1. Có được trả lại tiền đặt cọc thuê nhà do sự kiện bất khả kháng ?

Thưa luật sư, Trong hợp đồng, hai bên chỉ thỏa thuận nếu xảy ra trường hợp bất khả kháng thì sẽ chấm dứt hợp đồng chứ không đề cập đến việc trả lại tiền cọc. Đợt dịch này liệu có phải trường hợp bất khả kháng không? Tôi cần làm gì để đảm bảo quyền và lợi ích cho mình ?
Cảm ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, Covid-19 có được cho là sự kiện bất khả kháng không?

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể tiên liệu được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong điều kiện và khả năng cho phép (lũ lụt, động đất, núi lửa, chiến tranh...).

Theo quy định của Điều 156 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự
Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:
1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;
..."

Một sự kiện được coi là bất khả kháng hoặc là trở ngại khách quan nếu đáp ứng được các điều kiện sau: Xảy ra khách quan, không thể lường trước được, do hoàn cảnh khách quan không thể khắc phục được.

Covid-19 là sự kiện khách quan, tuy nhiên, để được xem là sự kiện bất khả kháng thì phải chứng minh là các bên đã lường trước được hay chưa? Đã dùng mọi biện pháp và khả năng cho phép để khắc phục hay chưa? Nếu đáp ứng được "điều kiện đủ" này thì dịch bệnh mới được xem là sự kiện bất khả kháng trong giao dịch dân sự.

Thứ hai, bạn có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khi giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc, các bên đều mong muốn thực hiện và hoàn thành nghĩa vụ để hưởng được lợi ích phát sinh từ giao kết hợp đồng đặt cọc.Tuy nhiên, sự kiện bạn trình bày thuôc sự kiện bất khả kháng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật dân sự năm 2015 thì sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép ( như đã trình bày ở trên)

Theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên bạn có thể thực hiện thỏa thuận lại hợp đồng khi có đủ các điều kiện sau:

- Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

- Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

- Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

- Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Với giá trị tiền đặt cọc nêu trên, căn cứ pháp lý hiện tại và thực tế tố tụng hiện nay thì phương án đàm phán với bên cho thuê để lấy lại tiền đặt cọc là cách làm có thể mang lại hiệu quả tốt nhất.

Dựa trên trên tinh thần tự nguyện, bên bạn có thể thỏa thuận với bên cho thuê để tạm dừng hợp đồng, giảm tiền thuê mặt bằng hoặc chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc. Tuy nhiên, khi đã yêu cầu như trên nhưng bên cho thuê không đồng ý, bạn cũng không nhận được tiền đặt cọc đã đóng thì trường hợp này bạn có thể khởi kiện ra tòa để được đảm bảo về quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Giải quyết tình huống cụ thể về giao dịch dân sự vô hiệu ?

2. Cách lập giấy đặt cọc hợp pháp ?

Công ty Luật Minh Khuê cung cấp mẫu Giấy đặt cọc để Quý khách hàng tham khảo áp dụng trong trên thực tế. Thông tin pháp lý liên quan vui lòng liên hệ trực tiếp với Chúng tôi để được tư vấn, hỗ trợ:.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

GIẤY ĐẶT CỌC

Hôm nay, ngày … tháng … năm 2006, tại Số _________, Thành phố Hà Nội, chúng tôi gồm:

BÊN BÁN (GỌI TẮT LÀ BÊN A)

Bà _________, CMND số _____________tại CA thành phố Hà Nội

Và Ông ______________, CMND số __________thành phố Hà Nội.

Đồng sở hữu ngôi nhà số

Bà ______đã uỷ quyền toàn bộ cho Ông ________(có Giấy uỷ quyền kèm theo) trong việc bán ngôi nhà tại số ________ .

BÊN MUA (GỌI TẮT LÀ BÊN B)

Ông/Bà: …

Sinh ngày:

Hộ khẩu thường trú:

CMND số:

Sau khi bàn bạc, hai bên thống nhất thoả thuận những điều khoản sau:

Điều 1: Bên B đặt cọc cho Bên A số tiền là: … để đảm bảo cho việc thực hiện Hợp đồng mua/bán ngôi nhà tại số

Điều 2: Khi Hợp đồng mua/bán nhà được thực hiện, số tiền trên sẽ được trừ vào nghĩa vụ trả tiền của Bên B. Nếu Bên B từ chối việc thực hiện Hợp đồng mua/bán nhà thì số tiền trên sẽ thuộc về Bên A. Nếu Bên A từ chối việc thực hiện Hợp đồng mua/bán nhà thì ngoài việc phải trả lại cho Bên B số tiền trên, Bên A còn phải trả cho Bên A số tiền là…

Điều 3: Hai bên cùng đọc lại những điều trên, hiểu rõ nội dung và đồng ý ký tên dưới đây để làm bằng chứng.

BÊN A

BÊN B

NGƯỜI LÀM CHỨNG 1

NGƯỜI LÀM CHỨNG 2

>> Xem thêm:  Đặt cọc là gì ? Quy định pháp luật về nội dung, mục đích của đặt cọc

3. Xác định các hình thức hợp pháp của hợp đồng đặt cọc ?

Luật Minh Khuê, xin tư vấn và hỗ trợ khách hàng về trình tự thủ tục đặt cọc, hình thức của hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật hiện hành như sau:

Luật sư tư vấn:

Hợp đồng đặt cọc được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 được quy đinh như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Việc đặt cọc có thể nhằm thực hiện hai mục đích: một là nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng hai là nhằm thực hiện hợp đồng dân sự.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định trong nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm như sau:

" Điều 30. Nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên ký cược

1. Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận.

Điều 31. Quyền của bên đặt cọc, bên ký cược

Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Điều 32. Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

2. Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý.

Điều 33. Quyền của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Bên nhận ký cược có quyền sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho người đặt cọc, và bồi một khoản tiền bồi thường tương đương với giá trị tai sản đặt cọc. Trường hợp người đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Chào Luật sư, Tôi có vấn đề muốn nhờ Luật sư tư vấn về giấy đặt cọc viết tay như sau: Gia đình tôi có bán 1 xe ô tô 16 chỗ, tôi đã nhận cọc 20tr của người mua và có làm giấy đặt cọc viết tay. Tuy nhiên, do sơ suất, tôi đã không ghi thời hạn từ lúc đặt cọc đến lúc nhận đủ tiền và giao xe. Tính đến nay đã 2 tháng kể từ ngày nhận cọc, người mua chưa đến giao nốt tiền và giao xe, tôi gọi điện cho người mua không được và cũng không thể bán xe do đã nhận cọc. Tôi muốn hỏi Luật sư như sau: 1. Giấy đặt cọc viết tay không ghi rõ thời hạn như vậy có giá trị pháp lý hay không? Nếu có thì thời hạn đến khi nào? 2. Trong TH tôi có khách khác đến mua, tôi có thể bán xe không? Vì lý do người mua cũ không chịu đến lấy xe, vậy sau khi tôi đã bán xe cho người mua sau, người đã đặt cọc lại cầm giấy cọc đến yêu cầu tôi bồi thường thì có được không? Xin cảm ơn Luật sư!

=> Trường hợp này của bạn giấy đặt cọc không có đề cập về thời hạn đặt cọc, thì hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực, đây có thể coi là một sai sót của bạn. Hiện tại thì bạn chỉ có thể thỏa thuận lại với phía bên đó. Nếu không thể thỏa thuận được thì bạn có thể suy nghĩ nếu khoản tiền đặt cọc không nhiều thì bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng này trả tiền lại cho khoản tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương.

Xin chào luật sư, Em là sinh viên và em có thuê 1 căn phòng trọ để ở nhưng vì điều kiện kém (ẩm thấp, điện nước không ổn định) nên em muốn trả phòng, Nhưng khi đề cập đến việc lấy lại tiền cọc thì chủ nhà lại lấy cớ cần sửa chữa phòng và muốn trừ đi tiền cọc của em. Khi thuê phòng em đã phải tự bỏ tiền túi ra trán tường lại giúp chủ nhà, giờ chủ nhà lại muốn trừ tiền cọc của em để sửa chữa phòng. Xin hỏi luật sư như vậy có hợp pháp không ạ. (việc đặt cọc không được lập thành hợp đồng chỉ thông qua 1 tờ giấy nhận tiền có ký tên). Mong nhận được sự tư vấn của Luật sư, em xin cảm ơn!

