Tác giả:: Mục lục bài viết
1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai?
Khi bên bán làm thủ tục sang tên cho tôi thì gặp vấn đề là ngõ đi trước mặt diện tích đất tôi mua không được thể hiện trên sổ đỏ của bên bán (thực tế ngõ đi này là có và là ngõ đi chung, được các hộ xung quanh xác nhận), đoạn cuối của ngõ thì có 1 hộ lấn chiếm (đoạn ngõ lấn chiếm có hơn 1 m)
Khi ra quận làm thủ tục tách sổ đỏ thì quận không cho tách vì sổ đỏ của bên bán chưa thể hiện ngõ đi (đất bên bán có 3 mặt ngõ vuông nhưng mới thể hiện 2 mặt ngõ), quận yêu cầu bên bán làm lại sổ đỏ thì mới tách được. Bên bán tiến hành đo đạc và làm lại sổ đỏ thì hộ lấn chiếm ngõ (ở trên) không đồng ý, và có mời các cán bộ trong phường đến làm biên bản xác nhận đất đó do ngày xưa họ bỏ đất chung ra làm ngõ đi - họ vẫn chưa có sổ đỏ) --> phường không ký xác nhận để bên bán cấp lại sổ đỏ.
Hiện tại tôi đã thanh toán 80% giá trị hợp đồng nhưng đến nay đã 3 tháng mà thủ tục vẫn chưa xong được. Tôi muốn hỏi các anh chị về giải pháp để xử lý tình huống này giúp
1. Nếu tôi hủy hợp đồng công chứng để lấy lại tiền có được không? và nếu cần thì thủ tục và các bước làm như thế nào?
2. Nếu tôi không hủy hợp đồng, thì cần làm những gì để được cấp sổ đỏ
3. Nếu tôi không hủy hợp đồng, mà xin cấp giấy phép xây dựng thì có được cấp không? (tôi mới có hợp đồng công chứng, ngoài ra không có giấy tờ gì khác). Nếu tôi không được cấp thì bên bán có xin được giấy phép xây dựng cho tôi không (bên bán đồng ý cho phép tôi xây dựng trên diện tích đã mua) ?
Kính mong anh chị giải đáp giúp các thắc mắc trên của tôi. Tôi xin chân thành cám ơn. Trân trọng,
1. Thứ nhất về vấn đề nếu tôi hủy hợp đồng công chứng để lấy lại tiền có được không? và nếu cần thì thủ tục và các bước làm như thế nào?
Căn cứ Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Điều 423. Huỷ bỏ hợp đồng
1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
Như vậy, trong trường hợp này thì nếu hợp đồng của bạn có điều kiện vi phạm thủ tục trên là điều kiện hủy hợp đồng thì bạn có thể tiến hành hủy bỏ hợp đồng.
● Thủ tục hủy hợp đồng trên: Căn cứ Luật Công chứng 2014
“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”
2. Thứ hai về vấn đề nếu tôi không hủy hợp đồng, thì cần làm những gì để được cấp sổ đỏ ?
Căn cứ khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:
“3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”
Căn cứ Điều 203 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự".
Như vậy trong trường hợp này của bạn thì do đất của bạn đang mua có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi hai bên xảy ra tranh chấp thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân.Sau khi vụ án được giả quyết và có bản án hoặc quyết định của tào thì có thể dung giấy tờ trên để được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp tách thửa của mình.
3. Về vấn đề nếu tôi không hủy hợp đồng, mà xin cấp giấy phép xây dựng thì có được cấp không? (tôi mới có hợp đồng công chứng, ngoài ra không có giấy tờ gì khác). Nếu tôi không được cấp thì bên bán có xin được giấy phép xây dựng cho tôi không (bên bán đồng ý cho phép tôi xây dựng trên diện tích đã mua) ?
Căn cứ khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng của Quốc hội, số 50/2014/QH13:
“9. Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.”
Căn cứ khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 và Luật Công chứng của Quốc hội, số 53/2014/QH13:
“Điều 89. Đối tượngvà các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng năm 2014:
“1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.”
Như vậy trong trường hợp này nếu bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn không được cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép xây dựng chỉ được cấp cho chủ đầu tư theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014.
2. Thủ tục và quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất?
Gia đình tôi đi làm sổ đỏ cho ông Tâm và đang giữ sổ đỏ của ông Tâm, đợi ông Tâm giao đủ 400.000.000 thì mới giao sổ đỏ. Tuy nhiên do sai sót của địa chính mà khi đo đạc chỉ có diện tích 207m2 (ngang 5m, dài 41,5m) nên khi tách sổ chỉ có 207m2. Chúng tôi đã thông báo cho ông Tâm về sai sót này khi đi làm hợp đồng công chứng và ông Tâm đã đồng ý chấp nhận. Trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng sang tên có ghi rõ diện tích là 207m2, nhưng giá bán chỉ ghi là 200.000.000, để nộp thuế ít lại. Khi có sổ đỏ, chúng tôi yêu cầu ông Tâm chồng đủ tiền thì ông Tâm không đưa tiền. Ông Tâm nói chỉ đưa số tiền tương ứng với diện tích đất trên sổ đỏ. Có nghĩa là chỉ đưa thêm 197.000.000 đồng. Chúng tôi không đồng ý nên đã yêu cầu địa chính xuống đo lại và diện tích đo lại là 240m2 (ngang 5m, dài 48m). Ông Tâm đã xây dựng nhà trên diện tích 240m2.
Chúng tôi gửi đơn lên Phòng Tài Nguyên Môi trường để yêu cầu giải quyết việc này thì Phòng Tài Nguyên và Môi trường đồng ý cấp đổi lại sổ mới với điều kiện người đứng tên trên sổ phải kí vào đơn xin cấp lại đất. Ông Tâm đã không kí vào đơn và dọa sẽ kiện chúng tôi. Chỉ thiếu 43m2 đất nông nghiệp mà ông Tâm trừ chúng tôi hơn 200 triệu đồng. Trong khi nếu ông Tâm chịu hợp tác, chúng tôi hoàn toàn cắt đủ đất cho ông Tâm vì phía sau nhà tôi vẫn còn dư rất nhiều đất. Nếu ông Tâm chịu kí vào đơn cấp đổi lại sổ đỏ, và kí vào hợp đồng chuyển nhượng thêm 10m2 đất thiếu thì sổ đỏ mới sẽ là 250m2. và ông Tâm phải giao 400.000.000 đồng cho chúng tôi. Tuy nhiên ông Tâm đã không hợp tác và đòi trừ tiền gia đình tôi.
Chúng tôi phải giải quyết việc này như thế nào?
Cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162
Trả lời:
Thứ nhất, Về phần đất dư so với sổ đỏ:
Theo khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 trong trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải quyết như sau:
"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."
Thứ hai, về việc Chuyển nhượng phần đất dư:
Theo như bạn trình bày, bạn và bên mua đất khi lập giấy chuyển nhượng đều biết được phần đất đã có sổ đỏ và thông tin về phần đất thực tế dư sơ với sổ đỏ. Trong trường hợp này thì theo pháp luật về dân sự có thể hiểu rằng bạn và bên mua đã thống nhất về diện tích đã ghi trên sổ đỏ. Như thế phần diện tích dôi dư bạn có thể giải quyết theo hai hướng:
- Thỏa thuận lại về giá chuyển nhượng
- Phải ghi rõ trong hợp đồng diện tích đất chuyển nhượng là 207m2 theo các thông tin mà hai bên đã biết ban đầu.
Trường hợp hai bên thỏa thuận diện tích chuyển nhượng là 207m2 thì sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, bạn và bên nhận chuyển nhượng đến phòng tài nguyên và môi trường huyện để làm thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng 207m2 đất. Phần đất dôi dư vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn.
Tuy nhiên còn phải tùy theo tình hình thực tế, như bạn trình bày, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện xây dựng nhà ở trên diện tích 240m2 đó nên bạn cần cân nhắc việc chỉ đòi giá trị của số đất dư đó. Nếu các bên không thể tự thương lượng được thì bạn có thể gửi đơn đến tổ hòa giải ơ cơ sở để hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để hòa giải. Nếu cấp xã hòa giải không thành, bạn có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển Quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp huyện để đòi lại phần đất dư ra không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc đòi giá trị phần đất tại thời điểm hiện tại là có căn cứ và đúng quy định (Điều 699, 700, 701, 702 Bộ luật Dân sự năm 2005; Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi bổ sung năm 2011).
