Khi đó do không am hiểu và cũng không có nhu cầu nhiều diện tích đất ở. Nay do hoàn cảnh gia đình muốn chia tách cho các con nhưng diện tích 400m2 đất ở không đủ nên gia đình tôi muốn chuyển 1000m2 đất vườn thành đất ở. Tôi được biết theo quy định thì đất có nguồn gốc trước năm 1980, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì được nâng hạn mức lên tối đa là 5 lần hạn mức (hạn mức tại thửa đất là 400m2) tức là tôi được nâng diện tích đất ở thêm 1600m2. Vậy tôi muốn hỏi Luật sư là khi nâng hạn mức đất ở thêm 1600m2 thì gia đình tôi có phải nộp tiền sử dụng đất hay không? Nếu phải nộp tiền SDĐ thì phải nộp bao nhiêu? Căn cứ vào quy định nào? (Giá đất của thửa đất là 1 triệu đồng/m2). Xin cảm ơn Luật sư!

Câu hỏi được biên tập bởi chuyên mục tư vấn luật đất đai công ty luật Minh Khuê.

Hạn mức giao đất ở và tiền sử dụng đất ?

>> Luật sư tư vấn về hạn mức giao đất ở theo luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất

2. Nội dung trả lời:

2.1 Hạn mức công nhận đất ở và đất nông nghiệp là bao nhiêu?

>> Xem thêm:  Mức thuế xây dựng phải đóng khi xây nhà ở ? Cách xin giấy phép xây dựng ?

Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai 2013 chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật đất đai 2013. Theo quy định nêu trên, diện tích đất ở được công nhận theo giấy tờ sử dụng đất. Chỉ khi những giấy tờ đó không quy định rõ thì mới được công nhận nhiều nhất là 5 lần hạn mức. Còn đối với trường hợp của bạn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích là 400m2, do vậy bây giờ chỉ có thể chuyển thêm 400m2 nữa thành đất ở. Bên cạnh đó, bạn cũng cần kiểm tra quyết định của ủy ban nhân dân tỉnh bạn về hạn mức công nhận đất ở và đất nông nghiệp để kiểm tra chính xác nhất về con số cụ thể để từ đó làm căn cứ tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

2.2 Tiền chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?

Nếu muốn chuyển thành đất ở thì người sử dụng đất phải xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải đóng thuế, điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.3 Gía đất và giá đất cụ thể?

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

>> Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền tham gia đấu giá tài sản, đất đai mới 2020

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Mỗi địa phương đều có một mức giá đất riêng, ở đây bạn không nói rõ bạn hiện đang ở địa phương nào, vị trí nào nên chúng tôi không kiểm tra được quyết định của tỉnh bạn về giá đất tại vị trí địa điểm cụ thể của bạn, bạn có thể tới ủy ban nhân dân cấp quận huyện/ có quan hành chính về đất đai/ phòng tài nguyên môi trường nơi có đất để tham khảo thêm về giá đất nơi có đất để làm cơ sửo tính tiền chuyển mục đích như công thức chúng tôi đã tư vấn cụ thể ở bên trên.

>> Xem thêm:  Hỏi về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thu tiền sử dụng đất ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất theo luật đất đai ?