=> Thứ nhất là không rõ bạn có thành lập hợp đồng thuê nhà hay không, và giấy nhận tiền của mình có nội dung như thế nào ?. Trường hợp bạn không có giao kết hợp đồng thuê nhà thì giao dịch giữa bạn và phía bên kia không được công nhận. Do đó trong trường hợp này bạn có thể đòi lại được dựa trên giấy nhận tiền để chứng minh bên đó có cầm tiền của mình.

Thưa luật sư, Tôi có đặt cọc 10 triệu đồng để phỏng vấn thi tuyển kỹ sư đi Nhật ở 1 công ty Việt Nam từ thág 6/2016 nhưng không đỗ. Tôi đến rút tiền mà công ty thất hứa không trả thì tôi phải làm thế nào? (Tôi có giấy đặt cọc và có chụp lại nội dung nhắn tin với chị giám đốc đó) mong luật sư giải đáp giúp. tôi xin cảm ơn

=> Trường hợp này mình cần biết thê thông tin về việc hợp đồng đặt cọc của bạn, mục đích của hợp đồng đặt cọc là gì, quyền và nghĩa vụ của hai bên ra sao thì mình mới có thể kết luận được bạn có lấy lại được tiền đặt cọc không. Vì theo thông bạn cung cấp thì do bạn thi không đỗ chứ không phải bên kia không thực hiện nghĩa vụ với bạn, nên bạn cần xem xét lại hợp đồng đặt cọc của mình xác định nghĩa vụ của bên kia là gì, nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ rồi mà bên đó không thực hiện thì bạn có thể yêu cầu bên đó trả tiền đặt cọc cho mình, nếu bên đó không trả thì bạn có ther khởi kiện ra tòa được.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu giấy biên nhận, đặt cọc bản cập nhật mới nhất năm 2021 ? Mức phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc

4. Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng đặt cọc ?

Luật Minh Khuê, xin tư vấn và hỗ trợ khách hàng về các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật dân sự như sau:

Luật sư tư vấn :

Hợp đồng đặt cọc được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 được quy đinh như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Việc đặt cọc có thể nhằm thực hiện hai mục đích: một là nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng hai là nhằm thực hiện hợp đồng dân sự.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định trong nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm như sau:

" Điều 30. Nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên ký cược

1. Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận.

Điều 31. Quyền của bên đặt cọc, bên ký cược

Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Điều 32. Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

2. Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý.

Điều 33. Quyền của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Bên nhận ký cược có quyền sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho người đặt cọc, và bồi một khoản tiền bồi thường tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Trường hợp người đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Thưa luật sư, xin hỏi: Em có mua lại 1 quán net với giá 160 triệu đồng với 20 máy tính, nhưng theo em được biết giá thật của một máy tính khoảng 3-4 triệu đồng!!! Vậy cho em hỏi cái giá 160 triệu người ta đưa ra cho em như trong hợp đồng là cao quá mà chưa sang tên đổi chủ e có đặt cọc trước 100 triệu đông giờ em muốn làm lại hợp đồng với mức giá phù hợp có được không, nếu bên bán không đồng ý mà bắt em phải trả đủ 160 triệu thì em phải làm sao ạ Đã gửi từ iPhone của tôi

=> Cái này chủ yếu là do bạn và phía bên kia thỏa thuận với nhau, trước khi giao kết hợp đồng thì bạn phải tìm hiểu về giá thị trường rồi mới giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, tại thời điểm giao kết bạn đã đồng ý với mức giá đấy rồi thì bạn phải chấp nhận, giờ bạn muốn giảm giá thì bạn phải thỏa thuận với phia bên kia.

Kính chào luật sư! Em tôi có vài phòng trọ và em tôi là chủ sở hữu, nhưng do ở xa nên để cho mẹ tôi trông coi hộ, vừa qua mẹ tôi có cho người thuê ở và làm giấy cho thuê 2 năm nhưng mẹ tôi không có nhận tiền đặt cọc, nay tôi có nhu cầu sử dụng nên cho người thuê hay trước một tháng để lấy phòng lại, mẹ tôi năm nay 76 tuổi và khi làm giấy cho thuê không có ra công chứng vậy tôi lấy phòng trọ lại trước thời hạn có phải vi phạm và bồi thường không. Xin chân thành cảm ơn Người hỏi: Thu Hương

=> Trường hợp của bạn mà bạn đã ủy quyền cho mẹ mình ở nhà được quyền sử dung và cho thuê phòng thì hợp đồng cho thuê này có giá trị pháp lý, bạn chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê trong trường hợp sau theo quy định của luật nhà ở năm 2014

" Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Theo đó bạn không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bên kia, trường hợp bạn vẫn muốn chấm dứt thì bạn phải thỏa thuận với phía người thuê, nếu họ đồng ý thì bạn có thể chấm dứt hợp đồng được.

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà tôi có 1 mảnh đất đang được bán cho bên mua giá 8 tỷ. Bên mua khi đặt cọc 1,2 tỷ thì họ làm giấy Hợp Đồng Chuyển Nhượng Đất bên trong có thể hiện vấn đề đặt cọc và trách nhiệm rõ ràng 2 bên nhưng không có công chứng. Nhưng tôi nghe nói HĐ chuyển nhượng thì phải có công chứng? Xin hỏi luật sư là HĐ như vậy có được xem là Hợp đồng đặt cọc giữa 2 bên không ạ? Cảm ơn luật sư. Xin hỏi Luật Đã gửi từ iPad của tôi

=> Nếu bạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì buộc phải tiến hành công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý, do đó nếu không có công chứng thì hiện tại hai bên phải ra bên văn phòng công chứng làm thủ tục công chứng để hợp đồng có hiệu lực. Trường hợp không công chứng thì hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức chứ không được coi là hợp đồng đặt cọc như vậy.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

5. Tư vấn giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc trong các giao dịch bảo đảm ?

Trung tuần tháng 7 và những ngày đầu tháng 8.2009, Báo ĐS&PL liên tiếp nhận được đơn đề nghị của gia đình ông Nguyễn Duy Á và bà Đặng Thị Xuân ở số nhà 28, phố Nguyễn Trãi, phường Liên Bảo, TP. Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc trình bày về vụ "Tranh chấp tiền đặt cọc" với Công ty cổ phần CPK Vĩnh Phúc.

