Cụ thể như sau: Theo nội dung “giấy biên nhận” lập ngày 30/10/2007, Công ty THNH bất động sản Bách Gia ( bên A) và chị H ( bên B) đã ký kết thì: Bên A giới thiệu và thu xếp cho bên B mua 01 lô đất biệt thự diện tích 500 m2 thuộc dự án khu đô thị mới Nam An Khánh- Hoài Đức do công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà làm chủ đầu tư trong thời hạn đến hết ngày 30/11/2007. Bên B đặt cọc cho bên A số tiền đặt cọc là: 200.000.000 đồng. Nếu bên B không thực hiện việc mua lô đất trên thì bên B mất tiền đặt cọc. Nếu bên A không giới thiệu và thu xếp cho bên B mua lô đất thì bên A phải hoàn trả bên B số tiền đặt cọc và cộng thêm 200.000.000 đồng. Sau đó đến ngày 1/12/2007 hai bên đã ký biên bản gia hạn việc thực hiện, ngày 1/2/2008 ký tiếp biên bản gia hạn lần 2 do bên A không thu xếp cho bên B mua lô đất.

Đến ngày 6/8/2008 bên A ký tiếp một giấy hẹn trả cho bên B số tiền dặt cọc 200.000.000 đồng vào ngày 16/8/2008 nhưng bên A mới chỉ trả cho bên B được 60.000.000 đồng. Nay bên B khởi kiện yêu cầu bên A thanh toán tiền đặt cọc là: 140.000.000 đồng. Và số tiền phạt cọc do vi phạm là 200.000.000 đồng. Tại bản án số 02/2009/DSST ngày 26/02/2009 của Toà án nhân dân quận Thanh Xuân đã xử và quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị H. Buộc công ty TNHH bất động sản Bách Gia phải thanh toán trả chị H 140.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc. Tổng cộng là 340.000.000 đồng. Không đồng ý với quyết định của bản án, ngày 13/3/2009, anh Nguyễn Xuân Bách có đơn kháng cáo chỉ chấp nhận trả số tiền đạt cọc, còn không đồng ý trả số tiền phạt cọc do thời kỳ kinh tế toàn cầu. Anh cho rằng anh không thực hiện đựơc hợp đồng là do khách quan chứ không phải do ý thức chủ quan của anh. em muốn hỏi:

1. Có những giao dịch nào được xác lập? Những giao dịch nào hợp pháp? Giao dịch nào vô hiệu? Tại sao?

2. Bản án sơ thẩm của TAND quận Thanh Xuân có chính xác không? Tại sao?

Em xin cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến gọi:1900.6162.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

1. Giao dịch được xác lập:

- Hợp đồng ký kết giữa bên A và bên B về việc bên A sẽ giới thiệu và thu xếp cho bên B mua lô đất biệt thực.

- Biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ đó là đặt cọc.

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 122 Bộ luật dân sự 2005:

" a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện."

Như vậy, không có giao dịch nào vô hiệu vì có đủ các điều kiện để giao dịch có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

2. Bản án sơ thẩm của TAND quận Thanh Xuân là có cơ sở bởi căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự như sau:

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Điều 422. Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.

Tuy nhiên, cần xem xét xem việc không thực hiện hợp đồng là do yếu tố khách quan hay chủ quan của bên A, nếu yếu tố chủ quan thì bên A không phải chịu trách nhiệm, tức phải phạt vi phạm căn cứ theo khoản 2 Điều 302 Bộ luật dân sự 2005:

"Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được nghĩa vụ dân sự do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Các trường hợp giao dịch vô hiệu.

Theo Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch vô hiệu khi không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Theo đó Điều 117 Bộ luật dân sự có quy định Điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trong trường hợp luật có quy định hình thức của giao dịch thì giao dịch đó sẽ vô hiệu nếu không được thể hện đúng hình thức.

4. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

5. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

6. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.

Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp dân sự - Công ty luật Minh Khuê