sử dụng là tổng thành 500 m2, phần đất này chưa có sổ. Mà tôi lại muốn chuyển nhượng cả hai phần đất này vì nó nằm liền nhau, xin hỏi tôi có thể chuyển nhượng cho ông Thắng tất cả phần đất trên và để tự ông Thắng làm lại sổ không hay tôi sẽ phải làm lại sổ trước sau đó mới chuyển nhượng lại cho ông Thắng. Mong công ty cho tôi lời khuyên, tôi cảm ơn công ty mình.

1.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy theo thông tin của anh Văn có nêu anh có tổng diện tích đất là 500 m2 muốn chuyển nhượng lại cho người khác nhưng chỉ có phần 200 m2 đất thổ cư là đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phần đất vườn còn lại vẫn chưa có trong quyển sổ hiện tại, đối chiếu với quy định trên phần đất vườn 300 m2 còn lại chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng một cách hợp pháp cho anh Thắng hay nói cách khác hợp đồng chuyển nhượng tổng thể 500 m2 sẽ không được công chứng. Nên anh Văn sẽ phải làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình trước với tổng diện tích đất là 500 m2 sau đó mới có thể chuyển nhượng lại cho anh Thắng.

1.2 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thay đổi diện tích:

Khi mà diện tích thực tế sử dụng đất của anh Văn lớn hơn với diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất thì theo thông tin anh cung cấp ở trên, tôi chưa thấy có các dữ liệu liên quan đến thông tin mảnh đất 300 m2, ở đây tôi giả sử mảnh đất đó không có thêm giấy tờ sử dụng đất, căn cứ vào khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai quy định như sau:

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này,”

2. Nhượng lại quyền thuê đất:

Chào các luật sư, các luật sư của Công ty Luật Minh Khuê cho em hỏi đối với phần đất thuê trả tiền hàng năm và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có thể cho bên khác thuê lại không? Hoặc bên em muốn chuyển giao cả hợp đồng thuê cho bên đi thuê lại của bên em, và bên em sẽ chấm dứt hoàn toàn nghĩa vụ với nhà nước được không? Mong công ty sớm phản hồi, để bên em có thể nắm rõ hơn về vấn đề này.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì chủ thể cho bên bạn thuê đất là nhà nước hay nói cách khác là việc nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho bên bạn thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

2.1 Nhượng lại quyền thuê đất trả tiền một lần:

Căn cứ vào Điều 174 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định như sau:

Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu trường hợp bên bạn được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả quãng thời gian thuê thì bên bạn hoàn toàn có quyền cho thuê lại đất và cả công trình, nhà xưởng bên bạn đã xây dựng trên đất (nếu có). Và trình tự, thủ tục cho thuê lại được thực hiện theo Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.

2.2 Nhượng lại quyền thuê đất trả tiền hàng năm:

Căn cứ vào Điều 175 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định như sau:

Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê