1. Khái niệm "tranh chấp đất đai"

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai được định nghĩa như sau: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai."

Đối tượng tranh chấp đất đai không phải quyển sở hữu đất và chủ thể tham gia tranh chấp không phải là chủ thể có quyền sở hữu đối với đất mà đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và sử dụng đất. Căn cứ vào Điều 53 Hiến pháp năm 2013: "Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".

2. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xem xét và ra quyết định xử lý các tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động,..trên cơ sở xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong vụ việc tranh chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động,..

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

3. Hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai

Hòa giải là một trong những các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai. theo đó các bên tiến hành thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp dưới sự giúp đỡ của bên thứ ba trên cơ tôn trọng, tự nguyện của các bên, không bắt buộc áp đặt của các bên.

Hòa giải đều phải đảm bảo phù hợp với chính sách, pháp luật của Nhà nước, phù hợp với phong tục tập quán tốt đẹp của nhân dân và chuẩn mực đạo đức xã hội. Hòa giải góp phần giải quyết tranh chấp trở nên tiết kiệm về thời gian, công sức, tiền bạc của các bên mà vẫn đạt được hiệu quả cao; đồng thời, giữ gìn mối quan hệ giữa các bên đương sự đang xảy ra tranh chấp.

Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở. Hiện nay, có ba hình thức giải quyết tranh chấp đất đai, gồm:

- Tự hòa giải

- Giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở  (giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải viên theo quy định của Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013).

- Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

3.1. Tự hòa giải 

Tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ về việc tự hòa giải và hòa giải ở cơ sở: "Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở". Khác với việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện qua cơ quan công quyền hay hòa giải đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc và cũng là điều kiện thụ lý vụ án tại Tòa án thì hòa giải tranh chấp đất đai không mang tính bắt buộc, cưỡng chế thi hành mà thể hiện sự thỏa thuận ý chí của các bên. 

Khoản 2 Điều 17 Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013 thì các bên có quyền đồng ý hoặc từ chối hòa giải; yêu cầu tạm dừng hoặc chấm dứt hòa giải.

3.2. Hòa giải ở cơ sở

Khoản 1 Điều 2 Luật Hòa giải cơ sở năm 2013, định nghĩa: "Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở năm 2013".

Điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014, tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở. Cơ sở ở đây là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Khi có căn cứ tiến hành hòa giải như: một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan thì hòa giải cơ sở được tiến hành.

3.3. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013: "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải". Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền ban hành các quyết định hành chính để giải quyết tranh chấp đất đai nhưng Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm và nghĩa vụ tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn xã quản lý và phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã cùng các tổ chức thành viên của mặt trận, các tổ chức xã hội khác. 

Theo khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

4. Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục hành chính

4.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của cơ quan hành chính

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện:

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013: "Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính". 

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nếu: tranh chấp đã được tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng không thành. Các bên tham gia tranh chấp không có sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì các bên tham gia tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: "Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013".

Thứ hai, trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

4.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính

* Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh:

Căn cứ vào Điều 89 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh như sau:

- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

* Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Theo Điều 90 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường được quy định:

- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết. Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

- Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương; Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.