1. Điều khoản về giá tính bằng đô la Mỹ trong hợp đồng thuê nhà ?

Chào luật sư! Tôi có vướng mắc nhờ luật sư giải đáp giúp. Tôi có cho một công ty thuê căn nhà. Hai bên ký hợp đồng với nhau (hợp đồng 1): Giá thuê là 2,200 USD/tháng, thanh toán bằng VNĐ theo tỷ giá của Vietcombank tại ngày thanh toán. Sau đó hai bên làm thêm một hợp đồng tương tự có công chứng (hợp đồng 2).

Do bên công chứng không chấp nhận việc ghi giá thuê bằng USD nên giá thuê trên hợp đồng 2 là 47 triệu VNĐ/tháng, việc khai nộp thuế thực hiện theo hợp đồng 2. Trong 1 năm qua, bên thuê thanh toán cho tôi theo hợp đồng 1 (2,200 USD x tỷ giá), nhưng hiện tại họ lại chuyển qua thanh toán 47 triệu VNĐ theo hợp đồng 2.

Xin hỏi luật sư là hợp đồng nào có giá trị áp dụng và tôi phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình (được nhận thanh toán 2,200 USD x tỷ giá) ?

Cảm ơn luật sư!

Điều khoản về giá tính bằng đô la Mỹ trong hợp đồng thuê nhà

Luật sư tư vấn tính giá USD trong hợp đồng thê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 12 điều 1 (sửa đổi điều 22 của pháp lệnh ngoại hối 2005), Pháp lệnh số 06/2013/UBTVQH13 sửa đổi bổ sung Pháp lệnh ngoại hối 2005

13. Điều 22 được sửa đổi, bổ sung như sau:
“Điều 22. Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối
Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.”

Căn cứ theo Điều 4, Thông tư 32/2013/TT-NHNN Hướng dẫn thực hiện quy định hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt NamThông tư 03/2019/TT-NHNN sửa đổi bổ sung thông tư 32/2013/TT-NHNN Các trường hợp được sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam

"1. Cơ quan hải quan, công an, bộ đội biên phòng và các cơ quan Nhà nước khác tại các cửa khẩu của Việt Nam và kho ngoại quan được niêm yết bằng ngoại tệ và thu bằng ngoại tệ chuyển khoản hoặc tiền mặt từ người không cư trú đối với các loại thuế, phí thị thực xuất nhập cảnh, phí cung ứng dịch vụ và các loại phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật.

2. Ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép kinh doanh, cung ứng dịch vụ ngoại hối (sau đây gọi tắt là tổ chức tín dụng được phép) được giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận bằng ngoại hối trong phạm vi kinh doanh, cung ứng dịch vụ ngoại hối đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép thực hiện theo quy định của pháp luật.

3. Tổ chức khác được phép cung ứng dịch vụ ngoại hối được giao dịch và niêm yết bằng ngoại tệ trong phạm vi cung ứng dịch vụ ngoại hối đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Người cư trú là tổ chức có tư cách pháp nhân được điều chuyển vốn nội bộ bằng ngoại tệ chuyển khoản giữa tài khoản của tổ chức đó với tài khoản của đơn vị phụ thuộc không có tư cách pháp nhân và ngược lại.

5. Người cư trú được góp vốn bằng ngoại tệ chuyển khoản để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

6. Người cư trú thực hiện hợp đồng ủy thác nhập khẩu, xuất khẩu theo quy định sau:

a) Người cư trú nhận ủy thác nhập khẩu được ghi giá trong hợp đồng ủy thác nhập khẩu bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản đối với giá trị hợp đồng nhập khẩu từ bên ủy thác nhập khẩu;

b) Người cư trú nhận ủy thác xuất khẩu được ghi giá trong hợp đồng ủy thác xuất khẩu bằng ngoại tệ và thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản đối với giá trị hợp đồng xuất khẩu cho bên ủy thác xuất khẩu.

7. Người cư trú là nhà thầu trong nước, nhà thầu nước ngoài thực hiện theo quy định sau:

a) Đối với chi phí ngoài nước liên quan đến việc thực hiện gói thầu thông qua đấu thầu quốc tế theo quy định tại Luật Đấu thầu: nhà thầu được chào thầu bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản từ chủ đầu tư, nhà thầu chính để thanh toán, chi trả và chuyển ra nước ngoài.

b) Đối với việc thực hiện gói thầu theo quy định của pháp luật về dầu khí: nhà thầu được chào thầu bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản từ chủ đầu tư, nhà thầu chính để thanh toán, chi trả và chuyển ra nước ngoài.

8. Người cư trú là doanh nghiệp bảo hiểm thực hiện theo quy định sau:

a) Được báo giá, định giá, ghi giá dịch vụ bảo hiểm trong hợp đồng bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản từ bên mua bảo hiểm đối với hàng hóa, dịch vụ phải mua tái bảo hiểm ở nước ngoài;

b) Trường hợp phát sinh tổn thất đối với phần tái bảo hiểm ra nước ngoài, người cư trú là tổ chức mua bảo hiểm được nhận số tiền bồi thường bằng ngoại tệ chuyển khoản từ công ty tái bảo hiểm nước ngoài thông qua doanh nghiệp bảo hiểm để thanh toán các chi phí khắc phục tổn thất ở nước ngoài.

9. Người cư trú là tổ chức kinh doanh hàng miễn thuế được niêm yết giá hàng hóa bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản hoặc tiền mặt từ việc cung cấp hàng hóa. Ngoại tệ sử dụng trong giao dịch tại cửa hàng miễn thuế thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bán hàng miễn thuế.

10. Người cư trú là tổ chức cung ứng dịch vụ ở khu cách ly tại các cửa khẩu quốc tế, tổ chức kinh doanh kho ngoại quan được niêm yết, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản hoặc tiền mặt từ việc cung cấp hàng hóa và dịch vụ.

11. Người cư trú là tổ chức làm đại lý cho hãng vận tải nước ngoài trên cơ sở hợp đồng đại lý ký kết giữa hai bên thực hiện theo quy định sau:

a) Được thay mặt cho hãng vận tải nước ngoài báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng bằng ngoại tệ đối với cước phí vận tải hàng hóa quốc tế. Việc thanh toán phải thực hiện bằng đồng Việt Nam;

b) Được chi hộ bằng ngoại tệ chuyển khoản để thanh toán tiền mua hàng hóa, dịch vụ tại cảng biển quốc tế, khu cách ly tại sân bay quốc tế;

c) Được chi hộ bằng ngoại tệ tiền mặt để trả lương, thưởng, phụ cấp cho người không cư trú do hãng tàu biển nước ngoài ủy quyền.

12. Người cư trú là doanh nghiệp chế xuất thực hiện theo quy định sau:

a) Được ghi giá trong hợp đồng bằng ngoại tệ và thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản khi mua hàng hóa từ thị trường nội địa để sản xuất, gia công, tái chế, lắp ráp hàng xuất khẩu hoặc để xuất khẩu, trừ hàng hóa thuộc diện cấm xuất khẩu. Doanh nghiệp trong nước được báo giá, định giá bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản khi bán hàng hóa cho doanh nghiệp chế xuất;

b) Được báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng bằng ngoại tệ và thanh toán, nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản với doanh nghiệp chế xuất khác.

13. Người cư trú là tổ chức kinh doanh trong lĩnh vực vận chuyển hàng không, khách sạn, du lịch được niêm yết, quảng cáo giá hàng hóa, dịch vụ bằng Đồng Việt Nam và ngoại tệ tương đương trên trang tin điện tử, ấn phẩm chuyên ngành (không bao gồm thực đơn và bảng giá dịch vụ) chỉ sử dụng tiếng nước ngoài.

14. Người cư trú, người không cư trú là tổ chức được thỏa thuận và trả lương, thưởng, phụ cấp trong hợp đồng lao động bằng ngoại tệ chuyển khoản hoặc tiền mặt cho người không cư trú và người cư trú là người nước ngoài làm việc cho chính tổ chức đó.

15. Người không cư trú là cơ quan ngoại giao, cơ quan lãnh sự được niêm yết bằng ngoại tệ và thu phí thị thực xuất nhập cảnh, các loại phí, lệ phí khác bằng ngoại tệ chuyển khoản hoặc tiền mặt.

16. Người không cư trú thực hiện theo quy định sau:

a) Được chuyển khoản bằng ngoại tệ cho người không cư trú khác;

b) Được ghi giá trong hợp đồng bằng ngoại tệ và thanh toán tiền xuất khẩu hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ chuyển khoản cho người cư trú. Người cư trú được báo giá, định giá bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản khi cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho người không cư trú.

c) Nhà đầu tư nước ngoài được đặt cọc, ký quỹ bằng ngoại tệ chuyển khoản khi tham gia đấu giá trong các trường hợp sau:
(i) Mua cổ phần tại doanh nghiệp nhà nước thực hiện cổ phần hóa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt;
(ii) Mua cổ phần, phần vốn góp của nhà nước tại doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có vốn nhà nước thực hiện thoái vốn được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt;
(iii) Mua cổ phần, phần vốn góp của doanh nghiệp nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp khác thực hiện thoái vốn được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Trường hợp trúng đấu giá, nhà đầu tư nước ngoài thực hiện chuyển vốn đầu tư theo quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối để thanh toán giá trị mua cổ phần, phần vốn góp. Trường hợp đấu giá không thành công, nhà đầu tư nước ngoài được chuyển ra nước ngoài số tiền đặt cọc, ký quỹ bằng ngoại tệ sau khi đã trừ đi các chi phí phát sinh liên quan (nếu có)

17. Các trường hợp khác được phép sử dungh ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét, chấp thuận căn cứ vào tình hình thực tế và tính chất cần thiết của từng trường hợp"

Trường hợp hợp đồng thứ 1 của bạn quy định điều khoản về giá tính bằng đô la Mỹ bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật.

Căn cứ điều 123, Bộ luật dân sự năm 2015 Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu

Vì vậy hợp đồng thứ 1 này không có giá trị áp dụng. Hợp đồng có giá trị pháp lý là hợp đồng thứ 2.

Để đảm bảo quyền lợi của mình bạn và bên thuê nên làm thêm một phụ lục hợp đồng, quy định chi tiết điều khoản giá và phương thức thanh toán (không quy định giá tính theo ngoại tệ). Trong đó giá thuê nhà sẽ được 2 bên thoả thuận điều chỉnh tại mỗi kỳ thanh toán theo sự biến động của đồng đô la Mỹ nhưng không thấp hơn 47 triệu VNĐ

>> Tham khảo ngay: Hợp đồng thuê nhà có điều khoản mỗi năm tăng giá 10% có hợp lý không ?

2. Bồi thường hợp đồng thuê nhà khi chủ nhà muốn lấy lại nhà ?

Thưa luật sư, Em có thuê 1 căn nhà. Tiền thuê 1 tháng 10 triệu, cọc 27 triệu hợp đồng thuê nhà 2 bên có ra văn phòng công chứng làm. Em thuê để mở nhà trẻ và dạy thêm buổi tối. 1 tháng em lời 20 triệu. Hợp đồng thuê nhà còn 3 năm nữa mới hết hạn, nhưng bây giờ chủ nhà muốn lấy nhà lại để bán nhà và thông báo cho e trước 6 tháng để hủy hợp đồng.
Luật sư cho em hỏi nếu em bị hủy hợp đồng trước thời hạn khi đang làm ăn tốt, thuận lợi vậy mà bị hủy hợp đồng thì em sẽ được bồi thường thiệt hại như thế nào ạ ?
Cảm ơn luật sư!
- N.T.H.T

3. Phá hợp đồng thuê nhà thì phải bồi thường như thế nào ?

Chào luật sư. Tôi muốn hỏi luật sư một số câu hỏi ạ. Tháng 11 vừa rồi tôi có làm hợp đồng thuê nhà với bên B là 3 năm. Tiền nhà phải trả khi thuê là 6 tháng một. Xong mới làm được 4 tháng thì bên B phá hợp đồng, không muốn cho tôi thuê nữa (trong điều khoản có ghi muốn lấy hoặc trả nhà phải báo trước, không có điều khoản phá hợp đồng là phải bồi thường).
Hiện tôi đã tìm được nhà mới và muốn chuyển đi, xin chủ nhà lại 2 tháng tiền nhà mà chủ nhà nhất quyết không trả ( 14 triệu/ 1 tháng tiền nhà) vậy liệu tôi có thể kiện chủ nhà được không ạ. Số tiền đấy với gia đình tôi không phải nhỏ nên tôi rất cần lấy lại ?
Xin luật sư tư vấn giúp tôi. Cảm ơn ạ.
- N.H

4. Xử lý hình sự về hành vi lừa dối khi ký kết hợp đồng thuê nhà ?

Xin chào các chuyên gia tư vấn, em muốn nhờ các chuyên gia tư vấn giúp e một việc như sau. Gia đình e có thuê một căn nhà từ tháng 3 năm 2015 để đặt làm văn phòng làm việc có làm hợp đồng với chủ nhà với thời gian là 5 năm và trả tiền 2 năm một lần.

