Vợ chồng ông T và bà D là giáo viên giảng dạy tại một trường tiểu học ở huyện G, tỉnh B. Vợ chồng ông bà có nhu cầu nhận chuyển nhượng thêm đất để trồng lúa tăng gia sản xuất. Cùng lúc đó, ông Đ là hàng xóm của gia đình ông T và bà D đang  rao tin chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của mình tại địa phương. Ông T và bà D đã quyết định thỏa thuận với ông Đ về việc nhận chuyển nhượng 2ha đất nói trên và các bên cùng nhau ra Ủy ban nhân dân cấp xã để làm thủ tục. Tuy  nhiên, cán bộ xã   đã từ chối yêu cầu chứng thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai gia đình với lý do: Ông T và bà D không phải là nông dân nên không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Vậy việc từ chối chứng nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã là đúng hay sai?
Trả lời:

1. Cở sở pháp lý

2. Nội dung

2.1 Một số giải thích từ ngữ

Một số từ ngữ trong bài được giải thích theo quy định tại Điều 3 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau
1. Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
23. Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.
30. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.

2.2 Hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng đất trồng lúa

Pháp luật không cấm hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc về những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, pháp luật có sự hạn chế khả năng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Đặc biệt, đất nông nghiệp, đất trồng lúa có vai trò rất quan trọng đối với vấn đề bảo đảm an ninh lương thực nên Đảng và Nhà nước ta luôn có chính sách ưu tiên bảo vệ. Pháp luật đất đai có các quy định ưu đãi dành cho người trồng lúa cũng như hạn chế các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang các loại đất khác. Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, có nghĩa là, Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Mục đích của quy định này là nhằm bảo vệ đất trồng lúa, vì Nhà nước lo ngại nếu cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì diện tích này sẽ không được sử dụng hiệu quả, hoặc bị bỏ hoang, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện.
Như vậy, muốn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, thì ông T và bà D phải là những cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Căn cứ theo khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được hiểu là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.

3.3 Căn cứ xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thể hiện ở những căn cứ sau:

Điều 3. Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
1. Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai;
b) Đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân;
c) Công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân   ;
d) Thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân mà cần xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ.
2. Các căn cứ  để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.
Như vậy, có nghĩa là, căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bao gồm: Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại điểm a nêu trên, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định trên.

Đồng thời, việc xác nhận nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp được hướng dẫn bởi Khoản 2 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

...
2. Bổ sung Điều 3a như sau:
“Điều 3a. Việc xác nhận nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 30 Điều 3 của Luật đất đai
Khi thực hiện thủ tục giao đất, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có trách nhiệm xác nhận hộ gia đình, cá nhân có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp theo quy định sau đây:
1. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đinh, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp sau khi có văn bản xác nhận về việc sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.”
=> Tóm lại, có thể thấy, ông T và bà D là hai cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, vì hai ông bà được hưởng lương thường xuyên, thu nhập chủ yếu từ việc dạy học. Do đó, ông T và bà D không được nhận chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của ông Đ. Tuy nhiên, việc đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã cho rằng hai vợ chồng ông bà không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là không chính xác, vì Luật Đất đai chỉ cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa. Ông T và bà D có thể nhận chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp khác mà pháp luật không giới hạn việc nhận chuyển nhượng. Mặt khác, Luật Đất đai hiện hành cũng chỉ cấm ông T và bà D không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, còn đối với việc nhận thừa kế thì không đặt ra điều kiện về trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên hai ông bà vẫn được nhận thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa (nếu có).
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê