1. Gía trị của giấy mua bán đất không có chứng thực năm 1996 ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Văn bản chuyển nhượng đất đai (mua bán từ năm 1996) có chữ kí của bên bán nhưng không thông qua chính quyền thì có hiệu lực pháp luật không ạ ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: D.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi! Sau đây là nội dung tư vấn:

Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:

2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
A. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai (năm 1993) và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai (năm 2003), thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
A.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
A.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
A.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
A.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai (năm 1987), Luật Đất đai (năm 1993), Luật Đất đai (năm 2003);
A.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
A.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
B. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.
B.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (năm 2003), mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
B.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (năm 2003) mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
B.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... Và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng đất đai (mua bán từ năm 1996) có chữ kí của bên bán nhưng không thông qua chính quyền thì vẫn có hiệu lực pháp luật.
Chú ý: Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai:

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

-> Tóm lại, văn bản chuyển nhượng đất đai của bạn đã có chữ ký của bên bán năm 1996 dù chưa được công chứng, chứng thực nhưng vẫn có hiệu lực (theo quy định của Luật đất đai ( năm 1993). Tuy nhiên, bạn cần thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới Luật đất đai 2013.

Nếu còn vấn đề gì khúc mắc vui lòng liên hệ tổng đài luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi :1900.6162

2. Đòi lại đất đã mua thì cần phải làm gì ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có mua một mãnh đất nông nghiệp 220 mét vuông của anh chị vào ngày 17/04/2000 tại đường hùng vương, p tân bình , tx đồng xoài, t bình phước (có làm giấy chuyển nhượng 2 vợ chồng cùng ký tên, có 2 người làm chứng và tổ trưởng dân phố xác nhận). Liên tục thúc họ làm giấy tờ sang tên cho tôi nhưng họ viện lý do này nọ.
Anh tôi mất năm 2010. Ba năm nay chính quyền địa phương làm sổ đại trà phục vụ nhân dân nhưng người vợ cứ trì hoãn. Nay tôi mời địa chính phường cùng làm việc thì họ không chịu trả. Vậy kính mong luật sư tư vấn giúp để tôi lấy lại mảnh đất này và làm sổ đỏ sở hữu theo quy định nhà nước. Trân trọng. Xin trả lời tôi bằng mail và bằng văn bản để tôi có cơ sở làm việc với họ ?

Cảm ơn luật sư!

- Võ Tấn H

Luật sư trả lời:

Nếu hai bên có giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất(bán đất) vào năm 2000 thì tại thời điểm này ta vẫn áp dụng Luật đất đai số 24L/CTN ngày 14/07/1993 . Theo đó , hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực , vì vậy hợp đồng mà hai bên giao kết với nhau và có sự làm chứng của chính quyền đại phương đã có hiệu lực về mặt pháp lý. Chính vì vậy , nên hai bên phải thực hiện nghĩa vụ như hợp đồng đã quy định , bạn đã thực hiện việc thanh toán cho bên bán nhưng họ chưa thực hiện nghĩa vu sang tên trên sổ đỏ cho bạn , mặc dù người anh trai đã mất nhưng nghĩa vụ này sẽ không bị chấm dứt theo và bạn hoàn toàn có quyền buộc những người đang nắm giữ giấy tờ phải bàn giao để bạn làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên và khuyến khích các bên hòa giải, mặt khác việc này là mâu thuẫn giữa các thành viên trong gia đình nên bạn có thể lựa chọn phương thức hòa giả tại UBND xấp xã/ phường nơi có dất trước . Nếu việc hòa giải không có kết quả hoặc hòa giải thành công nhưng bên bán không thực hiện theo đúng biên bản hòa giải thì bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện lên tòa án nhân dan cấp quận/huyện nơi có đất để yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bên bán thực hiện đúng nghĩa vụ của mình với bạn .

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

3. Tư vấn về việc mua bán quyền sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Nhà chồng tôi tháng 7/1990 có mua 2 gian nhà thanh lý của Đoàn địa chất 306 - Khu vực Thị xã Bỉm Sơn - Thanh Hóa (khoảng 60 m2) có quyết định từ 1990 nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ. Đến nay gia đình chồng tôi vẫn sống ở đó.

Hộ khẩu cũ của gia đình chồng tôi bao gồm: bố , mẹ chồng, 2 anh trai chồng, 1 chị dâu và 1 cháu trai cùng chồng tôi. Sau khi kết hôn tôi vẫn chưa nhập khẩu về gia đình chồng. Hiện nay, công ty TNHH thương mại Phú Thịnh muốn mua khu đất bao gồm cả khu nhà mà chúng tôi đang sinh sống.

1. Theo Luật đất đai thì chúng tôi có quyền thỏa thuận với C.ty Phú Thịnh về giá cả nhà ở. Nhưng tôi muốn luật sư tư vấn giúp chúng tôi, khu nhà chúng tôi đang ở giá thị trường sẽ tính thế nào ?

2. Theo thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: có phần làm bản ký kết giữa bên chuyển nhượng và bên mua. Trong đó bên chuyển nhượng phải có đầy đủ chữ ký của những người trong gia đình (căn cứ theo sổ hộ khẩu) và có cả chữ ký của tôi (vợ ). Vậy gia đình tôi bây giờ chỉ còn chồng tôi, bố mẹ chồng đã mất, anh trai - chị dâu - cháu đã tách sang hộ khẩu mới. Chúng tôi có cần phải đi làm lại sổ hộ khẩu trước khi làm chuyển nhượng không ?

3. Nhà bố mẹ chồng đã mất nên quyền sở hữu căn nhà thuộc về chúng tôi. Vậy chúng tôi có cần có giấy tờ chứng minh quyền thừa kế hay giấy tờ gì khác không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn

Người gửi: N.T.H

Đòi lại đất đã mua thì cần phải làm gì ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Cách tính giá đất:

Theo khoản 1 và khoản 3 điều 114 Luật đất đai 2013 : Bảng giá đất và giá đất cụ thể:

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

2. Cần làm lại sổ hộ khẩu trước khi chuyển nhượng:

Theo điều 29, Luật cư trú 2006 : Điều chỉnh những thay đổi trong sổ hộ khẩu:

1. Trường hợp có thay đổi chủ hộ thì hộ gia đình phải làm thủ tục thay đổi chủ hộ. Người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến của chủ hộ hoặc người khác trong gia đình về việc thay đổi chủ hộ.

2. Trường hợp có thay đổi về họ, tên, chữ đệm, ngày, tháng, năm sinh hoặc các thay đổi khác về hộ tịch của người có tên trong sổ hộ khẩu thì chủ hộ hoặc người có thay đổi hoặc người được uỷ quyền phải làm thủ tục điều chỉnh. Người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu, giấy khai sinh hoặc quyết định được phép thay đổi của cơ quan có thẩm quyền về đăng ký hộ tịch; nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu.

3. Trường hợp có thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà thì cơ quan quản lý cư trú có thẩm quyền căn cứ vào quyết định thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đính chính trong sổ hộ khẩu.

4. Trường hợp chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới trong phạm vi xã, thị trấn của huyện thuộc tỉnh; chuyển đi trong cùng một huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương; chuyển đi trong cùng một thị xã, thành phố thuộc tỉnh thì chủ hộ hoặc người trong hộ hoặc người được uỷ quyền phải làm thủ tục điều chỉnh. Người đến làm thủ tục điều chỉnh phải nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; xuất trình sổ hộ khẩu; giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp mới.

5. Trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 21 của Luật này phải điều chỉnh, bổ sung các thay đổi trong sổ hộ khẩu.

6. Trường hợp làm thủ tục điều chỉnh thay đổi trong sổ hộ khẩu thì người đến làm thủ tục phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; đối với người chưa thành niên thì việc làm thủ tục phải thông qua người giám hộ hoặc người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật về dân sự.

Vì vậy, bạn cần đổi sổ hộ khẩu mới trước khi chuyển nhượng.

3. Cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý khác:

Theo điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo khoản 1, 2 Điều 100, Luật Đất đai 2013 quy định: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trân Trọng./.

4. Mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào ?

Xin quý công ty cho tôi hỏi gia đình tôi có mua một mảnh đất nhưng không biết đó là mảnh đất có một phần nhỏ nằm trong quy hoạch xây dựng bệnh viện. sau sử dụng một vài năm chúng tôi đi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới biết đất đã có một phần trong quy hoạch.
Xin quý công ty cho hỏi trường hợp của tôi có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không ?
Cảm ơn!

Mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư phân tích:

Công ty luật Minh Khuê xin tư vấn:"Mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?" như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Bên cạnh đó, căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết như sau:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.........

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, bạn vẫn được phép chuyển nhượng.

Em xin chào công ty luật MINH KHUÊ Vấn đề là em định sang một mảnh đất rộng khoảng 500m2 của bà S, chủ sổ đỏ là do ba mẹ chồng quá cố của bà S đứng tên trước lúc mất ba mẹ chồng của bà S đã sang nhượng thành nhiều mảnh cho nhiều chủ khác nhau nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ viết giấy tay (tự thỏa thuận ký kết với nhau )vợ chồng bà S thuộc quyền thừa kế đất không tranh chấp, nay chồng bà S cũng đã mất bà S lấy sổ đỏ vay thế chấp ngân hàng hiện tại khoảng 60 triệu đồng , em nhờ luật sư tư vấn giúp em xem có thể sang và làm thủ tục đổi QSD đất được không em xin chân thành cảm ơn!

=> Trong trường hợp của bạn, bạn không nói rõ thời điểm bà S tách đất bán vào khoảng thời gian nào để chúng tôi biết quá trình mua bán có hợp lệ không.

Bên cạnh đó, đến thời điểm bây giờ bạn muốn mua phần đất này thì cần xem xét các điều kiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy, đối với phần đất này bạn muốn mua thì cần thỏa mãn các điều kiện trên và nếu bạn muốn mua thì hai bên mua bán phải ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

....................................

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Chào luật sư! tư vấn cho tôi vấn đè sau. tôi có mảnh đất nhưng khi tôi chưa có sáp nhập hộ khẩu vào nhà vợ nên nhờ người chị vợ đừng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. tuy nhiên khi tôi có hộ khẩu thường trú bên nhà vợ thì chị vợ tôi đột nhiên qua đời, nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa chuyển nhượng để tôi đứng tên được. giữa tôi và chị vợ không có làm giấy tờ gì xác nhận là đứng tên đất dùm. bây giờ tôi muốn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi thì tôi làm cách nào? kính mong luật sư tư vấn giúp tôi! chân thành cảm ơn!

=> Đối với trường hợp của bạn, do không có giấy tờ gì chứng minh là đứng tên giùm nên khó giải quyết, do đó người chị vợ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ có quyền định đoạt, sử dụng, chiếm dụng với phần đất này và khi người chị vợ mất thì đương nhiên quyền sử dụng đất này sẽ được thể hiện dưới dạng di sản thừa kế. Nếu bạn muốn đứng tên thì cần phải làm thủ tục sau:

Gia đình người chị vợ sẽ làm văn bản xác nhận di sản thừa kế được công chứng, chứng thực và tặng cho phần di sản thừa kế này cho bạn, kèm theo : bản sao chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên tặng cho; giấy chứng tử của chị vợ.

Sau đó bạn sẽ tiến hành thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tên bạn tại Phòng tài nguyên môi trường cấp quận/huyện.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

5. Giấy xác nhận đã nhận tiền mua bất động sản ?

Kính chào luật sư, tôi có mua 1 miếng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do tôi đứng tên sở hữu chủ. Miếng đất này do tôi và chị tôi là việt kiều mỹ hùn tiền mua. Chị tôi không được đứng tên trong giấy chứng nhận vì là việt kiều.
Cho hỏi liệu tôi có thể làm một giấy viết tay xác nhận là có phần hùn của chị tôi trên miếng đất và ra công chứng xác nhận chữ ký của tôi là đúng được không. Nếu được thì khi công chứng phải mang theo những giấy tờ gì ?
Kính mong được quý luật sư giúp đỡ. Trân trọng cám ơn.
- Thien_Le93

Luật sư trả lời:

Căn cứ Bộ luật dân sự 2015, việc bạn đứng tên là bên mua trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất thì miếng đất này khi đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ để tan bạn là chủ sở hữu, do người chị gái của bạn không đứng tên hoặc ủy quyền ký kết bất cứ giấy tờ nào trong các giao dịch dân sự.

Bạn có thể lập giấy xác nhận bạn có nhận tiền góp vốn mua đất của chị gái bạn, do bạn tự lập và một mình bạn ký nên đây được xem là hành vi pháp lý đơn phương và văn bản này sẽ là bằng chứng chứng minh bạn có nhận một số tiền từ chị mình, do bạn chưa cung cấp cụ thể thông tin về nội dung của giấy xác nhận là gì nên chúng tôi chưa thể đưa ra tư vấn cụ thể về nội dung giấy xác nhận và hồ sơ, giấy tờ khi làm thủ tục công chứng, tuy nhiên chúng tôi xin cung cấp căn cứ pháp lý để bạn tham khảo như sau:

Về hồ sơ yêu cầu công chứng, Điều 40 Luật công chứng năm 2014 quy định:

"1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có."

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê