Điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Đắk Nông

Đắk Nông là một tỉnh thuộc vùng Tây Nguyên với vị trí địa lý thuận lợi tiếp giáp với các tỉnh: Phía bắc và đông bắc giáp Đắk Lawk; Phía đông và đông nam giáp Lâm đồng; Phía nam giáp Bình Phước; Phía tây giáp Vương Quốc Campuchia.

Đắk Nông có 2 cửa khẩu là Đắk Per thuộc huyện Đắk Mil và Bup'rang thuộc địa phận huyện Tuy Đức, là cơ hội cho việc giao thương giữa hai nước, thuận lợi cho việc phát triển kinh tế.

Đất đai Đắk Nông khá phong phú và đa dạng, được chia thành 5 nhóm đất chính gồm: Nhóm đất xám, đất đỏ bazan, còn lại là đất đen bồi tụ. Đất nông nghiệp chiếm 47% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó đất trông công nghiệp lâu năm chiếm phần lớn diện tích

Có thể thấy đất tại Đắk Nông vô cùng phù hợp cho việc đầu tư để phát triển kinh tế. Đặc biệt là trong năm 2020, 2021 giá đất đang vẫn nằm ở mức hơn so với những tháng cùng kỳ hàng năm. Năm 2022 là đợt tăng giá đất rất mạnh và sôi nổi. Có thể nói thị trường đất đai tỉnh Đắk Nông rất tiềm năng, có cơ hội không phải ai cũng nắm bắt được.

Đặc biệt là hoạt động tách thửa diễn ra rất sôi nổi. Việc tách thửa là thủ tục bắt buộc khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng một phần diện tích, thửa kế một phần thửa đất, thực hiện quyền chuyển nhượng,... Luật Minh Khuê có bài phân tích về điều kiện, diện tích tối thiểu, thủ tục khi thực hiện tách thửa tại Đắk Nông.

1. Quy định điệu kiện diện tích đất tối thiểu khi thực hiện tách thửa tại tỉnh Đắk Nông

1.1 Điều kiện chung:

Quy định tách thửa đất ở nông thôn: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tác thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương;

Quy định tách thửa đất ở tại đô thị: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Như vậy khi thực hiện thủ tục tách thửa đất thì cần xác định diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách phù hợp với Quyết định của Ủy ban Nhân dân tỉnh Đắk Nông

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, gón vốn bằng quyền sử dụng đất

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế và trường hợp người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Đáp ứng về diện tích tối thiểu, hình dạng thửa đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Nông

1.2 Điều kiện diện tích đất tối thiểu khi thực hiện tách thửa tại tỉnh Đắk Nông

Ngoài các điều kiện chung thì khi tác thửa cần đảm bảo các quy định riêng của tỉnh Đắk Nông:

Đối với thửa đất ở

- Điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa ( không bao gồm phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng) 

+ Đối với đất ở tại đô thị ( thuộc địa bàn các phường, thị trấn): Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có chỉ giới đường đỏ từ 19 mét trở lên thì diện tích sau khi tách thửa phải từ 55 m2 trở lên và kích thước mỗi cạnh ( chiều rộng, chiều sâu thửa đất) không nhỏ hơn 5 mét; thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 mét ( hoặc chưa có quy định về chỉ giới đường đỏ) thì diện tích sau khi tách thửa phải từ 50 m2 trở lên và kích thước mỗi cạnh ( chiều rộng, chiều sâu thửa đất) không nhỏ hơn 4 mét;

+  Đối với đất ở tại nông thông ( thuộc địa bàn các xã): Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 100 m2 trở lên và kích thước mỗi cạnh ( chiều rộng, chiều sâu thửa đất) không nhỏ hơn 5 mét;

+ Đối với trường hợp thửa đất đã xây dựng nhà ở thì thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu như sau:

Đối với đất ở tại đô thị ( thuộc địa bàn các phường, thị trấn): Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có chỉ giới đường đỏ từ 19 mét trở lên phải bảo đảm diện tích tối thiểu sau khi tách thửa từ 45 m2 trở lên và kích thước mỗi cạnh ( chiều rộng, chiều sâu thửa đất ) không nhỏ hơn 5 mét; thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 mét ( hoặc chưa có quy định về chỉ giới đường bộ) phải bảo đảm diện tích tối thiểu sau khi tách thửa từ 36 m2 trở lên và kích thước mỗi cạnh ( chiều rộng, chiều sâu thửa đất) không nhỏ hơn 4 mét;

Đối với đất ở tại nông thôn ( thuộc địa bàn các xã): Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 60 m2 trở lên và kích thước mỗi cạnh ( chiều rộng, chiều sâu thửa đất) không nhỏ hơn 4,5 mét.

