Doanh nghiệp có vốn đầu tư nươc ngoài có được thuê văn phòng, nhà xưởng dư thừa hay không?

1. Điều kiện để kinh doanh cho thuê văn phòng, nhà xưởng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 và Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hoạt động cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản được xem là một trong các hoạt động kinh doanh bất động sản.Bất động sản là tài sản gắn liền với đất, bao gồm các công trình xây dựng trên đất và tài sản khác gắn liền với công trình đó. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp). Tuy nhiên, trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp. Những trường hợp này vẫn phải tuân thủ quy định của pháp luật về kê khai nộp thuế.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản thì kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Và cũng theo khoản 1 Điều 8 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp. Doanh nghiệp muốn kinh doanh thì phải có nghĩa vụ đáp ứng đủ điều kiện đầu tư kinh doanh khi kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh.

Do vậy, khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp cần phải đáp ứng các điều kiện về đầu tư, kinh doanh ngành nghề này theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, cụ thể như sau:

- Để kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Điều này bao gồm việc thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và chọn ngành nghề kinh doanh là bất động sản.

- Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai các thông tin liên quan đến doanh nghiệp và các sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh. Cụ thể, các thông tin này bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc và tên người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp. Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh cũng phải được công khai, bao gồm số lượng và loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng và loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua, và số lượng và loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Nếu có thế chấp nhà, công trình xây dựng hoặc dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin này cũng phải được công khai.

- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần cập nhật kịp thời các thông tin đã công khai nếu có sự thay đổi sau đó. Ngoài ra, chỉ các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản mới được kinh doanh.

- Việc tuân thủ các quy định về công khai thông tin và điều kiện kinh doanh bất động sản là rất quan trọng để đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong ngành kinh doanh này. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần hiểu rõ các quy định này và tuân thủ đầy đủ để tránh các rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của mình cũng như khách hàng.

Bên cạnh đó, theo Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc cho thuê lại, nếu bên thuê muốn cho người khác thuê lại tài sản đã được thuê, bên đó cần phải đáp ứng các điều kiện về kinh doanh, nghề kinh doanh bất động sản và tuân thủ đầy đủ các quy định về đầu tư kinh doanh.  Cụ thể, bên cho thuê phải đồng ý cho việc cho thuê lại này và điều này cần được ghi nhận trong hợp đồng ban đầu hoặc phụ lục hợp đồng. Bên thuê lại cũng cần phải đăng ký thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp để bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản (mã 6810) và đăng ký thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) theo quy định của Luật Đầu tư. Bên thuê lại cũng cần phải đảm bảo rằng tài sản được cho thuê lại phải có hồ sơ pháp lý đầy đủ, hợp pháp và không bị tranh chấp về quyền sở hữu. Nếu tài sản đang được thế chấp, bên thuê lại cần có văn bản chấp thuận của đơn vị nhận thế chấp.

Ngoài ra, trong hợp đồng cho thuê lại, cần lưu ý đến việc phân định trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên thuê lại về xử lý nước thải, tải lượng nước thải trước khi đấu nối vào hệ thống thu gom chung của cụm công nghiệp; trách nhiệm thu gom, chuyển giao chất thải rắn, chất thải nguy hại; trách nhiệm thanh toán các khoản phí duy tu, cải tạo cơ sở hạ tầng và các khoản phí khác; yêu cầu về đảm bảo điều kiện chất lượng công trình nhà xưởng, phòng cháy chữa cháy, môi trường….

2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được thuê văn phòng, nhà xưởng dư thừa hay không?

Theo quy định tại Điều 38 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, nếu người thuê tài sản muốn sử dụng tài sản trên đất cho mục đích kinh doanh thì phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Nếu đã có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký, người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất. 

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng doanh nghiệp nước ngoài được cho thuê hoặc cho thuê lại tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Do đó, công ty có vốn nước ngoài, đã thuê đất và trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hàng năm nếu đã được cấp Giấy chứng nhận được quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật sẽ được phép cho thuê tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện về kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật. 

Đồng thời, căn cứ quy định tại Điều 10 và Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản dưới hình thức thuê nhà hoặc cho thuê lại công trình xây dựng nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định. Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 4, Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên thuê nhà hoặc công trình xây dựng cũng được cấp quyền cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà hoặc công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên, việc cho thuê lại này cần phải được bên cho thuê đồng ý và ghi trong hợp đồng cho thuê. Điều này cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng tài sản bất động sản nhằm mục đích cho thuê và thu về lợi nhuận từ việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà hoặc công trình xây dựng. Tuy nhiên, việc cho thuê lại này cần tuân thủ đúng quy định pháp luật và được thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê văn phòng hoặc nhà xưởng dư thừa tại Việt Nam, tuy nhiên điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cả vị trí, giá cả và nhu cầu của chủ sở hữu. Việc tìm kiếm văn phòng hoặc nhà xưởng dư thừa phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp có thể được thực hiện thông qua các kênh đăng tin trên mạng, các trang web bất động sản hoặc thông qua các môi giới bất động sản. Tuy nhiên, việc thuê văn phòng hay nhà xưởng dư thừa cũng có một số rủi ro, bao gồm việc không đảm bảo về chất lượng và độ tin cậy của người cho thuê, hoặc các quy định pháp lý liên quan đến thuê nhà. Do đó, trước khi thuê văn phòng hay nhà xưởng dư thừa, doanh nghiệp cần tìm hiểu kỹ về chủ sở hữu, điều kiện hợp đồng, quy định pháp lý và các chi phí phát sinh khác để đảm bảo rằng họ có thể thuê được một không gian phù hợp và đảm bảo sự an toàn cho hoạt động kinh doanh của mình.

3. Hồ sơ để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê văn phòng, nhà xưởng dư thừa

Để cho thuê nhà xưởng cho doanh nghiệp nước ngoài, đầu tiên, doanh nghiệp cần phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Quy định này có thể khác nhau tùy theo loại hình hoạt động mà doanh nghiệp lựa chọn. Do đó, để chuẩn bị hồ sơ đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp cần tuân thủ các quy định tại Nghị định 01/2021/NĐ-CP.

- Hồ sơ đăng ký kinh doanh cơ bản bao gồm Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp,

- Điều lệ công ty,

- Danh sách thành viên là cổ đông và danh sách cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài (đối với công ty cổ phần) hoặc danh sách thành viên (đối với công ty trách nhiệm hữu hạn),

- Bản sao giấy tờ pháp lý của người đại diện theo pháp luật, và bản sao giấy tờ pháp lý của thành viên là cổ đông của công ty (đối với công ty cổ phần) hoặc của thành viên công ty (đối với công ty trách nhiệm hữu hạn).

Ngoài ra, doanh nghiệp cần chuẩn bị bản sao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, doanh nghiệp nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh tại Phòng Đăng ký kinh doanh và chờ đợi kết quả giải quyết từ phía cơ quan có thẩm quyền.

Quý khách hàng có nhu cầu thì tham khảo thêm nội dung bài viết sau của công ty Luật Minh khuê: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là gì? Mở thế nào?

Công ty Luật Minh Khuê mong muốn gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích. Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!