1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai ?

Kính gửi anh, chị luật sư, Tôi có vấn đề về việc mua bán đất, mong anh chị giải đáp giùm: Tháng 02.2013 tôi đã mua một phần diện tích đất thổ cư đã có sổ đỏ, đã thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng.

Khi bên bán làm thủ tục sang tên cho tôi thì gặp vấn đề là ngõ đi trước mặt diện tích đất tôi mua không được thể hiện trên sổ đỏ của bên bán (thực tế ngõ đi này là có và là ngõ đi chung, được các hộ xung quanh xác nhận), đoạn cuối của ngõ thì có 1 hộ lấn chiếm (đoạn ngõ lấn chiếm có hơn 1 m)

Khi ra quận làm thủ tục tách sổ đỏ thì quận không cho tách vì sổ đỏ của bên bán chưa thể hiện ngõ đi (đất bên bán có 3 mặt ngõ vuông nhưng mới thể hiện 2 mặt ngõ), quận yêu cầu bên bán làm lại sổ đỏ thì mới tách được. Bên bán tiến hành đo đạc và làm lại sổ đỏ thì hộ lấn chiếm ngõ (ở trên) không đồng ý, và có mời các cán bộ trong phường đến làm biên bản xác nhận đất đó do ngày xưa họ bỏ đất chung ra làm ngõ đi - họ vẫn chưa có sổ đỏ) --> phường không ký xác nhận để bên bán cấp lại sổ đỏ.

Hiện tại tôi đã thanh toán 80% giá trị hợp đồng nhưng đến nay đã 3 tháng mà thủ tục vẫn chưa xong được. Tôi muốn hỏi các anh chị về giải pháp để xử lý tình huống này giúp

1. Nếu tôi hủy hợp đồng công chứng để lấy lại tiền có được không? và nếu cần thì thủ tục và các bước làm như thế nào?

2. Nếu tôi không hủy hợp đồng, thì cần làm những gì để được cấp sổ đỏ

3. Nếu tôi không hủy hợp đồng, mà xin cấp giấy phép xây dựng thì có được cấp không? (tôi mới có hợp đồng công chứng, ngoài ra không có giấy tờ gì khác). Nếu tôi không được cấp thì bên bán có xin được giấy phép xây dựng cho tôi không (bên bán đồng ý cho phép tôi xây dựng trên diện tích đã mua) ?

Kính mong anh chị giải đáp giúp các thắc mắc trên của tôi. Tôi xin chân thành cám ơn. Trân trọng,

Người gửi: Son Ngoc

1.Thứ nhất về vấn đề nếu tôi hủy hợp đồng công chứng để lấy lại tiền có được không? và nếu cần thì thủ tục và các bước làm như thế nào?

Căn cứ Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 423. Huỷ bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, trong trường hợp này thì nếu hợp đồng của bạn có điều kiện vi phạm thủ tục trên là điều kiện hủy hợp đồng thì bạn có thể tiến hành hủy bỏ hợp đồng.

● Thủ tục hủy hợp đồng trên: Căn cứ Luật Công chứng 2014

“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”

2. Thứ hai về vấn đề nếu tôi không hủy hợp đồng, thì cần làm những gì để được cấp sổ đỏ ?

Căn cứ khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Căn cứ Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự".

Như vậy trong trường hợp này của bạn thì do đất của bạn đang mua có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi hai bên xảy ra tranh chấp thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân.Sau khi vụ án được giả quyết và có bản án hoặc quyết định của tào thì có thể dung giấy tờ trên để được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp tách thửa của mình.

3. Về vấn đề nếu tôi không hủy hợp đồng, mà xin cấp giấy phép xây dựng thì có được cấp không? (tôi mới có hợp đồng công chứng, ngoài ra không có giấy tờ gì khác). Nếu tôi không được cấp thì bên bán có xin được giấy phép xây dựng cho tôi không (bên bán đồng ý cho phép tôi xây dựng trên diện tích đã mua) ?

Căn cứ khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng của Quốc hội, số 50/2014/QH13:

“9. Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.”

Căn cứ khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 và Luật Công chứng của Quốc hội, số 53/2014/QH13:

“Điều 89. Đối tượngvà các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng năm 2014:

“1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.”

