1. Tư vấn giải quyết tranh chấp lối đi chung?

Thưa luật sư, em tên Loan, có lô đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu, bị hàng xóm đối diện lấn chiếm lối đi R2m (là đường hẻm đi chung) làm của riêng và đã được cấp sổ đỏ, bây giờ hàng xóm hăm dọa không cho các hộ dân khác đi ngang qua đất này. Cụ thể:
Năm 2002, em có mua 1 lô đất và có sơ đồ vẽ hẻm lối đi vào là R2m (khi mua đất này, chủ đất và em chỉ thỏa thuận là có đường hẻm vô rộng 2m thôi, chứ không có giấy tờ gì cả). Vào năm 2003, ông Phát, đối diện đất của em có giấy đất là 50.2 m2, đến 2006, ông Phát nhận lại chuyển nhượng của của mẹ ông là 41 m2 (bao gồm cái đường rộng 2m), tổng cộng ổng có 91.2 m2. Đến 2012, em mới được biết là ông đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 91.2 m2. Bây giờ, ông chưa làm hàng rào nhưng nói là sẽ không cho ai đi qua đất của ông. Vậy bây giờ em phải làm sao kính mong văn phòng luật tư vấn giúp em! Em dự định làm đơn khiếu nại không biết có được không? Có khi nào nhà đất cấp giấy sai quy định không? Trong trường hợp ông Phát đúng thì em và các hộ dân khác phải làm gì để có lối đi vào nhà? Em rất mong nhận thư tư vấn. Xin cảm ơn!

Người gửi: Nguyễn Thị Cẩm Loan

Tư vấn giải quyết tranh chấp lối đi chung?.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Có thể vì rất nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn tới việc cơ quan nhà đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phát ví dụ như cơ quan chưa nghiên cứu ký hồ sơ địa chính,...

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam, nhà bạn hoàn toàn được có lối đi. Trường hợp bạn đã làm tất cả những gì có thể để yêu cầu có lỗi đi mà người hàng xóm vẫn làm khó dễ thì bạn nên làm đơn yêu cầu UBND xã, phường can thiệp, hoặc lên Công an xã, phường nếu hộ kia gây rối trật tự. Trường hợp gia đình không thỏa mãn với giải quyết của phường, bạn có thể nộp đơn lên UBND quận, huyện nơi bạn sinh sống.

Do đó, bạn nên thương lượng với gia đình kia, và nhờ UBND phường trung gian, lập biên bản hòa giải, đôi bên cùng ký. Biên bản ghi rõ số tiền đóng góp là để tu bổ, bảo dưỡng lối đi chung. Để việc tranh chấp được giải quyết theo đúng trình tự pháp luật, hai hộ tranh chấp phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải, nếu không thỏa thuận được thì thông qua hòa giải cơ sở để giải quyết. Sau khi hòa giải tại UBND xã, phường không thành thì gia đình bạn có thể nộp hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai cho UBND cấp quận, huyện trực tiếp quản lý hoặc bạn có thể nộp đơn khởi kiện tới Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

>> Xem ngay: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

2. Giải quyết tranh chấp lối đi chung?

Xin chào Luật sư. Tôi có một vấn đề xin được Luật sự giải đáp như sau: Gia đình tôi đang có một số vấn đề băn khoăn mong nhận được sự tư vấn, giúp đỡ từ các bạn. Bố đẻ tôi là Nguyễn Văn Dậu, là em trai của bà Nguyễn Thị Lan. Năm 1973, bà Lan có mua một mảnh đất mà không có lối đi nên đã đề nghị bố tôi bán lại một lối cổng để đi có bề ngang là 1.5m. Giấy bán cổng này một bên là bố tôi, một bên là Nguyễn Thị Vang (con gái của bà Lan).

Trên giấy bán cổng bố tôi đã viết rất rõ ràng là lối cổng để 2 gia đình cùng đi. Năm 2006, bà Lan qua đời để lại diện tích đất đó cho cháu gái là Mai Thị Hà. Thế nhưng vì lối đi có 1.5m hơi hẹp nên gia đình tôi đã mở thêm 0.5m nữa (tổng là rộng 2m) để 2 gia đình cùng đi. Nhưng đến nay vì 2 gia đình bất hòa nên tôi muốn xây dựng bức tường để ngăn lối cổng đi (trả lại chiều rộng như ban đầu là 1.5m). Vậy cho tôi hỏi, tôi làm như vậy có được không? Chân thành cảm ơn !

Người gửi : nguyendung

Giải quyết tranh chấp lối đi chung?

Tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Quyền về lối đi qua:

"1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Trong trường hợp của bạn, gia đình bạn đã có thỏa thuận rõ ràng trước đó với gia đình bà Lan rằng sẽ dành một lối đi 1.5m để cả hai gia đình cùng đi, cả hai gia đình đã đồng ý và gia đình bà Lan đã đền bù cho gia đình bạn một khoản tiền. Do đó, lối đi rộng 1.5m đó là lối đi chung, không ai có quyền nhận là quyền sử dụng riêng của mình nữa.

Còn về việc gia đình bạn đã mở thêm 0.5m nữa để làm cho lối đi đó rộng ra hoàn toàn do bạn tự nguyện, không có sự thỏa thuận nào với gia đình bà Lan nên bạn có quyền lấy lại quyền sử dụng phần đất đó miễn là việc xây dựng tường rào ngăn cách không làm ảnh hưởng và gây thiệt hại cho những người sử dụng đất xung quanh.

>> Xem ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp ngõ đi chung theo luật đất đai?

3. Tranh chấp lối đi chung khi chuyển nhượng đất?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có mua mảnh đất của ông Vinh 16m*12m và cất nhà. Tôi đã bỏ 1m*12 mét bên hông nhà để làm phần đường đi chung, trong sổ hồng có thể hiện diện tích 16m*12m và bỏ 1m*12m làm đường đi chung bên hông nhà (đường bên hông 2 mét) 1 mét còn lại là của ông H mua lại của ông V bỏ ra, tôi cất nhà trên phần đất còn lại là 15m*12m.

Phần đường đi trước nhà là đã có từ lâu và là đường đi của cả xóm do ông H bỏ ra từ rất lâu, nhà đối diện tôi cũng đi trên con đường đó. Theo tôi biết giữa ông H và ông V ngày xưa có xích mích tranh chấp về phần đường đi này nhưng đó là chuyện quá khứ, khi tôi mua mảnh đất này của ông V và làm giấy phép xây dựng thì không có trở ngại gì. Nhưng đến khi tôi xây nhà thì ông H đến rào nhà của tôi không cho tôi xây, và đòi tiền đường đi, ông H có đưa ra giấy mua bán viết tay không có người làm chứng đường đi 2m*12 của ông V bán cho ông H, thì lúc đó tôi mới biết ông H đã ăn chặn tiền đường của hai người. Lúc đó, nhà tôi đang xây tôi không muốn đô thị xuống cho tạm ngừng thi công nên tôi đã trả cho ông H 16 triệu theo như đòi hỏi của ông H và ông H có cam kết bằng giấy sẽ không đòi bất cứ tiền gì nữa. Đến khi tôi về ở được 01 năm thì ông H quay lại đòi tiền đường đằng trước nhà là 40 triệu và nói nếu không trả ông sẽ không cho đi, và cho người của ông chặn người nhà tôi lại không cho đi nữa. Xin luật sư tư vấn giúp tôi, tôi phải làm gì để không bị thiệt vì khi tôi về ở đã tỏ ra là người rất biết điều. Nhưng ông H rất biết làm tiền, uy hiếp người nhà tôi và ông nói cháu của ông ở xung quanh nhà tôi! Trân trọng cảm ơn luật sư!

Người gửi: T.D

Tranh chấp lối đi chung khi chuyển nhượng đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162

Trả lời:

Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

"Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)."

Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua, theo đó, bạn đã đền bù theo yêu cầu của ông H, như vậy, thỏa thuận về bồi thường của bạn và ông H đã được thực hiện, bạn không có nghĩa vụ phải bồi thường theo yêu cầu của ông H nữa. Nếu như ông H đe dọa và không chặn lối đi của gia đình bạn thì bạn có thể gửi đơn lên UBND xã, phường thị trấn nơi bạn sống để hòa giải. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyên sử dụng đất của gia đình bạn.

>> Xem thêm: Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp lối đi chung?

4. Tư vấn về tranh chấp lối đi chung?

Xin chào Luật sư, tôi là Ngô Văn C địa chỉ tại Tp. NĐ, tỉnh NĐ. Tôi có một việc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp tôi, sự việc như sau: Hiện nay, tôi có một mảnh đất nằm phía trong hai hộ gia đình cùng có một ngõ đi chung (thuộc đất công, tất cả đã được thể hiện trên bản đồ địa chính của thị trấn nhưng trong thời gian tôi đi công tác xa nên chưa có nhu cầu về sinh sống tại mảnh đất đó.

Hiện nay, tôi đã có ý định về sinh sống tại đó nhưng ngõ đi chung đã bị hai gia đình phía ngoài lấn chiếm toàn bộ nên tôi không có lối đi vào mảnh đất của mình. Vừa qua, tôi đã làm đơn đề nghị UBND thị trấn giải quyết buộc hai gia đình kia phải trả lại ngõ đi chung để tôi có lối đi lại và UBND thị trấn đã tổ chức buổi hòa giải gữa ba gia đình chúng tôi.

Trong buổi hoà giải đó, có một gia đình cạnh mảnh đất của tôi đã đồng ý trả lại phần ngõ đã lấn chiếm nhưng còn một hộ không đồng ý trả lại. Vậy khi làm đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân huyện thì tôi phải viết đơn khởi kiện như thế nào? Có phải kiện cả hai gia đình kia hay chỉ kiện một gia đình không đồng ý trả lại ngõ đã lấn chiếm? Xin Luật sư tư vấn gúp tôi. Tôi xin trân trọng cảm ơn!.

Tư vấn về tranh chấp lối đi chung ?

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp ngõ đi chung, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Như vậy, việc các hộ gia đình kia lấn chiếm phần đất là lối đi chung là hành vi trái pháp luât.

Căn cứ các Điều 245 và Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trong trường hợp của bạn, do phần đất của bạn nằm ở phía bên trong, không có lối đi ra đường chính nên bạn có quyền được sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Việc gia đình hàng xóm lấn chiếm đất, không cho gia đình bạn đi qua là hành vi trái pháp luật. Trường hợp của bạn, trước hết hai gia định nên tự hòa giải. Trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyền sử dụng đất của gia đình bạn. Khi làm đơn khởi kiện, bạn cần làm đúng theo mẫu đơn đã được nhà nước ban hành. Do đây là khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp nên về phía 1 gia đình đã chấp nhận hòa giải, trả lại phần đất lối đi chung nên tranh chấp đã không còn nữa. Bạn có thể khởi kiện gia đình còn lại ra Tòa dân sự của tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết.

Bạn có thể tham khảo mẫu đơn khởi kiện: Mẫu đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS

>> Tham khảo thêm: Thực hiện giải quyết tranh chấp lối đi chung như thế nào?

5. Tranh chấp lối đi chung giải quyết thế nào? Có được làm cổng tại đầu ngõ chung giáp với ngõ chính không?

Kính gửi công ty luật Minh Khuê, hiện nay, tôi đang có một số vấn đề về tranh chấp quyền sử dụng ngõ đi chung giữa các nhà liền kề với nhau mong được quý công ty tư vấn giúp, vấn đề của tôi cụ thể như sau:

Tôi có mua 1 trong 6 căn nhà đều của một chủ tách ra phân lô, xây và bán, trong đó có 4 căn mặt ngoài giáp với ngõ chính và 2 căn ở phía trong được chủ cũ cắt một ngõ đi ra ngõ chính (ngõ này là duy nhất để đi ra ngõ chính). Hai căn phía ngoài có hông giáp ngõ này (2 căn khác hướng ra ngõ chính không giáp ngõ đi chung này nên tôi không nói đến nữa) và mặt tiền hướng ra ngõ chính, trong sổ đỏ của cả 4 căn tại mục thửa đất phần mục đích sử dụng đều ghi diện tích sử dụng riêng của mỗi nhà và diện tích sử dụng chung (trong đó diện tích sử dụng chung chính là diện tích ngõ đi chung). Nhưng tại phần ghi chú và sơ đồ thửa đất của 4 nhà có ghi khác nhau, cụ thể như sau:

+ 2 căn phía trong: trong 63,9m2 có 27m2 để sử dụng làm ngõ đi chung (ghi chú), 27m2 đất để sử dụng làm ngõ đi chung giới hạn bởi các điểm a,b,c,d (sơ đồ thửa đất);

+ 2 căn có mặt tiền quay ra ngõ chính: được sử dụng 27m2 ngõ đi chung (ghi chú), được sử dụng 27m2 ngõ đi chung giới hạn bởi các điểm a,b,c (sơ đồ thửa đất) vậy với câu từ như trên thì có khác nhau về mặt ý nghĩa không, bên nào có được quyền cao hơn và nếu 2 căn bên trong muốn làm cổng tại đàu ngõ chung giáp với ngõ chính thì có được không?

Lưu ý: ngõ chung của 4 thửa này là ngõ cụt, nó dài đến 2 căn bên trong là hết, phía sau là bức tường ngăn của mảnh đất khác có mặt tiền quay ra hướng đường bên.

Mong nhận được sự tư vấn và phản hồi của quý luật sư, trân trọng cảm ơn.

- Tuyến Mai Văn -

6. Tư vấn và hướng dẫn giải quyết tranh chấp lối đi chung theo quy định của pháp luật?

Luật Minh Khuê tư vấn tranh chấp lối đi chung theo quan điểm giải quyết của luật dân sự và luật đất đai mới nhất:

Trả lời:

Vấn đề 1: Lối đi chung

Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Quyền về lối đi qua, theo đó:

- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

- Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định mà không có đền bù.

Vấn đề 2: Khởi kiện tranh chấp đất đai

Để bảo vệ quyền lợi của bạn, bạn cần cung cấp các căn cứ chứng minh về quá trình mua bán đất của bạn với người bán, xem xét bạn có các căn cứ chứng minh về quá trình mua bán hay chưa/ Ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng, biên lai nhận tiền, có người làm chứng hay không?...Sau đó bạn gửi đơn yêu cầu lên ủy ban nhân dân cấp xã phường nơi người đó cư trú để hòa giải.

Trường hợp khởi kiện này, cũng áp dụng chung với trường hợp tranh chấp đất đai về lối đi chung.

Trong trường hợp hai bên không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nới có tranh chấp đất để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê