1. Giới thiệu chung
Nghị định số 103/2024/NĐ-CP là một văn bản pháp luật quan trọng của Chính phủ Việt Nam, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Nghị định này tập trung quy định chi tiết về các vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai.
Nội dung chính của Nghị định 103/2024/NĐ-CP
Nghị định này bao gồm các quy định cụ thể về:
- Tiền sử dụng đất:
+ Tính, thu, nộp, miễn, giảm: Quy định rõ ràng các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, cũng như các thủ tục, điều kiện để được hưởng các ưu đãi này. Đặc biệt, Nghị định này có quy định cụ thể về việc giảm tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài.
+ Xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Quy định về nguồn vốn, thủ tục thực hiện các hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Ghi nợ tiền sử dụng đất: Quy định về việc ghi nợ tiền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt.
- Tiền thuê đất:
+ Tính, thu, nộp: Quy định về căn cứ, tỷ lệ, thời hạn nộp tiền thuê đất.
+ Miễn, giảm tiền thuê đất: Quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất.
2. Điều khoản chuyển tiếp đối với thu tiền thuê đất
Điều khoản chuyển tiếp đối với tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:
(1) Trường hợp người sử dụng đất đã được giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành nhưng chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu và nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính lại mà phát sinh khoản tiền sử dụng đất tăng thêm so với số tiền đã được thông báo thì người sử dụng đất phải nộp số tiền sử dụng đất tăng thêm và nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm theo như quy định tại (2), điểm d khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024 tính từ thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đến thời điểm người sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
(2) Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan trước ngày có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì thực hiện tính và thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024
Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024 được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024.
(3) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật từng thời kỳ nhưng đến trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì thực hiện như sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 10/12/2019 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật).
Trường hợp quá thời hạn thanh toán theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi tại Nghị định 79/2019/NĐ-CP thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 10/12/2019 đến trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP
Quá thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc trả nợ theo quy định tại Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP
(4) Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục để được miễn tiền sử dụng đất, xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất được miễn trước ngày 01/8/2024 thì kể từ ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, cơ quan thuế chuyển lại hồ sơ cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP
(5) Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng và đang thực hiện các thủ tục giảm tiền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa có quyết định giảm tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì nay thực hiện giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP Trường hợp mức giảm tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP thấp hơn mức giảm mà người sử dụng đất đang làm thủ tục để được giảm thì người sử dụng đất được hưởng mức giảm cao hơn.
(6) Đối với các hồ sơ tính tiền sử dụng đất trong Khu kinh tế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì cơ quan đó chuyển lại hồ sơ cho cơ quan chức năng theo quy định của Luật Đất đai 2024 để thực hiện theo thẩm quyền và trách nhiệm được giao.
(7) Trường hợp người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành hoặc trường hợp người sử dụng đất đã nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CPcó hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất thì tiếp tục được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.
(8) Trường hợp dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở mà đến thời điểm Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành chưa tính khoản tiền này thì thực hiện tính, thu, nộp theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP ; trường hợp đã tính khoản tiền này theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì phải thực hiện việc thu, nộp theo đúng số tiền đã tính và phải nộp tiền chậm nộp (hoặc khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp) tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
(9) Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đã thực hiện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo pháp luật về thu tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành phù hợp với từng thời kỳ.
Điều khoản chuyển tiếp đối với tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:
(1) Trường hợp người sử dụng đất đã được giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành nhưng chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu và nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính lại mà phát sinh khoản tiền sử dụng đất tăng thêm so với số tiền đã được thông báo thì người sử dụng đất phải nộp số tiền sử dụng đất tăng thêm và nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm theo như quy định tại (2), điểm d khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024 tính từ thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đến thời điểm người sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
(2) Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì thực hiện tính và thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024
Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024 được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024
(3) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật từng thời kỳ nhưng đến trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì thực hiện như sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 10/12/2019 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật).
Trường hợp quá thời hạn thanh toán theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, được sửa đổi tại Nghị định 79/2019/NĐ-CP thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 10/12/2019 đến trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Quá thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc trả nợ theo quy định tại Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP
(4) Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục để được miễn tiền sử dụng đất, xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất được miễn trước ngày 01/8/2024 thì kể từ ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, cơ quan thuế chuyển lại hồ sơ cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều 157 Luật đất đai 2024 và quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
(5) Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng và đang thực hiện các thủ tục giảm tiền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa có quyết định giảm tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì nay thực hiện giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Trường hợp mức giảm tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP thấp hơn mức giảm mà người sử dụng đất đang làm thủ tục để được giảm thì người sử dụng đất được hưởng mức giảm cao hơn.
(6) Đối với các hồ sơ tính tiền sử dụng đất trong Khu kinh tế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì cơ quan đó chuyển lại hồ sơ cho cơ quan chức năng theo quy định của Luật đất đai 2024 để thực hiện theo thẩm quyền và trách nhiệm được giao.
(7) Trường hợp người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành hoặc trường hợp người sử dụng đất đã nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất thì tiếp tục được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.
(8) Trường hợp dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở mà đến thời điểm Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành chưa tính khoản tiền này thì thực hiện tính, thu, nộp theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP ; trường hợp đã tính khoản tiền này theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì phải thực hiện việc thu, nộp theo đúng số tiền đã tính và phải nộp tiền chậm nộp (hoặc khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp) tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
(9) Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đã thực hiện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo pháp luật về thu tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành phù hợp với từng thời kỳ.
3. Ảnh hưởng của điều khoản chuyển tiếp
Đến Hộ Gia Đình, Cá Nhân
- Thuận lợi:
+ Minh bạch hóa quy định: Điều khoản chuyển tiếp thường đi kèm với việc ban hành luật mới, giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.
+ Bảo vệ quyền lợi: Nhiều điều khoản chuyển tiếp được thiết kế để bảo vệ quyền lợi của những người đã tham gia vào các giao dịch trước khi luật mới có hiệu lực.
+ Cơ hội tiếp cận dịch vụ công tốt hơn: Các quy định mới có thể mang đến những dịch vụ công tiện ích hơn, thuận lợi hơn cho cuộc sống hàng ngày.
- Khó khăn:
+ Phải thích nghi với quy định mới: Việc thay đổi luật sẽ đòi hỏi người dân phải mất thời gian để làm quen và tuân thủ các quy định mới, đặc biệt là đối với những quy định liên quan đến thủ tục hành chính.
+ Chi phí phát sinh: Trong một số trường hợp, việc thực hiện các quy định mới có thể gây ra chi phí bổ sung cho người dân, ví dụ như chi phí làm lại giấy tờ hoặc nộp thuế.
- Quyền lợi và nghĩa vụ mới:
+ Quyền lợi: Người dân có thể được hưởng những quyền lợi mới như quyền tiếp cận thông tin, quyền tham gia ý kiến, quyền được bảo vệ khi quyền lợi bị xâm phạm.
+ Nghĩa vụ: Bên cạnh những quyền lợi, người dân cũng phải thực hiện những nghĩa vụ mới, ví dụ như nghĩa vụ đóng thuế, nghĩa vụ bảo vệ môi trường.
Đến Doanh Nghiệp
- Tác động đến hoạt động sản xuất kinh doanh:
+ Thay đổi quy trình: Các doanh nghiệp phải điều chỉnh quy trình sản xuất kinh doanh để phù hợp với các quy định mới, đặc biệt là những quy định liên quan đến môi trường, lao động, và an toàn.
+ Tăng chi phí: Việc tuân thủ các quy định mới có thể làm tăng chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. + Cơ hội mở rộng thị trường: Các quy định mới cũng có thể tạo ra những cơ hội mới cho doanh nghiệp, ví dụ như việc mở rộng thị trường xuất khẩu.
Cơ hội và thách thức:
- Cơ hội: + Tiếp cận nguồn vốn mới
+ Nâng cao năng lực cạnh tranh
+ Mở rộng thị trường
- Thách thức:
+ Áp lực cạnh tranh tăng cao
+ Rủi ro pháp lý
+ Khó khăn trong việc tiếp cận nguồn lực
- Đến Thị Trường Bất Động Sản
Những biến động có thể xảy ra:
+ Giá cả: Giá cả bất động sản có thể biến động tùy thuộc vào tác động của các quy định mới đến cung và cầu.
+ Giao dịch: Số lượng giao dịch bất động sản có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào tâm lý của người mua và người bán.
+ Cấu trúc thị trường: Cấu trúc thị trường bất động sản có thể thay đổi, các dự án mới có thể xuất hiện, các dự án cũ có thể bị loại bỏ.
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai
Bạn đọc có bất kỳ thắc mắc về nội dung bài viết có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn
