Đối tượng nào không bắt buộc thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản?

1. Thế nào là kinh doanh bất động sản? Những bất động sản nào được kinh doanh?

Kinh doanh bất động sản là một thuật ngữ sử dụng trong lĩnh vực kinh doanh đất đai, là một thuật ngữ chỉ hoạt động mua bán, cho thuê, đầu tư và quản lý các loại tài sản là bất động sản khi có đủ điều kiện. Dưới góc độ pháp lý, kinh doanh bất động sản được định nghĩa cụ thể tại Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời.

Như vậy có thể hiểu việc kinh doanh bất động sản là bao gồm các công việc tác động trực tiếp đến bất động sản như tìm kiếm, chọn lọc, mua bán, tiếp thị, xây dựng, quản lý và tư vấn trong lĩnh vực bất động sản. Thông qua hoạt động đó, các doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản thường mong muốn kiếm được lợi nhuận từ việc mua bán hoặc cho thuê lại các bất động sản hoặc tận dụng giá trị tăng cao của bất động sản theo thời gian. 

Theo đó để hiểu sâu hơn về kinh doanh bất động sản thì chúng ta sẽ đi tìm hiểu chi tiết từng hoạt động, công việc trong kinh doanh bất động sản là như thế nào. Cụ thể:

+ Hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động dễ thấy nhất trong thị trường bất động sản hàng ngày. Thực chất đây là công việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản phục vụ cho các bên có nhu cầu muốn thuê hay mua bán bất động sản được thuận tiện hơn

+ Hoạt động quản lý bất động sản được hiểu là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất. 

+ Hoạt động tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản như trên dựa theo yêu cầu của các bên. 

Vậy những loại bất động sản trong kinh doanh bất động sản ở đây gồm những tài sản nào? Theo đó, bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm có:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, không phải tất cả những bất động sản trên đều được phép đưa vào kinh doanh bất động sản mà sẽ cần phải đáp ứng những điều kiện cụ thể, nhất định. Vấn đề này sẽ được Luật Minh Khuê phân tích cụ thể tại mục 3 riêng biệt của bài viết. 

2. Những trường hợp không cần thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản

Thông thường việc kinh doanh các loại bất động sản sẽ được thông qua một doanh nghiệp đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản cụ thể như Công ty môi giới bất động sản hay Công ty Bất động sản.... Tuy nhiên việc kinh doanh bất động sản không yêu cầu phải có quy mô kinh doanh lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào nhu cầu và kinh tế của mỗi người kinh doanh. Thành lập các doanh nghiệp kinh doanh thì thường là những chủ thể có nhu cầu kinh doanh với vốn đầu tư lớn, quy mô rộng. Nhưng đa số hiện nay người dân chọn hình thức kinh doanh nhỏ lẻ như góp vốn làm ăn chung với bạn bè, người thân cho thuê lại bất động sản dưới hình thức thuê mặt bằng, thuê trọ chẳng hạn. Vậy họ kinh doanh như vậy có được phép hay không? Hay phải bắt buộc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản? 

Theo đó tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định rằng các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Nhưng tại khoản 2 Điều 10 Luật này lại quy định chỉ trừ những trường hợp sau đây tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không phải thành lập doanh nghiệp. Đó là những trường hợp kinh doanh với quy mô nhỏ và không thường xuyên, cụ thể:

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Như vậy nếu thuộc những trường hợp trên đây thì cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sẽ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng khi tiến hành kinh doanh bất động sản vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. 

3. Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh

Như đã nêu ở trên, không phải bất động sản nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật yêu cầu. Và tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản có nêu rõ, khi kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo rằng nhà, công trình xây dựng:

- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Còn khi kinh doanh các loại đất thì chỉ được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Nhìn chung các điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh cũng có điều kiện tương tự như các điều kiện để đất đai, nhà ở được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại theo pháp luật về đất đai. 

Xem thêm: Quy định mới về điều kiện thành lập công ty kinh doanh bất động sản

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Đối tượng nào không bắt buộc thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản? do Công ty Luật Minh Khuê biên soạn và muốn gửi đến quý khách mang tính chất tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc!

Nếu quý khách có nhu cầu muốn báo phí dịch vụ, quý khách hãy vui lòng gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!