1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mô tả kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc đầu tư xây dựng nhà ở, công trình, hoặc sử dụng quyền đất có hạ tầng kỹ thuật sẵn có trong các dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án, chuyển nhượng dự án bất động sản, cũng như cung cấp các dịch vụ bất động sản.

Trong đó, dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản, và hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản.

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định như sau:

- Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận dựa trên sự tôn trọng đối với quyền lợi hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm các quy định cấm của pháp luật.

- Bất động sản và dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

- Tổ chức và cá nhân được phép kinh doanh bất động sản ngoài khu vực được bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

 

2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản mới nhất

Các cá nhân và tổ chức tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp cần công khai thông tin về tên, địa chỉ trụ sở chính, người đại diện pháp lý, số điện thoại liên lạc và thông tin liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh, theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, trên Cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi đăng ký kinh doanh và nơi có bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Chỉ kinh doanh các loại bất động sản đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp là chủ đầu tư dự án bất động sản, ngoài việc tuân thủ các điều kiện nêu trên, họ còn phải có vốn chủ sở hữu không ít hơn một tỷ lệ nhất định của tổng vốn đầu tư, tùy thuộc vào quy mô sử dụng đất của dự án. Cụ thể, vốn chủ sở hữu phải không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp, được thực hiện trong năm tham gia đầu tư kinh doanh hoặc năm trước đó.

 

3. Điều kiện của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên

- Trong các trường hợp kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên, không bắt buộc tuân theo các điều kiện quy định tại Điều 4 của dự thảo Nghị định. Tuy nhiên, họ vẫn phải thực hiện việc kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được xác định khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất dưới mức diện tích đất hoặc diện tích sàn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Kinh doanh bất động sản không thường xuyên bao gồm các trường hợp sau:

+ Tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, hoặc chia tách theo quy định của pháp luật.

+ Tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

+ Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng dự án đang được bảo lãnh hoặc thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.

+ Tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, hoặc tố cáo.

+ Tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp nhưng dưới mức diện tích đất hoặc diện tích sàn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

 

4. Quy định mới về giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã điều chỉnh quy định về việc thanh toán trong giao dịch mua bán nhà ở và công trình xây dựng được hình thành trong tương lai. Theo đó, việc thanh toán được phân chia thành nhiều đợt, với mức thanh toán lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả số tiền đặt cọc. So với quy định trước đó, đây là sự điều chỉnh mang tính cụ thể và rõ ràng hơn. Đồng thời, tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng được giảm xuống còn 50%, so với tỷ lệ 70% như hiện nay.

Theo Điều 25 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, quy định về việc thanh toán trong giao dịch mua bán và thuê mua nhà ở, cũng như các công trình xây dựng được hình thành trong tương lai như sau:

- Trong giao dịch mua bán nhà ở và công trình xây dựng, việc thanh toán được chia thành nhiều đợt, với mức thanh toán lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả số tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo phải tuân theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số thanh toán không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà ở hoặc công trình xây dựng cho bên mua. Trong trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, theo quy định tại khoản 4 của Điều 10 của Luật này, tổng số thanh toán không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

- Trong trường hợp thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được hình thành trong tương lai, việc thanh toán được phân chia thành nhiều đợt. Lần đầu, mức thanh toán không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo phải tuân theo tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng cho bên thuê mua. Tuy nhiên, tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại sẽ được quy đổi thành tiền thuê và thanh toán trong một khoảng thời gian cụ thể theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Nếu bên mua hoặc thuê mua chưa nhận được giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thì bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại của hợp đồng sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua hoặc thuê mua.

Bài viết liên quan: Xác định doanh thu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ? 

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về vấn đề: Đề xuất về điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức. Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm theo dõi nội dung bài viết!