Chủ đầu tư phải làm gì khi muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai?

1. Chủ đầu tư phải làm gì khi muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo quy định Điểm b Khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư cần đề nghị Sở Xây dựng thông báo khi có đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi kèm văn bản đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất với bên mua, thuê mua và bên nhận thế chấp để xác nhận rằng không cần phải giải chấp nữa.

Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, thì trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải thực hiện việc giải chấp, trừ trường hợp được sự đồng ý từ bên mua và bên nhận thế chấp.

Trong khi đó, tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chúng ta tìm thấy hướng dẫn cụ thể cho chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư cần gửi một bộ giấy tờ đầy đủ, chứng minh rằng nhà ở đáng bán hoặc cho thuê mua đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư cần cung cấp bổ sung giấy tờ chứng minh rằng đã giải chấp hoặc có biên bản thống nhất với bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp, xác nhận rằng việc giải chấp đã được thực hiện và nhà ở có thể bán hoặc cho thuê mua. Trong trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư cần cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Quy định này bao gồm việc cung cấp giấy tờ chứng minh rằng nhà ở đáng bán hoặc cho thuê mua đáp ứng các yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với trường hợp thế chấp, chủ đầu tư cần cung cấp bổ sung giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc có biên bản thống nhất với các bên liên quan, để xác nhận việc giải chấp đã được thực hiện. Trong trường hợp không có thế chấp, chủ đầu tư cần cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở xây dựng. Những quy định này đưa ra sự rõ ràng và cụ thể về việc thực hiện thủ tục giải chấp và thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giúp đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ trong lĩnh vực giao dịch bất động sản.

2. Nhà ở hình thành trong tương lai có được đưa và kinh doanh hay không? 

Theo Điều 3, Khoản 4 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được định nghĩa là những dự án đang trong quá trình xây dựng và chưa hoàn thành nghiệm thu để đưa vào sử dụng. Điều này không chỉ là một định nghĩa về trạng thái vật lý mà còn phản ánh sự động viên và khích lệ sự phát triển liên tục của ngành xây dựng và bất động sản. Bên cạnh đó, Điều 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 mở rộng phạm vi về các loại bất động sản có thể tham gia vào hoạt động kinh doanh. Cụ thể, ngoài những công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức và cá nhân, Luật còn cho phép kinh doanh những dự án nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điều này thể hiện sự linh hoạt và sẵn sàng đáp ứng với nhu cầu đa dạng của thị trường.

Như vậy, các dự án nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai không chỉ được công nhận mà còn được khuyến khích và hỗ trợ để tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này không chỉ tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành công nghiệp xây dựng và bất động sản trên toàn quốc.

Và cũng theo Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, cần tuân thủ các điều kiện chặt chẽ được quy định như sau:

- Đầy đủ giấy tờ và phê duyệt:

+ Bất động sản phải có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, và bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

+ Nếu yêu cầu, phải có Giấy phép xây dựng.

+ Đối với nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp dành cho mục đích ở hình thành trong tương lai, cần có biên bản nghiệm thu chứng minh đã hoàn thành phần móng của tòa nhà đó.

- Báo cáo và phản hồi:

+ Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc bất động sản đáp ứng đủ điều kiện cho việc bán hoặc cho thuê mua.

+ Cơ quan quản lý có trách nhiệm trả lời bằng văn bản trong khoảng thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Nếu không đủ điều kiện, cần nêu rõ lý do từ chối.

- Quyền kinh doanh:

+ Chủ đầu tư của dự án bất động sản hình thành trong tương lai được phép bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua nhà và công trình xây dựng đó.

+ Việc thực hiện các giao dịch này phải tuân thủ các quy định trong Chương này, Chương II và các quy định liên quan khác của Luật.

Như vậy, các điều kiện và quy định này không chỉ xây dựng nên một quy trình rõ ràng và minh bạch cho việc đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào thị trường, mà còn giữ vững uy tín và đồng bộ trong ngành kinh doanh bất động sản. Điều này đảm bảo sự công bằng và đáng tin cậy cho cả người mua và người bán, thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

3. Có được phép mua bán hay chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai? 

Theo Điều 7 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được đề cập một cách rõ ràng và chi tiết. Điều này không chỉ giữ vững tính minh bạch và công bằng trong giao dịch bất động sản mà còn tạo ra một hệ thống quy định linh hoạt để đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.

Theo quy định, hợp đồng mua bán và thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không áp dụng cho các hợp đồng xã hội. Điều này không chỉ giữ vững mục tiêu xã hội hóa nhà ở mà còn đặt ra một tiêu chuẩn cao về chất lượng và uy tín trong xây dựng dự án nhà ở xã hội.

Các điều kiện chuyển nhượng cũng được quy định một cách cụ thể và nghiêm ngặt. Việc hợp đồng phải được lập theo quy định và không được phép có tranh chấp, khiếu kiện đảm bảo rằng các giao dịch sẽ diễn ra một cách trơn tru và minh bạch. Điều này cung cấp sự an tâm cho cả người mua và người bán, đề cao uy tín và lòng tin trong thị trường bất động sản. Một điểm quan trọng nữa là việc chuyển nhượng áp dụng cho toàn bộ hợp đồng. Trong trường hợp người mua có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà hoặc công trình xây dựng, quy định cũng đặt ra các hạn chế và yêu cầu cụ thể. Điều này không chỉ ngăn chặn việc chuyển nhượng không đồng nhất mà còn đảm bảo rằng quy định luôn được tuân thủ đầy đủ.

Tổng cộng, với những quy định chặt chẽ và minh bạch này, thị trường bất động sản có thể tiếp tục phát triển một cách ổn định và bền vững. Sự rõ ràng và minh bạch trong các quy định này không chỉ làm tăng tính công bằng mà còn giúp tạo ra một môi trường đáng tin cậy cho người mua và người bán.

Nội dung khác có liên quan xem thêm bài viết sau: Phân biệt thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi qua số hotline 1900.6162. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu và chi tiết về tình huống của mình qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để chúng tôi có thể giúp quý khách hàng giải quyết mọi thắc mắc một cách nhanh chóng và hiệu quả. Chúng tôi luôn đánh giá cao sự hợp tác của quý khách hàng và xin chân thành cảm ơn!