Trong đơn, ông Á trình bày như sau: Gia đình ông ký hợp đồng cho Công ty cổ phần CPK Vĩnh Phúc thuê nhà căn nhà số 28 đường Nguyễn Trãi, phường Liên Bảo, TP. Vĩnh Yên, có diện tích là 700 m2 sàn để CPK dùng làm văn phòng, cho nhân viên, khách của công ty ở. Hợp đồng thuê nhà được 2 bên ký tại Phòng Công chứng Nhà nước số 02 tỉnh Vĩnh Phúc. Đại diện Công ty cổ phần CPK Vĩnh Phúc ký hợp đồng thuê nhà là Tổng giám đốc Trần Lượng. Thời hạn thuê là 3 năm, tính từ ngày 1.3.2007 đến 1.3.2010. Giá thuê là 900 USD/tháng, được quy đổi ra tiền Việt Nam; giá thuê này không bao gồm thuế liên quan đến việc cho thuê nhà. Giá thuê không thay đổi trong suốt thời gian hợp đồng còn hiệu lực, không bao gồm các chi phí như sử dụng điện, nước, điện thoại. Hết thời gian thuê theo hợp đồng, hai bên có thể thoả thuận để tiếp tục thuê. Công ty cổ phần CPK Vĩnh Phúc đặt cọc cho gia đình ông Á là 5.400 USD, tương đương với 86.670.000 đồng. Tiền đặt cọc này sẽ được gia đình ông Á hoàn trả lại công ty khi hợp đồng hết hạn hoặc chấm dứt hợp đồng. Trong hợp đồng thuê nhà, gia đình ông Á và Công ty cổ phần CPK Vĩnh Phúc cam kết điều khoản chấm dứt hợp đồng gồm 5 lý do. Lý do quan trọng nhất là một trong 2 bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải thông báo cho bên kia trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản. Nếu những nội dung khác được pháp luật quy định không nêu trong hợp đồng này thì 2 bên cần phải chấp hành nghiêm chỉnh. Bên nào vi phạm thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Đang thực hiện hợp đồng, ngày 17.10.2008, Công ty CPK đã gửi thông báo đề nghị chấm dứt hợp đồng trước thời hạn vào ngày 31.3.2009 đến cho gia đình ông Á. Tức là công ty thông báo chấm dứt hợp đồng bằng văn bản trước 6 tháng. Tại văn bản thông báo này, Công ty CPK tính toán số tiền đặt cọc 5.400 USD sẽ được trả luôn cho 6 tháng thuê nhà còn lại. Gia đình ông Á có văn bản trả lời không đồng ý với thông báo của Công ty CPK, không đồng ý tính tiền đặt cọc vào việc trả luôn tiền nhà cho 6 tháng thuê nhà tiếp theo. Sau đó, Công ty CPK vẫn trả tiền thuê nhà của 6 tháng, tức quý VI năm 2008 và quý I năm 2009 cho gia đình ông Á được thể hiện ở các hoá đơn ngày 8.10.2008 và ngày 12.1.2009; đến ngày 31.3.2009 thì bàn giao nhà. Theo ông Á thì việc gia đình có văn bản không đồng ý đối trừ tiền đặt cọc vào tiền thuê nhà, không đồng ý việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu trả tiền thuê nhà theo hợp đồng thoả thuận, Công ty cổ phần CPK Vĩnh Phúc vẫn thực hiện mà không có ý kiến gì, chứng tỏ, đồng ý với thông báo phản ứng của gia đình ông Á là không được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Dù đã thực hiện đúng theo văn bản phản ứng của gia đình về việc nộp tiền thuê nhà nhưng Công ty CPK vẫn đơn phương chấm dứt hợp đồng và vẫn đòi tiền đặt cọc 5.400 USD. Ông Á không trả. Công ty CPK kiện ra toà án TP. Vĩnh Yên. Ông Á giãi bày rằng: Quá trình xét xử cũng như lời văn trong bản án sơ thẩm số 08/2009/DS-ST, ngày 16.7.2009 do thẩm phán Vũ Văn Mạnh làm chủ toạ chưa thấu tình, đạt lý, chưa đưa ra được những chứng cứ cụ thể nhưng vẫn buộc gia đình ông phải hoàn trả 5.400 USD đặt cọc cho Công ty cổ phần CPK Vĩnh Phúc. Công ty này vi phạm hợp đồng, còn chủ toạ phiên toà thì chỉ lấy điều kiện cần – tức việc chấm dứt hợp đồng phải thông báo trước – làm cả điều kiện đủ để xử gia đình ông thua kiện mà không xem xét đến tất cả những khoản trong Hợp đồng thuê nhà giữa 2 bên. Đã ra đến toà, tức là 2 bên phải đưa ra lý để chủ toạ xem xét. Ông Á còn cho rằng, việc chủ toạ nhận xét trong phần xét thấy của bản án rằng: "Trong hợp đồng tại điều 6 có nêu rõ: Trường hợp một trong hai bên ngừng hợp đồng trước thời hạn đã thoả thuận thì phải thông báo cho bên kia trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản. Như vậy, phải được hiểu là đây là điều khoản thoả thuận chấm dứt hợp đồng để cho 2 bên thực hiện" là chủ quan và là ý kiến riêng của chủ toạ. Chủ toạ không đưa ra các quy định của pháp luật dân sự để xét thấy phải được hiểu như thế là đúng. Chính vì thế mà gia đình ông Á có quyền nghi ngờ về tính minh bạch trong quá trình giải quyết vụ tranh chấp của chủ toạ phiên toà.

Được biết, gia đình ông Á đã làm đơn kháng cáo. Hy vọng, với những trình bày của ông Á, toà phúc thẩm, toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc sẽ xét xử để cho nguyên đơn và bị đơn đều phải "tâm phục, khẩu phục".

Công ty luật Minh Khuê (biên tập)

>> Xem thêm:  Ký cược là gì ? Mục đích, nội dung của ký cược ? Hình thức, chủ thể, đối tượng của ký cược

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Không thực hiện nghĩa vụ có bị mất tiền đặt cọc không?

Trả lời:

Trong giao dịch dân sự, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc

Câu hỏi: Tiền đặt cọc sẽ xử lý thể nào nếu các bên tuân thủ giao kết hợp đồng?

Trả lời:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Câu hỏi: Tài sản dùng để đặt cọc bao gồm những gì?

Trả lời:

Tài sản dùng để đặt cọc có thể là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.