Như vậy trong trường hợp này nếu bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn không được cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép xây dựng chỉ được cấp cho chủ đầu tư theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

2. Cơ chế pháp lý giải quyết tranh chấp nhà pháp lý cho chung cư ?

Để giải quyết thấu đáo những vụ tranh chấp trong chung cư, cần có một khung pháp lý hoàn chỉnh và một dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.

Luật pháp theo sau

Mô hình chung cư kiểu mới được một số chủ đầu tư giới thiệu từ những năm 2000. Chung cư vốn dĩ là một kiểu tổ chức cuộc sống tiềm ẩn nhiều khả năng tranh chấp. Tuy nhiên, mãi đến cuối năm 2005 chúng ta mới có Luật Nhà ở, và cho đến tháng 5-2008 Bộ Xây dựng mới ban hành Quy chế 08 quản lý sử dụng nhà chung cư.

Văn bản pháp quy liên quan mới nhất là Thông tư 01 cũng chỉ mới ra đời hồi cuối tháng 2 vừa qua, hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư.

Do vậy, đã diễn ra nhiều vụ tranh chấp thuộc những dự án đã bán nhà trong giai đoạn trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực. Khi ấy, nội dung hợp đồng mua bán còn sơ sài bởi bên mua và bên bán đều chỉ quan tâm đến những vấn đề có tính kỹ thuật như giá cả, tiến độ thanh toán, thời hạn giao nhà, mà không cảm thấy cần thiết phải làm rõ những vấn đề thuộc khía cạnh xã hội như ứng xử hay việc quản lý, vận hành một “cuộc sống chung”.

Lẽ ra tất cả những nội dung thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản chung, cách tính chi phí vận hành, bảo trì thiết bị tiện ích chung, chi phí trang trải các dịch vụ chung đều phải được soạn thảo thành văn bản và là một phần không thể tách rời khỏi hợp đồng mua bán căn hộ. Trong đó, những phần diện tích nào chủ đầu tư giữ lại làm tài sản riêng hoặc để tổ chức kinh doanh các dịch vụ gia tăng giá trị cuộc sống phải được công bố một cách minh bạch, và vốn đầu tư vào các phần diện tích đó không được phân bổ vào giá bán các căn hộ.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Theo ông Phạm Lãng, Giám đốc quản lý bất động sản Công ty Dịch vụ Bất động sản Bạch Kim Cương (Platinum 1), nay đã có thêm những quy định mới liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ trong chung cư. Theo đó, có thể hình dung những dự án mới khi muốn bán nhà đều phải minh bạch mọi thông tin chi tiết ngay từ đầu với người mua để người mua có đủ cơ sở quyết định mua hay không mua căn hộ.

Ông Lãng cho rằng khung pháp lý mới sẽ giúp giảm khả năng tranh chấp rất nhiều. Vấn đề nan giải hơn lại nằm ở những dự án trước đây chưa phân định được sở hữu chung hay sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Tại một diễn đàn góp ý cho vấn đề này, ông Trương Thái Dũng, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty An Điền, cho rằng các bên liên đới cần phải thương thảo để thống nhất ngay vấn đề này. Nếu cần thiết, các cơ quan chức năng hoặc kiểm toán phải vào cuộc kiểm tra. Sau đó, những hạng mục nào đã được dùng kết toán giá bán căn hộ phải được coi là sở hữu chung của cư dân.

Còn theo bà Lương Đình Bích Vân, Trưởng bộ phận Quản lý bất động sản Công ty Bất động sản EdenReal, kinh nghiệm cho thấy cần lập một bộ hợp đồng mua bán hoàn chỉnh, chuyên nghiệp – văn bản quan trọng chứng thực quan hệ dân sự trên cơ sở của sự minh bạch (theo các quy định về nhà ở) và thuận mua vừa bán.

Có một điểm cần lưu ý là những phần diện tích nào thuộc sở hữu chung; sở hữu riêng và của ai đã được xác định một cách chi tiết trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng do cơ quan quản lý ngành ký duyệt, người mua có thể đề nghị xem để đối chiếu với hợp đồng.

Chủ đầu tư cũng khó

Có nhiều ý kiến phê phán các chủ đầu tư “cố đấm ăn xôi”, thông qua các chiêu “lập lờ đánh lận con đen” để tìm cách tận thu phí sau khi đã bán xong dự án. Điều này đúng tại nhiều dự án nhưng không phải là tất cả. Ở góc độ người trung gian giữa hai phía đối lập, các nhà quản lý dự án cho biết chủ đầu tư có những cái khó của họ.

Theo đánh giá của bà Bích Vân, nhiều chủ đầu tư không muốn kéo dài việc nhùng nhằng thu phí quản lý vì thực ra công việc này cũng hết sức mệt mỏi. Ví dụ như số căn hộ tại một chung cư tuy đã bán gần hết nhưng tỷ lệ vào ở thực sự chỉ chiếm khoảng 50-60%, tức mức phí chỉ thu được một nửa mà công việc quản lý, vận hành vẫn phải cho toàn bộ dự án. Mặc dù theo quy định, các chủ sở hữu không sử dụng nhà vẫn phải thực thi nghĩa vụ về phí nhưng trên thực tế, thu đâu có dễ! Đó là chưa kể trong số những hộ có mặt, số người tự giác đóng phí đúng hạn thường không nhiều. Các biện pháp chế tài vẫn thường được nghĩ đến nhưng không phải ai cũng mạnh dạn áp dụng.

Theo ông Phạm Lãng, việc tổ chức cuộc sống giai đoạn đầu tiên sau khi dự án mới được đưa vào sử dụng là công việc nhiều khó khăn và bộn bề. Luật pháp quy định phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu trong vòng 12 tháng nhưng thực tế cho thấy, không mấy chung cư thực hiện kịp thời hạn này. Và khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị thì không ai khác, chủ đầu tư vẫn phải lãnh trách nhiệm làm các nhiệm vụ của một ban quản trị nhưng phải chịu cái nhìn không “cùng hội cùng thuyền”!

Có lẽ vì vậy mà những chủ đầu tư khôn ngoan thường chọn ký hợp đồng với một đơn vị quản lý độc lập (chứ không phải công ty con) cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành. Rất tiếc, các công ty quản lý độc lập chuyên nghiệp hiện nay khá mỏng, quanh đi quẩn lại cũng chỉ có vài cái tên.

“Phần hồn” của dự án

Rõ ràng, những tranh chấp hiện nay đang có ảnh hưởng rất xấu đến loại hình nhà chung cư, nhất là khi người dân đô thị chỉ mới được tiếp cận trong một khoảng thời gian ngắn. Trong khi đó, chiến lược phát triển của các đô thị đang nhắm tới mô hình này như một phương cách giải quyết căn bản chỗ ở cho đa số cư dân với mong muốn chất lượng sống luôn được cải thiện theo chiều hướng ngày càng văn minh hơn.

Bà Bích Vân cho rằng để hạn chế các khả năng tranh chấp về chi phí quản lý vận hành trong chung cư, việc quan trọng nhất của nhà quản lý dự án là cần hết sức minh bạch với cư dân các khoản thu chi: danh mục, đơn giá, số lượng, chất lượng dịch vụ, nguyên tắc phân bổ nghĩa vụ đóng góp, trong đó, bao gồm cả khoản thu chi của những phần sở hữu chung được sử dụng cho khai thác thương mại (nếu có) đã được định kỳ kết chuyển, bù trừ cho chi phí quản lý là bao nhiêu…

Dựa trên chất lượng dịch vụ của nhà quản lý, cư dân hoàn toàn có thể thông qua hội nghị nhà chung cư để bãi nhiệm hoặc chọn lựa nhà cung cấp dịch vụ chất lượng cao hơn (đương nhiên là tương ứng với một mức phí cao hơn). Theo bà Vân, cảm nhận của cư dân trong chung cư về dịch vụ quản lý dự án chỉ có thể là sự trải nghiệm.

“Ví thử một vào một buổi sáng thức dậy, một cư dân bước ra khỏi căn hộ chuẩn bị đi làm đã ngắm nhìn thấy phong cảnh tươi đẹp, mọi thứ sạch sẽ, anh bảo vệ từ xa đã cười chào niềm nở, có thể đoan chắc cư dân đó sẽ rất vui vẻ trả một mức phí quản lý cao. Những điều rất nhỏ ấy góp thành phần hồn của dự án”, bà Vân nói.

Không cần quy định giá trần dịch vụ?

Đang có nhiều bàn cãi về chuyện quy định giá trần phí dịch vụ trong chung cư. Tại TPHCM, Sở Xây dựng TPHCM đã hoàn thành xong dự thảo về khung phí này (không bao gồm phí giữ xe và hoàn toàn tách biệt với ngân sách phí bảo trì – Xem TBKTSG, ngày 19-3-2009) với khung giá cho chung cư hạng 1 không được vượt quá 6.000 đồng/mét vuông/tháng, tương ứng cho chung cư hạng 4 là 3.000 đồng/mét vuông/tháng. Mức đề nghị này thấp hơn nhiều so với nội dung dự thảo lần trước.

Có ý kiến cho rằng việc làm này là không cần thiết. Ông Trương Thái Dũng thậm chí còn cho đây là bước thụt lùi. Theo ông Dũng, cách phân hạng chung cư hiện nay, các chung cư có thể cùng hạng nhưng rất khác nhau về thiết kế, số lượng dân cư, số lượng trang thiết bị nội ngoại thất, số lượng các thiết bị cần phải bảo quản, vận hành… Do đó, khối lượng dịch vụ cũng sẽ rất chênh lệch, và chi phí về vật tư, con người cũng sẽ rất khác nhau. Đó là chưa kể chất lượng của từng đơn vị cung cấp dịch vụ cũng khác nhau và người sử dụng hoàn toàn có quyền chọn lựa cho mình loại chất lượng mà họ mong muốn.

Do vậy, nếu hội nghị nhà chung cư đồng thuận chọn một dịch vụ có giá cao hơn giá trần quy định cũng sẽ không được phép do sai quy định. Ông Dũng cho rằng Nhà nước không cần thiết quy định giá trần dịch vụ quản lý mà nên dành quyền này cho hội nghị chung cư quyết định bởi đây cũng chính là trách nhiệm và quyền lợi của họ. Thay vào đó, Nhà nước nên quy định giá sàn để tránh sự lập lại các khu chung cư nhếch nhác trong quá khứ.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai ? Mua bán nhà đất cần những giấy tờ gì ?

3. Tư vấn thủ tục và quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi vừa bán mảnh đất cho ông Tâm, theo hợp đồng đặt cọc viết tay thì mảnh đất 250m2 ( ngang 5m, dài 50m), giá 4.700.000/m2, thành tiền là 1.175.000.000 đồng. Đặt cọc đợt 1 là: 175.000.000 đồng. Đợt 2 ( sau khi đã sang tên) là 600.000.000 đồng. Đợt 3 khi ra sổ thì thanh toán nốt 400.000.000 đồng còn lại.

Gia đình tôi đi làm sổ đỏ cho ông Tâm và đang giữ sổ đỏ của ông Tâm, đợi ông Tâm giao đủ 400.000.000 thì mới giao sổ đỏ. Tuy nhiên do sai sót của địa chính mà khi đo đạc chỉ có diện tích 207m2 (ngang 5m, dài 41,5m) nên khi tách sổ chỉ có 207m2. Chúng tôi đã thông báo cho ông Tâm về sai sót này khi đi làm hợp đồng công chứng và ông Tâm đã đồng ý chấp nhận. Trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng sang tên có ghi rõ diện tích là 207m2, nhưng giá bán chỉ ghi là 200.000.000, để nộp thuế ít lại. Khi có sổ đỏ, chúng tôi yêu cầu ông Tâm chồng đủ tiền thì ông Tâm không đưa tiền. Ông Tâm nói chỉ đưa số tiền tương ứng với diện tích đất trên sổ đỏ. Có nghĩa là chỉ đưa thêm 197.000.000 đồng. Chúng tôi không đồng ý nên đã yêu cầu địa chính xuống đo lại và diện tích đo lại là 240m2 (ngang 5m, dài 48m). Ông Tâm đã xây dựng nhà trên diện tích 240m2.