( Trường hợp thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở thì trường hợp đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì việc tách thửa được thực hiện theo chủ trương đầu tư hoặc phương án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp nhận)

Đối với thửa đất nông nghiệp

- Trường hợp thửa đất thuộc quy hoạch là đất sản xuất nông nghiệp thì các thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu như sau:

+ Đối với khu vực đô thị ( thuộc địa bàn các phường, thị trấn): 500 m2 ;

+ Đối với khu vực nông thôn ( thuộc địa bàn các xã): 1000 m2 ;

- Trường hợp thửa đất thuộc quy hoạch đất phi nông nghiệp ( hoặc vừa thuộc quy hoạch đất phi nông nghiệp, vừa thuộc quy hoạch đất sản xuất nông nghiệp) mà tách thửa đồng thời chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì thửa đất xin chuyển mục đích và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải có diện tích, kích thước tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này; trường hợp phần diện tích đất sản xuất nông nghiệp còn lại không thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng ( nếu có ) được phép tách thửa cùng với chuyển mục đích sử dụng sang đất ở;

(Trường hợp tách thửa không đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thì diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với khu vực đô thị và 1000 m2 đối với khu vực nông thôn)

Trường hợp thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở kết hợp với mục đích khác ( đất ở kết hợp với đất trông cây lâu năm, đất ở kết hợp với đất trồng cây hàng năm,,,) thì khi tách thửa phần đất ở của thửa đất mới hình thành và phần đất ở của thửa đất còn lại phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn diện tích, kích thước tối thiểu quy định về diện tích đất ở đã phân tích ở trên, phần diện tích đất nông nghiệp được tách theo đất ở không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp được phân tích ở trên;

Đối với nơi đã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích, kích thước tối thiểu của các thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải đảm bảo theo đúng diện tích, kích thước mà quy hoạch đã xác định.

(Sau 3 năm kể từ ngày quy hoạch chi tiết được duyệt mà Nhà nước không có quyết định thu hồi đất hoặc không điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất được thực hiện tách thửa theo quy định về diện tích tối thiểu đã phân tích ở trên).

2. Thủ tục tách thửa tại tỉnh Đắk Nông

Bước 1: Hoàn thiện hồ sơ tách thửa

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa được quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK ( ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/T-BTNMT);

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của các hộ có chung quyền sử dụng đất ( bản sao có công chứng hoặc chứng thực)

Bước 2: Nộp hồ sơ tách thửa

Người sử dụng đất có yêu cầu tách thửa nộp 1 bộ hồ sơ tại bộ phận một cửa ( trường hợp địa phương chưa có bộ phận một cửa thì người sử dụng đất có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã/ văn phòng đăng ký đất đai/ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất)

Bước 3: Quá trình thực hiện

Trong thời hạn 3 ngày kể từ khi nhận hồ sơ, trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ thì cơ quan đã tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo bằng văn bản ghi rõ lý do cụ thể và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;

- Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cao, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án ( sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần đất mới tách;

+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Nhận kết quả

Thời gian thực hiện thủ tục tác thửa là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày đối với vùng có điều kiện khó khăn, đặc biệt khó khăn, các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.

( Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định)

Ngoài ra người sử dụng đất cần lưu ý về khoản phí, lệ phí khi tách thửa. Khi làm thủ tục tách thửa đất bạn sẽ cần nộp các khoản phí như: Lệ phí địa chính ( cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính); Lệ phí trước bạ; Phí thẩm định địa chính, phí trích đo địa chính.

3. Một số lưu ý khi thực hiện tách thửa tại tỉnh Đắk Nông 

3.1 Các trường hợp không được tách thửa, hợp thửa

- Không đảm bảo các điều kiện đã được phân tích ở trên

- Đất thuộc phạm vi thực hiện dự án đầu tư đã có thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết; thửa đất, tài sản gắn liền với đất đang bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án; thửa đất thuộc trường hợp đang được cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm pháp luật đất đai.

3.2 Nộp hồ sơ tách thửa trước ngày Quyết định 22/2021/QĐ-UBND tỉnh Đắk Nông có hiệu lực thi hành tức ngày 31/12/2021

Trường hợp đã nộp hồ sơ thực hiện tách thửa, hợp thửa theo đúng quy định của pháp luật trước ngày 31/12/2021 ( được xác định theo thời gian nhận hồ sơ tại Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả) mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện có trách nhiệm tiếp tục xử lý việc cấp giấy, chỉnh lý biến động theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Nông tại thời điểm tiếp nhận đầy đủ hồ sơ.

3.3 Hạn mức công nhận đất ở trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao theo quy định Luật Đất đai

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có vườn, ao từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP nhưng trong các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

- Đối với khu vực nông thôn ( thuộc địa bàn các xã): Diện tích đất ở được công nhận bằng diện ích thực tế đang sử dụng nhưng không quá 400 m2 đối với hộ gia đình có từ 6 nhân khẩu trở xuống; không quá 500 m2 đối với hộ gia đình có từ 7 nhân khẩu trở lên;

- Đối với khu vực đô thị ( thuộc địa bàn các phường, thị trấn): Diện tích đất ở được công nhận bằng diện tích thực tế đang sử dụng nhưng không quá 300 m2 đối với hộ gia đình có từ 6 nhân khẩu trở xuống; không quá 400 m2 đối với hộ gia đình có từ 7 nhân khẩu trở lên;

- Số nhân khẩu để xác định hạn mức công nhận đất ở là tổng số người của hộ gia đình cùng sử dụng đất theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

- Hộ gia đình, cá nhân được công nhận diện tích đất ở đối với thửa đất ở có vường, ao phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định ( nếu có).

Tham khảo: Điều kiện để được tách thửa đất thổ cư mới nhất: Hồ sơ và lệ phí?

4. Dịch vụ tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê

Là loại tài sản có giá trị lớn và rất lớn, ngoài ra quy định pháp luật về đất đai qua các thời kỳ rất phức tạp. Do đó trong đời sống không còn quá xa lạ với những vụ tranh chấp đất đai diễn ra hàng thập kỷ, giữa người chuyển nhượng với người nhận chuyển nhượng, người dân với nhà nước, hay thậm chí những người thân trong gia đình cũng xảy ra tranh chấp gay gắt. Các vấn đề đất đai luôn được xem là vấn đề nóng. Bản thân Luật Minh Khuê hàng ngày tiếp nhận hàng chục cuộc gọi liên quan đến vấn đề đất đai đặc biệt là vấn đề tách thửa. Do nhiều bài học về rủi ro, khó khăn khi chung sổ nên người sử dụng đất có nhu cầu có sổ riêng ngày càng nhiều. Quy định về đất đai của mỗi tỉnh là khác nhau, mỗi tỉnh tùy thuộc tình hình thực tế của địa phương sẽ có những quyết định riêng về vấn đề tách thửa, hợp thửa. Chính vì những khó khăn bất cập trong việc tiếp cận những quy định tên nên Luật Minh Khuê đồng hành hỗ trợ quý khách;

Luật Minh Khuê tự hào đã đồng hành cùng nhiều khách hàng trong vấn đề đất đai. Chúng tôi tự tin rằng với hơn 10 năm kinh nghiệm hành nghề trong lĩnh vực đất đai sẽ đưa ra cho quý khách những giải pháp tối ưu nhất để các bạn có thể giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng. Hiện nay hình thức cung cấp dịch vụ của Luật Minh Khuê rất đa dạng, dễ tiếp cận đến khách hàng, tạo sự thuận lợi, tiện dụng cho khách hàng. Như hình thức tư vấn trực tuyến qua tổng đài, tư vấn trực tiếp tại văn phòng và tư vấn qua thư email: lienhe@luatminhkhue.vn

Trên đây là toàn bộ những thông tin mà Luật Minh Khuê cung cấp đến quý khách về vấn đề tách thửa tại tỉnh Đắc Nông. Hi vọng rằng những phân tích trong bài viết sẽ hỗ trợ được quý bạn đọc nắm rõ quy định pháp luật về tách thửa. Trong trường hợp bài viết có điều chưa rõ quý bạn đọc vui lòng liên hệ trực tiếp đến Luật sư tư vấn thủ tục tách sổ đỏ, tách thửa đất trực tuyến: 1900.6162 để được hỗ trợ giải đáp. Xin chân thành cảm ơn !