1. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai mà cụ thể là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được tồn tại trong thực tế mà việc rao bán các dự án, công trình như vậy nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt chỗ” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền nhằm phục vụ cho việc xây dựng dự án.

2. Dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi kinh doanh cần những điều kiện gì?

Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

-  Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

- Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

- Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Theo đó, điều kiện để chủ đầu tư bán bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

3. Chủ đầu tư có được thu hết tiền hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa bàn giao bất động sản không?

Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:

- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

- Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Theo đó, chủ đầu tư không được thu hết tiền hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa bàn giao bất động sản.

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;

Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

4. Bên mua có được xem thông tin về tiến độ xây dựng bất động sản hình thành trong tương lai không?

Theo quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì ngoài những quyền và nghĩa vụ được quy định trong Chương II của Luật cho việc mua bán và thuê mua bất động sản, các bên tham gia giao dịch còn được hưởng một loạt quyền và có trách nhiệm sau đây:                        

- Quyền và trách nhiệm của bên mua và bên thuê mua: Bên mua và bên thuê mua, bên tận hưởng những quyền và chịu trách nhiệm không chỉ hạn chế trong khuôn khổ Chương II của Luật, mà còn có tầm nhìn sâu hơn với danh sách các quyền và trách nhiệm sau đây:

+ Quyền yêu cầu thông tin chi tiết: Trong quá trình giao dịch, bên mua và bên thuê mua có tư cách yêu cầu bên bán và bên cho thuê mua cung cấp thông tin toàn diện và chi tiết về tiến độ thực hiện dự án xây dựng. Điều này bao gồm thông tin về kế hoạch tiến độ, mức độ sử dụng số tiền ứng trước và việc kiểm tra thực tế tại các vị trí trong dự án.

+ Quyền kiểm tra thực tế: Để đảm bảo tính minh bạch và đúng đắn trong giao dịch, bên mua và bên thuê mua được quyền kiểm tra thực tế tại công trình xây dựng. Điều này cho phép họ thẩm định tiến độ thực hiện, kiểm tra việc sử dụng số tiền ứng trước và đảm bảo rằng dự án đang diễn ra theo đúng kế hoạch đã thỏa thuận.

- Nghĩa vụ và điều kiện của bên bán và bên cho thuê mua: Bên bán và bên cho thuê mua không chỉ có nghĩa vụ chung theo quy định Chương II, mà còn có nghĩa vụ và tạo điều kiện cụ thể để đảm bảo tính minh bạch và sự công bằng trong giao dịch, bao gồm:

+ Nghĩa vụ cung cấp thông tin chính xác: Bên bán và bên cho thuê mua cần chịu trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và minh bạch về tiến độ dự án xây dựng. Điều này bao gồm thông tin về tiến độ thực hiện, việc sử dụng số tiền ứng trước và các chi tiết liên quan khác để bên mua và bên thuê mua có cái nhìn rõ ràng về quá trình triển khai dự án.

+ Tạo điều kiện cho kiểm tra thực tế: Để thúc đẩy sự minh bạch và tin tưởng, bên bán và bên cho thuê mua cần tạo điều kiện thuận lợi cho bên mua và bên thuê mua tiến hành kiểm tra thực tế tại các công trường xây dựng. Việc này bao gồm việc cung cấp thông tin về thời gian và địa điểm kiểm tra, cũng như giúp đỡ trong quá trình kiểm tra để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc đánh giá tiến độ và quy trình thực hiện dự án.

>>> Xem thêm: Chủ đầu tư phải làm gì khi muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Để được tư vấn pháp luật, vui lòng liên hệ hotline 1900.6162 hoặc email lienhe@luatminhkhue.vn.