Chúng tôi gửi đơn lên Phòng Tài Nguyên Môi trường để yêu cầu giải quyết việc này thì Phòng Tài Nguyên và Môi trường đồng ý cấp đổi lại sổ mới với điều kiện người đứng tên trên sổ phải kí vào đơn xin cấp lại đất. Ông Tâm đã không kí vào đơn và dọa sẽ kiện chúng tôi. Chỉ thiếu 43m2 đất nông nghiệp mà ông Tâm trừ chúng tôi hơn 200 triệu đồng. Trong khi nếu ông Tâm chịu hợp tác, chúng tôi hoàn toàn cắt đủ đất cho ông Tâm vì phía sau nhà tôi vẫn còn dư rất nhiều đất. Nếu ông Tâm chịu kí vào đơn cấp đổi lại sổ đỏ, và kí vào hợp đồng chuyển nhượng thêm 10m2 đất thiếu thì sổ đỏ mới sẽ là 250m2. và ông Tâm phải giao 400.000.000 đồng cho chúng tôi. Tuy nhiên ông Tâm đã không hợp tác và đòi trừ tiền gia đình tôi.

Chúng tôi phải giải quyết việc này như thế nào?

Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, Về phần đất dư so với sổ đỏ:

Theo khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 trong trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải quyết như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Thứ hai, về việc Chuyển nhượng phần đất dư:

Theo như bạn trình bày, bạn và bên mua đất khi lập giấy chuyển nhượng đều biết được phần đất đã có sổ đỏ và thông tin về phần đất thực tế dư sơ với sổ đỏ. Trong trường hợp này thì theo pháp luật về dân sự có thể hiểu rằng bạn và bên mua đã thống nhất về diện tích đã ghi trên sổ đỏ. Như thế phần diện tích dôi dư bạn có thể giải quyết theo hai hướng:

- Thỏa thuận lại về giá chuyển nhượng

- Phải ghi rõ trong hợp đồng diện tích đất chuyển nhượng là 207m2 theo các thông tin mà hai bên đã biết ban đầu.

Trường hợp hai bên thỏa thuận diện tích chuyển nhượng là 207m2 thì sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, bạn và bên nhận chuyển nhượng đến phòng tài nguyên và môi trường huyện để làm thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng 207m2 đất. Phần đất dôi dư vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn.

Tuy nhiên còn phải tùy theo tình hình thực tế, như bạn trình bày, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện xây dựng nhà ở trên diện tích 240m2 đó nên bạn cần cân nhắc việc chỉ đòi giá trị của số đất dư đó. Nếu các bên không thể tự thương lượng được thì bạn có thể gửi đơn đến tổ hòa giải ơ cơ sở để hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để hòa giải. Nếu cấp xã hòa giải không thành, bạn có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển Quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp huyện để đòi lại phần đất dư ra không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc đòi giá trị phần đất tại thời điểm hiện tại là có căn cứ và đúng quy định (Điều 699, 700, 701, 702 Bộ luật Dân sự năm 2005; Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi bổ sung năm 2011).

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu tài sản tron gia đình ?

Tiếng là đồng sở hữu nhưng người mẹ chưa được đứng tên và chẳng thể định đoạt nhà. Từ khi trở về ở trong căn nhà tại phường 2, quận Tân Bình, TP.HCM, cuộc sống của bà M. là chuỗi ngày dài đầy nước mắt, buồn tủi. Rất nhiều lần bà đạp xe đi gõ cửa nhiều cơ quan với mong muốn được làm đồng sở hữu nhà với người con trai duy nhất.

Nhà của cha mẹ, con đứng tên

Căn nhà trên rộng gần 120 m2, gồm một trệt, một lầu. Nhưng nơi bà M. ở chỉ là căn phòng nhỏ khoảng 15 m2 dưới tầng trệt, ngổn ngang đủ thứ đồ đạc. Việc nấu nướng, nghỉ ngơi và các sinh hoạt cá nhân đều được bà M. thực hiện trong phạm vi căn phòng. Mỗi lần nấu ăn bà M. phải ngồi trông chừng cẩn thận bởi lửa từ bếp dầu cũ có thể bén sang giá phơi quần áo hay các đồ dùng khác bất cứ lúc nào…

Chồng bà M. mất khi hai anh em V. (người con trai đang sống cùng bà) còn rất nhỏ. Do đồng lương giáo viên ít ỏi nên bà phải cố gắng làm thêm nhiều việc để lo cho anh em V.

Năm 1978, anh V. được mẹ gửi vào TP.HCM sống cùng ông bà ngoại để tiện việc học hành. Sau đó không lâu, em trai anh V. mất, còn anh V. thì tốt nghiệp đại học, có việc làm ổn định và được nhập hộ khẩu vào nhà ông bà ngoại.

Lúc này, bà M. nghỉ dạy do mất sức lao động và bà đã bán nhà ở quê, vào TP.HCM sinh sống cùng anh V. và cha mẹ bà. Gom tất cả tiền dành dụm, tiền bán nhà, bà M. mua hai lô đất và vì chưa có hộ khẩu nên bà để anh V. đứng tên.

Năm 1990, bà M. xây nhà và ba năm sau được cấp chủ quyền. Tất nhiên là anh V. cũng tiếp tục đứng tên trên giấy chứng nhận. Năm 1994, anh V. kết hôn và cùng vợ sống chung với bà M. tại căn nhà trên.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Ở trọ trong chính nhà mình

Sống chung được một năm thì bà M. chuyển về ở nhà cha mẹ để tiện chăm sóc hai cụ. Còn vợ chồng anh V. thì về bên vợ sống. Căn nhà trên được anh V. đem cho thuê dài hạn. Đến lúc có người thay bà M. phụng dưỡng cha mẹ thì bà M. đành ra ngoài thuê nhà ở.

Bà M. buồn nhớ lại: “Thời gian tui ở thuê, vợ chồng nó không đến thăm một lần. Hằng ngày tui cứ mong ngóng vợ chồng nó đón về sum họp nhưng không thấy ai cả. Đến khi người ta trả nhà, thấy vợ chồng nó dọn về ở, tui quyết định trả phòng để về với vợ chồng nó cho có mẹ có con. Nào ngờ, dù tui đã báo trước mà nó vẫn khóa cửa đi đâu mất khiến tui phải nằm ngoài hiên để chờ”.

Thương cho hoàn cảnh của bà M. khi ấy, những người hàng xóm đã giúp bà tấm áo mưa để che tạm, cho đi nhờ nhà vệ sinh… Suốt một tuần, bà M. hết nằm lại ngồi trên chiếc giường xếp phía trước hiên nhà, mặc cho mưa, nắng thất thường. Cuối cùng, bà phải nhờ thợ cưa khóa để vào nhà…

Giờ đây, dù ở cùng một nhà nhưng hai mẹ con như hai người xa lạ. Có những đêm bà sốt cao, cố gọi con nhưng vì căn phòng quá cách biệt nên V. không nghe, có hôm bà bệnh nặng, phải nhờ hàng xóm đưa đi bệnh viện. Vợ anh V. đến thăm bà nhưng anh V. thì không. “Nó đâu biết những lúc ấy tôi mong nó như thế nào…” – bà M. tức tưởi.

Cùng đường, mẹ đành kiện con

“Tui già rồi, còn sống được bao lâu. Tui chỉ có mình nó, tui có chết thì cũng để lại nhà cho vợ chồng nó. Vậy mà nó không hiểu, không thương tui. Phải kiện nó ra tòa, tui đau lòng lắm nhưng cùng đường rồi, tui không còn cách nào khác” – bà M. tâm sự.

Tại phiên tòa sơ thẩm, anh V. cho rằng tiền mua đất, nhà trên là tiền của bà M. cho anh và cũng là tiền của ba anh để lại. Do vậy, anh không đồng ý sang tên nhà cho mẹ.

Vợ anh V. thì bảo căn nhà là tài sản chung của vợ chồng. Trong quá trình sử dụng, họ đã bỏ ra nhiều tiền tu sửa nhà nên nay họ không thể chấp nhận yêu cầu của bà M.

Sau cùng, tòa sơ thẩm tuyên xử cho bà M. được quyền sở hữu nhà, đồng thời ghi nhận sự tự nguyện của bà M. cho anh V. 1/2 căn nhà. Không bằng lòng, anh V. đã kháng cáo.

Tòa phúc thẩm đã sửa một phần án sơ thẩm, cho anh V. hưởng 1/4 giá trị căn nhà từ việc được thừa kế di sản của người cha đã mất.

Tính ra, do lần này được mẹ tự nguyện cho 1/4 nhà nên anh V. được sở hữu cả thảy 1/2 giá trị căn nhà. Nếu người nào muốn sở hữu toàn bộ thì phải thanh toán cho người kia 1/2 giá trị căn nhà.

Tưởng vậy là xong nhưng không phải. Tiếng là đồng sở hữu nhà nhưng bà M. chẳng được đứng tên trên giấy chủ quyền và cũng không được thực hiện quyền sở hữu nhà cùng với anh V.

Liên hệ với UBND quận để được bổ sung tên trên giấy chủ quyền, bà đã bị từ chối chỉ vì không thể bổ sung bản chính giấy hồng. Quay sang thi hành án quận, bà cũng nhận được những cái lắc đầu với lý do “bản án phúc thẩm không buộc anh V. giao lại giấy chủ quyền để bà M. đi làm giấy tờ”.

Gần đây, sau thời gian chạy tới chạy lui, bà đã được UBND quận Tân Bình tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên, theo lời một cán bộ thì “có thể tới đây quận sẽ có văn bản từ chối giải quyết yêu cầu của bà”.

“Đó là chuyện riêng của gia đình tôi”

Trao đổi với phóng viên, anh V. cho rằng mình chỉ làm đúng theo bản án phúc thẩm. Bản án không yêu cầu anh phải đưa giấy tờ cho mẹ anh đi bổ sung tên nên anh không thể thực hiện. “Trước đây, khi Thi hành án TP.HCM yêu cầu tòa giải thích nội dung bản án, tòa cũng chỉ nói việc đồng sở hữu có nghĩa là sở hữu chung, không nói tôi phải có trách nhiệm gì cả” – V. nói.

Khi được hỏi về cuộc sống khó khăn hiện tại của người mẹ và chuyện người mẹ phải ngủ ngoài hiên cả tuần, anh V. từ chối trả lời, viện lẽ đây là chuyện của cá nhân anh. Anh V. bảo: “Mọi người chỉ nhìn thấy hình thức bên ngoài mà không hiểu được nội tình bên trong. Đó là chuyện riêng của gia đình tôi”.

Luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM: Quận phải giải quyết theo án tòa

Dù bản án có tuyên hay không tuyên bà M. được quyền liên hệ với cơ quan chức năng để bổ sung tên vào giấy tờ nhà thì cơ quan Thi hành án dân sự cũng không thể can thiệp. Bởi lẽ pháp luật về tố tụng dân sự chỉ quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về tòa án, còn hậu quả hành chính thì thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính, mà cụ thể ở đây là cơ quan cấp giấy chứng nhận.

Khi có yêu cầu của bà M., dựa vào bản án, cơ quan cấp giấy có thể mời người con lên để giao bản chính giấy chủ quyền nhà trong hạn định. Nếu người con không thực hiện, cơ quan này có quyền ra quyết định hủy bỏ giấy chủ quyền đó. Sau đó, cấp giấy chứng nhận mới có tên của cả hai mẹ con bà M. Trường hợp từ chối giải quyết, cơ quan hành chính phải trả lời bằng văn bản. Khi đó, bà M. có quyền căn cứ vào trả lời đó để khởi kiện án hành chính.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Tranh chấp quyền sử dụng đất khi cho ở nhờ ? Tư vấn về việc lấy lại phần đất tranh chấp ?

5. Xét xử vụ tranh chấp tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ ?

Ngày 19-4-2010, TAND quận Bình Thạnh đã xét xử vụ kiện hi hữu giữa chủ đầu tư khu căn hộ cao cấp The Manor (quận Bình Thạnh, TP.HCM) kiện đòi hủy hợp đồng với khách hàng mua căn hộ. Lý do mà nguyên đơn – công ty TNHH Sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu Bình Minh (gọi tắt là Bitexco) – đòi tòa hủy hợp đồng mua bán căn hộ (AE-305) với khách hàng Nguyễn Thị Bình vì cho rằng khách hàng đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, còn nợ công ty 15.000 USD không trả đúng thời hạn.

V.C.M (TTO)

Vụ kiện được nhiều người quan tâm bởi thông thường chỉ thấy khách hàng đi kiện chủ đầu tư do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, giao nhà… chứ hiếm có trường hợp nào chủ đầu tư kiện ngược khách hàng đòi hủy hợp đồng.

Tranh chấp giữa Bitexco và khách hàng khởi nguồn từ tranh chấp về chất lượng căn hộ. Theo bà Nguyễn Thị Bình, bà ký hợp đồng mua căn hộ với Bitexco từ tháng 11-2006 với giá 167.000 USD. Trong thủ tục mua nhà, Bitexco và bà Bình còn ký hợp đồng thỏa thuận ba bên với Ngân hàng Ngoại thương Chi nhánh TP.HCM về việc vay tiền của ngân hàng để thanh toán tiền mua nhà. Bà Bình thanh toán 50% giá trị căn hộ, còn 50% còn lại bà Bình ký hợp đồng tín dụng vay của ngân hàng, thế chấp bằng chính căn hộ AE-305.

Tuy nhiên, khi nhận bàn giao căn hộ, bà Bình đã rất bức xúc vì nhiều hạng mục, nội thất của căn hộ không đúng như cam kết trong hợp đồng và đã khiếu nại với chủ đầu tư. Đỉnh điểm bức xúc của khách hàng là sự kiện xảy ra vào giữa tháng 5-2007 (sau khi nhận nhà khoảng 6 tháng) là hệ thống nhà vệ sinh của căn hộ liên tục bị trào ngược các chất thải lên, gây mất vệ sinh, hôi thối căn hộ.

Bà Bình đã khiếu nại, đại diện Bitexco hứa sẽ sửa chữa và đổi căn hộ khác, nhưng sau đó theo bà Bình là việc sửa chữa không đạt chất lượng và Bitexco cũng không chấp nhận đổi căn hộ khác cho bà Bình. Sau nhiều lần đôi co, vụ việc đã được UBND phường 22 quận Bình Thạnh hòa giải nhưng không thành.

Tháng 10-2007, Bitexco đưa đơn kiện bà Bình ra TAND quận Bình Thạnh với lý do: bà Bình vi phạm nghĩa vụ thanh toán hợp đồng mua căn hộ nên công ty đề nghị hủy hợp đồng, đòi lại nhà và trả lại số tiền đã đóng cho bà Bình. Vụ kiện đã được TAND quận Bình Thạnh xét xử sơ thẩm lần thứ nhất vào tháng 2-2008.

Tòa đã tuyên chủ đầu tư thắng kiện: bà Bình phải trả lại căn hộ cho Bitexco và nhận lại số tiền đã đóng (tính luôn cả tiền lãi) là hơn 2,5 tỉ đồng. Lúc bà Bình ký hợp đồng mua bán với Bitexco thì trị giá căn hộ là 167.000 USD, nhưng khi bị tuyên thua kiện bà Bình chỉ được nhận lại 2,5 tỉ đồng đã góp, trong khi trị giá nhà thời điểm đó đã tăng lên khoảng 260.000 USD (khoảng hơn 4 tỉ đồng).

Bà Bình kháng cáo bản án.

Tháng 6-2008, TAND TP.HCM xử phúc thẩm đã tuyên hủy toàn bộ bản án để xét xử lại từ đầu vì cho rằng bản án có nhiều vi phạm về tố tụng.

Tại phiên tòa ngày 19-4, Bitexco vẫn giữ nguyên quan điểm đề nghị hủy hợp đồng, không bán nhà cho bà Bình nữa. Bà Bình đề nghị tòa buộc Bitexco phải tiếp tục hợp đồng bán căn hộ cho bà, đồng thời phải bồi thường cho bà hơn 22.000 USD là tiền gia đình bà phải bỏ ra để thuê nhà ở trong suốt thời gian tranh chấp.

Theo bà Bình, nếu tòa tuyên hủy bản án thì bà đề nghị Bitexco phải bồi thường thiệt hại cho gia đình bà theo trị giá căn nhà thời điểm hiện nay (kết quả định giá của TAND quận Bình Thạnh thời điểm hiện nay căn hộ trị giá khoảng 272.000 USD, tương đương hơn 5 tỉ đồng).

Kết quả vụ kiện sẽ được TAND quận Bình Thạnh dự kiến tuyên vào ngày 27-4.

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?