Trong thời gian bắt đầu làm hợp đồng với chủ nhà gia đình có yêu cầu chủ nhà cho xem sổ bìa đỏ thì bà chủ nhà nói là sổ bìa đỏ nhà đang cắm trong ngân hàng để vay ngân hàng lấy vốn làm ăn và hứa là 3 tháng sau sẽ trả ngân hàng và lấy sổ bìa đỏ đưa cho gia đình xem ... Do là chỗ quen biết lên gia đình em cũng tin tưởng và giao tiền thuê nhà cho chủ nhà là 2 năm tiền mặt là 168 triệu đồng chẵn giá thuê nhà là 7.000.000 đồng trên tháng. và sau khi gia đình em đã dọn đến và làm việc tại căn nhà đó được 1 năm, lợi dụng lúc gia đình em đi công tác ở miền nam.

Bà chủ nhà cho người đến phá cửa đột nhập vào nhà, khi gia đình e phát hiện và có báo với công an phường để giải quyết và khi đó thì bà chủ nhà tuyên bố là nhà mà gia đình em đang thuê là nhà của con gái và con rể bà ta và không phải bà chủ ký hợp đồng cho thuê trực tiếp với gia đình em. Sau khi xem xét thì đúng là sổ bìa đỏ căn nhà em đang thuê là nhà của con rể và con gái bà ta đứng tên trong sổ bìa đỏ.Công an phường đã giải quyết là bàn giao nhà cho người đứng tên trong sổ bìa đỏ và đuổi gia đình e ra khỏi nhà. Trong khi đó mọi đồ đạc, trang thiết bị gia đình e lắp đặt trong nhà họ cũng giữ và không trả.

Vậy em muốn lây lại những tài sản và tiền thuê nhà trong 1 năm còn lại thì em cần phải làm gì?

Cảm ơn luật sư!

Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản ?

Luật sư tư vấn về pháp luật hình sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

4.1. Khía cạnh luật Dân sự

Theo quy định của bộ luật dân sự 2015

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Về mặt dân sự, hợp đồng thuê nhà giữa gia đình bạn vô hiệu toàn bộ do có sự lừa đối, hành vi của người cho thuê nhà đó là đưa ra những thông tin không đứng sự thật trước khi giao kết hợp đồng với bạn, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau, trong trường hợp này bên cho thuê cần phải hoàn trả lại 1 năm tiền thuê nhà của bạn và trả lại đồ đạc cho gia đình bạn, đồng thời phải bồi thường cho gia đình 1 số tiền tương ứng với thiệt hại mà bạn phải gánh chịu khi không được thực hiên hợp đồng. Bạn có thể khởi kiện dân sự vụ việc này lên tòa án nhân dân cấp huyện để được tòa án giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

Đơn yêu ầu khởi tố vụ án

Các giấy tờ, bằng chứng chứng minh giao dịch dân sự vô hiệu ( như hợp đồng thuê , ghi âm , hình ảnh)

Bản sao chứng minh thư hoặc giấy tờ tùy thân của bạn.

4.2. Về khía cạnh luật Hình sự

Theo Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017

"Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản."

Vậy người cho thuê nhà đã đưa ra những thông tin giả, lừa dối bạn ký 1 hợp đồng vô hiệu nhằm chiếm đoạt tài sản của gia đình bạn mặt khác người thuế nhà còn chối bỏ trách nhiệm của mình trong việc ký kết hợp đồng, tài sản bà ta chiếm đoạt được là số tiền 1 năm tiền nhà cộng với toàn bộ số tiền mà gia đình bạn đã đầu tư vào nội thất. Vậy người chủ thuê nhà có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về tội danh nói trên.

Bạn có thể Thu thập chứng cứ về hành vi phạm tội của người trên (như hợp đồng thuê đã ký kết) cùng với đơn yêu cầu khởi tố vụ án và gửi lên cơ quan công an cấp huyện để được giải quyết theo pháp luật .

>> Tham khảo ngay: Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

5. Vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thuê nhà ?

Thưa luật sư, tôi có 1 số vấn đề nhờ luật sư tư vấn giúp như sau ạ: Ngày 7/4/2018 tôi có ký hợp đồng thuê nhà và đặt cọc 2.5 triệu, và ngày 10/4/2018 tôi khai trương cửa hàng. Theo như hợp đồng sau khi khai trương tôi sẽ thanh toán nốt tiền thuê 4 tháng còn lại nhưng tôi đã xin chủ nhà đến ngày 20/4/18 tôi thanh toán và chủ nhà đã đồng ý.

Chủ nhà có gọi điện và nhắn tin cho tôi bảo mai đến ngày nhớ mang tiền cho cô đấy.Do tôi quá bận với công việc nên không có thời gian nhắn tin trả lời lại và cầm điện thoại nghe. Đến trưa ngày 20/4/2018 chủ nhà gọi cho tôi và tôi nghe, chủ nhà nói về vấn đề đòi tiền và tôi mở lời xin thêm 1 vài ngày nữa thanh toán vì tôi quá bận và không có thời gian và nghĩ rằng nếu bà không đồng ý thì tối tôi tranh thủ xuống trả. Ngay sau cuộc gọi đó, bà chủ nhà đã nói dối nhân viên của tôi là mượn chìa khóa để đi đánh chìa khác vì làm rơi, nhân viên của tôi tin tưởng đưa, đưa xong thì bà chủ nhà đó không cho nhân viên của tôi trông cửa hàng nữa và đuổi ra ngoài, khi nào mang tiền xuống thì vào. Vậy, luật sư giải thich giúp tôi hành động đó có chấp nhận được không và có hình thức nào để khởi kiện chủ nhà không ạ. Thêm vào đó bà ta không cho tôi thuê nữa mà không cho tôi tháo dỡ biển quảng cáo, bàn làm, việc và và 1 giá phơi quần áo. Hiện tại bà ta đang có ý định chiếm đoạt biển quảng cáo đó và xóa số điện thoại của tôi đi và thay số điện thoại của bà ta vào để tiếp tục làm công việc mà tôi đang làm là nhận đồ giặt là. Tôi mong sớm nhận được sự tư vấn của Luật sư về vấn đề này, bà chủ này còn là 1 giáo viên cấp 1 ạ!

Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

5.1. Về hành vi của bạn

Tại Điều 354 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 354. Hoãn thực hiện nghĩa vụ

1. Khi không thể thực hiện được nghĩa vụ đúng thời hạn thì bên có nghĩa vụ phải thông báo ngay cho bên có quyền biết và đề nghị được hoãn việc thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp không thông báo cho bên có quyền thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại phát sinh, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc do nguyên nhân khách quan không thể thông báo.

2. Bên có nghĩa vụ được hoãn việc thực hiện nghĩa vụ, nếu được bên có quyền đồng ý. Việc thực hiện nghĩa vụ khi được hoãn vẫn được coi là thực hiện đúng thời hạn."

Theo đó, vì người cho thuê nhà đã đồng ý cho bạn thực hiện nghĩa vụ trả tiền quá hạn vào ngày 20/4/2018 thì việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền từ hạn cũ đến hết ngày 20/4/2018 là không vi phạm hợp đồng. Nhưng khi bạn xin thêm một vài ngày mà người cho thuê nhà không đồng ý thì khi đó việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền từ hạn cũ đến hết ngày 20/4/2018 là không vi phạm hợp đồng, ngược lại việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền sau từ sau ngày 20/4/2018 là vi phạm hợp đồng.

5.2. Về hành vi của người cho thuê nhà

Do chưa hết thời hạn như đã thỏa thuận, tức chưa hết ngày 20/4/2018 mà bà chủ nhà đã có hành vi như không cho nhân viên của bạn trông cửa hàng và đuổi ra ngoài, điều đó thể hiện rằng bà chủ đã vi phạm nghĩa vụ giao nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 476 của Bộ luật dân sự năm 2015:

"Điều 476. Giao tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thoả thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.

2. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thoả thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại điều 428 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 481. Trả tiền thuê

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Do đó, bạn có thể khởi kiện dân sự đối với hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật của người cho thuê nhà. Nếu có thiệt hại xảy ra, bạn có quyền yêu cầu bồi thường từ phía chủ nhà.

>> Tham khảo ngay: Chấm dứt hợp đồng thuê nhà thế nào cho đúng với quy định của pháp luật ?

6. Hiệu lực của hợp đồng thuê nhà được xác định như thế nào ?

Thưa luật sư: Công ty tôi thuộc công ty tư nhân có tư cách pháp nhân. Công ty tôi có ký hợp đồng cho thuê nhà với công ty A trong vòng 1 năm, hợp đồng được lập thành văn bản và có chữ ký của người đại diện theo pháp luật.

Hỏi: - Nếu hai bên chỉ ký và đóng dấu của công ty mà không đến phòng công chứng làm thủ tục chứng thực hợp đồng. Vậy hợp đồng có đúng với quy định của pháp luật không?

- Nếu một bên ký sống có con dấu và bên kia chữ ký là photo nhưng cũng có dấu mộc đỏ thì hợp đồng có giá trị pháp lý không.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.."

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì : “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu”.

Theo điều 122 Luật nhà ở 2014

"2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu."

Như vậy khi bạn và bên kia giao kết hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê