Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Xin chào kính chào Luật sư!

Cách đây 4 năm, ba tôi có mua lại căn nhà mới xây của một chị tên HH với giá thời điểm đó là 2.300.000.000 (hai tỉ ba), đã ra công chứng, và nhà này có giấy tờ vi bằng, không có sổ hồng. Sau khi đã công chứng giao tiền, ba tôi mới biết nhà này vi phạm mực độ xây dựng nên nhà bị chính quyền phong tỏa và không được ở.

Trong thời gian 3 năm qua, ba tôi liên tục đòi người này trả lại số tiền một tỉ ba nhưng người này vẫn chưa thực hiện. Ba tôi quyết định thưa kiện, và cho tôi xin hỏi Luật sư:

1. Nếu ba tôi kiện thắng thì khả năng có lấy lại được số tiền này không, và giả sử chị HH này nói không còn đủ khả năng để chi trả thì sẽ xử lý như thế nào?

2. Ba tôi sẽ lấy được số tiền lãi suất do tiền trượt giá trong 3 năm từ nằm 2017 đến năm 2021 không, và số tiền đó là được tính như thế nào và là bao nhiêu?

Điều kiện gia đình khá khó khăn nên gia đình tôi rất nóng lòng để thưa kiện vụ việc này, xin Luật sư dành chút thời gian quý báu của mình để giải đáp.

Mong Luật sư sớm phản hồi!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/nđ-cp hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai;

- Luật thi hành án dân sự 2008;

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án do ủy ban thường vụ quốc hội ban hành;

- Văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Khi tham gia các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà cửa. Người bán và người mua cần tìm hiểu về điều kiện chuyển nhượng, hình thức chuyển nhượng. Trong tình huống của Qúy khách, căn nhà mà ba Qúy khách mua chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Vì vậy, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 188 Luật đất đai 2013.

Điều 188 luật đất đai 2018 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định này, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng 04 điều kiện:

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thứ hai, Đất không có tranh chấp;

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định.

Tuy nhiên, căn nhà này chưa được cấp sổ hồng cũng như giao dịch không được công chứng/chứng thực (vì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng). Do đó, để đòi lại số tiền 2.300.000.000 (hai tỉ ba). Ba quý khách làm thủ tục khởi kiện bên bán, yêu cầu Tóa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không đáp ứng Điều 188 Luật đất đai 2013 và do không tuân thủ quy định về hình thức.

Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên bán sẽ phải trả lại tiền cho ba Qúy khách, kèm theo lãi suất theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

Theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự 2015 Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.

“Điều 468. Lãi suất

1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.

Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.

2. Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ.”

ừ phân tích trên, Luật Minh Khuê trả lời từng vấn đề của Qúy khách như sau:

Câu hỏi 1. Nếu ba tôi kiện thắng thì khả năng có lấy lại được số tiền này không, và giả sử chị Hoa này nói không còn đủ khả năng để chi trả thì sẽ xử lý như thế nào?

Trả lời:

Theo quan điểm của Luật Minh Khuê, nếu ba Qúy khách khởi kiện thì khả năng thắng kiện trên bản án là cao. Tuy nhiên, ở đây Luật Minh Khuê đang xét trên bản án.

Còn sau khi bản án xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ba Qúy khách. Liệu bản án đó có thể thi hành trên thực tế hay không lại phụ thuộc vào việc bà Hoa có đủ điều kiện để thi hành án hay không.

Nếu bản án đã tuyên và Qúy khách là người thắng kiện trong vụ kiện này. Sẽ có hai tình huống xảy ra.

Trường hợp 1: Bị đơn tự nguyện thực hiện việc trả tiền hàng cho Qúy khách như bản án của Tòa án đã tuyên. Trường hợp này rõ ràng Qúy khách đã đạt được mục đích khởi kiện.

Trường hợp 2: Bị đơn không tự nguyện thực hiện, lúc này Qúy khách phải làm đơn yêu cầu chi cục thi hành án thi hành bản án. Tuy nhiên, không phải bản án nào cũng thi hành được. Bản án chỉ thi hành được khi có điều kiện thi hành án, tức là khi người phải thi hành án (bà Hoa) có tài sản, thu nhập để thi hành nghĩa vụ về tài sản; tự mình hoặc thông qua người khác thực hiện nghĩa vụ thi hành án.

Câu hỏi 2. Ba tôi sẽ lấy được số tiền lãi suất do tiền trượt giá trong 3 năm từ nằm 2018 đến năm 2021 không, và số tiền đó là được tính như thế nào và là bao nhiêu?

Trả lời:

Nội dung này phải xét trong hợp đồng mua bán có quy định về lãi suất không. Xác định thời điểm vi phạm, ba Qúy khách đòi tiền từ thời điểm nào.

Trường hợp không quy định về lãi suất khi vi phạm hợp đồng, Theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự 2015 Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về vụ việc mua bán nhà mới”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê